利率调控与上海住宅房地产发展关系分析

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1、(二)中国利率调控的实践(2000—，2010)总体而言，中国2000一2010年的官方名义利率调整较为频繁，大概分为四个阶段:(l)2000年1月一2004年10月，维持低利率并适当降息阶段。中国央行为刺激经济增长，应对通货紧缩，在这一阶段维持了名义上的低利率水平，甚至在2002年2月实施了一次降息。以居民一年期存款利率为例，保持在了1.98%一2.25%的水平。(2)2004年10月一2008年9月，进入加息周期。为加强宏观调控，对过热的经济进行降温，有效应对通货膨胀，中国央行先后在2004年10月、2006年8月、2007年3月、2007年5月、200

2、7年7月、2007年8月、2007年9月、2()07年12月对官定的名义利率进行了调高。仍以居民一年期存款利率为例，己由期初1.98%调升至4.14%的水平。(3)从2008年10月至2010年10月，处于急速调低利率并维持低水平名义利率阶段。为应对国际金融危机，刺激经济持续发展，中国央行以罕有的力度和频度对利率进行调整。比如，在三个月内，将居民一年期存款利率1:11d.1嘶调至2.25%，并维持了近两年的时间。(4)从2010年10月一2011年4月，处于新的加启、周期阶段、为遏制国内愈加严重的通货膨胀，稳定预期，中国央行已先后四度加息。图一、中国一年期存

3、款名义利率变动情况(考虑利息税因素’，横轴单位为年)_040。035。030.025。020.015一卜一0一0一了一0一1一甲一0一2一，一0一3040506070809来源:中国人民银行通过20()O年l)J—2()l()年」月这!Zd个月数据的观察，，lJ’以明撤石·出央，中国政府自19t)9年11月l日起开始恢复征收2()%利包、税，至2()‘)7年8月巧】}以后结了寸fl{J利也、统一按5%的税率征收利自、税，20()8年l()月8}l起折时免征利也、税。行利率调整的几个阶段。124个数据中，算术平均数为0.02010，中位数为0.0180，最大值

4、为0.0393，最小值为0.0158，标准偏差(反映离散程度)为0.0070。图二、中国名义按揭贷款利率变动情况。072。068.064.060。056.052。048000，0203040506070809来源:中国人民银行考虑银行按揭贷款基本_}二为中长期贷款的实际，银行的住房按揭贷款利率按照瓦年及以卜贷款利率标准计算(同时考虑九折的贷款优惠)。与一年期名义贷款利率相似，名义住房按揭贷款利率也分为下调、上升、下调等阶段。124个数据中，算术平均数为0.0571，中位数为0.0551，最大值为0.()7()5，最小值为0.0518，标准偏差(反映离散程度)

5、为0.0061。同时，需要指出的是，中国央行调整的是名义利率。了日是考虑到费雪方程式(‘实际利率等于名义利率减去预期通货膨胀率)的因素，需要考虑使用通货膨胀指数进行平减。本文中采取使用GD尸平减指数“作为物价指数进行平减。在使用G。尸平减指数进行平减的问题上，也存在着计算问题。就学者研究而言，有直接进行平减，而笔者借鉴张涛、龚六堂等(20()6)的做法，采取是适应性通胀预期的方法，先求出前Zd个月的(;D尸平减指数的钟.术平均位，再与名义利率进行平减。一GDP平减指数(GDPDeflator)，足指“没有剔除物价变动J讨的GDP(J见价GDP)增长‘，剔除z

6、’物价变动后的Gop(即小变价GoP(eonstant一prieeGoP)或实J贡ooP)增长之一衍”。生以t驹从础比eP一史)’泛，涉及全部商品和服务，除消费外，还包括生产资料和资本、进出日商况:和劳务等。}大】此，就经济们日艺领J或l(lJ言，这一指数能够较为准确地反映一般物价水、卜变动情况，对物价水、卜的衡量功能强于CPI。图三、中国实际一年期存款利率变动情况.04.02.00一。02一。04一。06一。08000，0203040506070809来源:中国人民银行、中国国家统计局及笔者计算由上图可见，由于通货膨胀因素的存在，实际利率实际波动更大。12

7、4个数据中，算术平均数为一0.0150，中位数为一0.()l67，最大值为0.0:3l3，最小值为一0.0634，标准偏差(反映离散程度)为0.0221。而实际住房按揭贷款利率变动情况与此趋势类似。存款利率、住房按揭贷款利率的变动对上海房地产市场产生了较为明显的影响。为突出研究对象精细化，本文将房地产业进行缩小，去除办公楼、商业营业用房等部分，以商品住宅业为标的。以十年来最为突出的价格水平一中房卜海住宅指数为例，可以看出，利率调整对上海住宅房地产业产生了较为明显的影响。图四、‘1，房I几海住宅指数(20()()一2()10)30002500200015001

8、00050000010203040506070809