基于差别税率与差别利率的房地产调控研究

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1、基于差别税率与差别利率的房地产调控研究-->第1章绪论1.1研究背景和意义1.1.1研究背景随着我国经济的不断发展，人们的生活逐步富裕起来，我国的经济结构发生了很大的变化。在近几年的发展中，房地产业对社会和经济的发展所产生的影响变得越来越大，主要表现在以下方面：1、直接带动GDP的增长，根据有关部门的统计结果，2012年我国房地产业对GDP贡献年率在10％～15％之间；2、为我国的税收做出了巨大贡献，据有关部门统计，在许多的地方税收收入在，房地产税收收入的比重有的可以达到70%；3、提供了许多的就业岗位，根据有关

2、部门统计，房地产每投资1亿元能直接增加的就业岗位是2500左右，这其中还没有考虑带动其他产业发展所产生的就业岗位。由此可见，健康完善的房地产业对国民经济来说是十分重要的。事实上我国的房地产业在近几十年的成长过程中并不是一帆风顺的，特别是在最近的几年，我国房地产的价格直线上升，很多地方的房地产价格已经大大超出了广大市民所能承受的范围。但是在这种情况下，房价的上涨依然没有停下脚步，根据中国房地产指数系统百城价格指数数据，至2013年12月，全国100个城市住宅均价与2012年12月相比上涨11.51%，北京、上海等十

3、大城市住宅均价与上年同期相比上涨17.56%。在房价连续上涨的狂潮中，产生巨大推动力的并不是广大市民对住房的需求，而是房地产的过度投资行为以及投机行为。从现在的情况来看，我国的房地产行业已经发展到了一个新时期，这就要求我们对于房地产的调控政策必须更加的完善。首先，完善健全的房地产税收政策和利率政策是促进房地产业走向成熟的有力保障；其次，为了更好的发挥自身的职能，房地产税收政策和利率政策必须不断的发展进步，逐步完善。近些年来，我国对于房地产业的调控政策经历了从无到有，从少到多，从粗糙到精细的过程，特别是2003年以

4、来，国家开始大力度的整治房地产市场，颁布的房地产调控政策力度之大众人可见，这就体现出了政府对引导房地产行业健康发展的坚定决心。然而，从当下的实际应用效果来说，正在实行的房地产调控政策所带来的影响并没有预想的那么大。房地产的投机行为在房地产交易中所占的比例还是很大，房地产的价格上涨依然太快等问题还是比较突出。在这种背景下，下功夫来研究房地产的调控政策，让其能够有效的引导房地产业走上健康发展的道路已经是迫在眉睫的事情。本人通过对一些地区的房地产企业的税收管理与利率优惠等方面的问题进行研究，分析当下房地产企业的发展特征

5、，逐渐对我国房地产行业有了更进一步的认识。我认为，单纯从房价方面并不能很好的反应出房地产业发展的健康程度，例如，沿海地区的房地产由于资源的有限性，房子的价格肯定会高于其他地区。房地产的调节，主要应该以市场的供需关系为依据。因此，国家在编制房地产税收政策的时候，在调控房价的同时，更加要明确的是将房地产业的健康发展视为制定政策的根本目标，然后充分发挥税收政策的广泛性和利率政策的导向性，塑造一个完善的房地产税收政策与利率政策体系。1.2房地产调控相关文献回顾1.2.1国外研究现状及评述提到房地产的税收研究，最早的文献可

6、以追溯到威廉·配第时代，在古典经济学时期，亚当斯密曾在《国富论》中也有对于房地产税收的研究。在接下来的很长一段时间，许多的经济学家如约翰·冯杜能、李嘉图等，都针对房地产税收做了很多研究，并在各自的著作中详细的阐明了自己的研究结果。与此同时，经济学家马歇尔运用局部均衡分析的方法针对房地产税收进行了大量的验证，得出结论：房地产的价值等于建筑物的价值与地价之和。国外学者在研究房地产税收政策对房地产市场会产生何种影响方面也有许多的著作。安德森制定了一个简单的理论模型，他通过用社会、政治以及其他各项经济指标来分析美国的房地

7、产市场，在根据各项的数据，模拟测算出美国的房地产税制改革对房地产市场所产生的影响程度。另一位学者劳伦斯对美国1986年税收制度改革以及政府财政系统改革为美国经济所带来的影响进行了研究，这其中主要研究的是这两个政策的改革给美国的商业性房地产所带来的影响。他采取的方式是建立一个函数，通过这个函数来评价税率、地区差别等因素对美国当地商业房地产价值的影响效应。关于房地产的计税依据问题，欧洲许多的处于经济转型的国家曾经采取的一般都是从量计征，后来这些国家从1990年开始，陆续的进行了房地产的税制改革，来实现根据房地产的市场

8、价值征收房地产税的目标。捷克在2000年制定了房地产的税制改革计划，该计划打算加大房地产税的税基，但是由于这种新房地产税制会大大增加纳税人的税收负担，而且广大群众以及政府都不愿意这样的调整,最后导致改革计划的失败。波兰在2005年的时候重新对应税的房地产进行了登记，他们使用的是批量评估方式来开征规范的房地产税。通过这些国家的房地产税收改革经验来看，房地产税收所涉及到的利益