特工园博园项目市场调研和定位（正文）

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1、厦门·住宅集团集美园博园项目市场调研和定位报告2007年11月目录第一部分区域环境和价值研判1一、集美城市发展现状11、地理区位分析12、城市建设现状2(1)经济概况2(2)房地产投资概况3二、集美城市规划分析41、集美城市发展定位42、集美海湾型城市建设远景规划4(1)城市远景规划4(2)杏林湾规划6(3)环东海域规划8(4)马銮湾规划9(5)西客站（厦门新站）规划103、集美工业发展规划12(1)产业现状12(2)产业分布12(3)产业结构14(4)集美工业发展规划154、集美规划定位总结20三、集美房地产发展价值研判211、发展优势和机会挖掘21

2、(1)人文价值21(2)交通价值22(3)景观价值26(4)产业价值27(5)较为完善的各项配套28(6)其他可挖掘价值322、集美发展劣势和风险避让的评判32(1)行政区域划分32(2)工业带来一定消极影响32(3)较高房价的风险333、主要竞争区域比较分析33(1)区域价值比较33(2)房地产市场属性比较34四、园博园区域价值研判351、园博园区域现状35(1)园博园概况35(2)园博园规划布局362、园博园区域CBD规划36(1)规划定位36(2)规划范围37(3)规划概况37(4)规划对片区发展的影响37五、项目地块价值研判381、项目地块资源

3、挖掘38(1)绝佳的景观资源38(2)便利的交通39(3)浓郁的人文气息39(4)与园博园资源充分整合40(5)政府扶持和政策支持402、项目地块发展风险和避让研判41六、区域价值评价和项目价值总结42第二部分写字楼市场调查研究44一、厦门写字楼市场现状分析441、厦门写字楼发展概况44(1)2000年以前，厦门写字楼市场两波开发高潮44(2)2000—2005年，消化空置，不温不火44(3)2005年以后，市场复苏45(4)2007年市场走势462、板块分布解析47(1)轮渡—思北板块：汇聚众多甲级写字楼，商务氛围良好47(2)滨北金融中心：整体品质

4、较高，自建自用为主47(3)富山商务圈：商务交通便利，中档写字楼居多47(4)滨南商务圈：商住居多，品质一般48(5)火车站商务圈：环境嘈杂，品质一般48(6)莲花—SM商务圈：早期建设，商住为主48(7)湖里商务圈：工业商务，数量有限48(8)五缘湾商务中心：行政主导，规模较小49(9)观音山商务运营中心：商务新地标，规模与档次不凡493、市场供求关系50(1)2007年供给情况50(2)未来市场供应514、销售价格分析535、典型写字楼租金调查54(1)轮渡板块54(2)环筼筜湖湖板块55(3)海景板块56(4)典型老项目57(5)写字楼租金对比小

5、结58(6)典型写字楼产品对比分析59二、集美区域写字楼专题研究601、集美写字楼现状602、集美写字楼市场近年土地出让情况613、区域写字楼规划624、竞争性市场研究63(1)与岛内写字楼市场的激烈竞争63(2)园博园区域CBD内项目之间激烈竞争635、集美写字楼调研结论64第三部分写字楼产品规划定位65一、终端客户群行业推断研究651、物流行业推断652、金融行业推断69(1)金融行业需求：70(2)发展态势：703、文化创意产业推断71(1)文化创意产业的概念71(2)厦门（集美）文化创意产业机会点分析71(3)厦门（集美）文化创意产业政策支持探

6、讨73(4)本案文化创意产业客群定位的筛选74(5)写字楼案例借鉴75(6)商业部分案例借鉴76(7)发展文化创意产业商务区的前景描述774、高科技产业（计算软件及硬件开发、生物工程）推断785、本案目标客户群定位796、项目土地出让规划要求80二、写字楼栋数80三、住宅户型配比建议811、客户需求与产品设计的均衡性研究81(1)购房总价是关键因素81(2)房子是造来卖的，不是造来看的81(3)未被满足的市场需求最值得关注81(4)产品附加值是吸引客户的重要手段，是提升单价的有效砝码812、产品配比建议原则82(1)原则182(2)原则2823、产品配

7、比表82四、户型建议821、大堂82(1)大堂面积82(2)大堂的高度83(3)面材832、窗户83(1)窗户面积比例83(2)窗户具体设置方法833、卫生间84(1)卫生间集中设置，整个楼层的用户公用84(2)卫生间尽量设置成明卫84(3)洗手间管线提前以暗管的形式设置844、层高84五、电梯85六、外立面建议85七、外型85八、园林建议861、空中花园862、中庭863、地面小园林86九、建筑朝向86十、车位871、车位位置872、车辆从车行道进入车位的方式873、地下车位采光设计874、出入口设计88十一、写字楼配套建议891、运动休闲设施建议8

8、9十二、结构建议90十三、建筑墙材建议90十四、空调与节能建议911、冷气来源912、节能措施