龙岩象屿物流园项目市场调研及定位建议报告.pdf

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1、谨呈：龙岩象屿物流园区开发有限公司龙岩象屿物流园项目市研及定位建议报告2011年04月20日报告内容结构第一部分区位分析第三部分基地分析–龙岩市概况–重点在建竞争项目分析–项目简介–项目周边楼盘分布–本项目优、劣势分析第二部分市场分析第四部分项目总体规划构思–龙岩专业市场分析–国内相似案例分析–龙岩宏观经济分析–本项目家居建材市场可行性分析–项目潜在目标消费群体调研及需求分–项目定位建议析–业态规划及景观设计建议–项目开发建设建议区位分析龙岩市概况龙岩市区位区位分析图A-01龙岩是距离厦门最近的内陆城市，也是海峡西岸经济区延伸两翼、拓展腹地的

2、交通枢纽与重要通道。龙岩市概况•龙岩地区基本情况•龙岩地处闽粤赣三省交界，总面积19028.3平方公里，占全省土地面积的15.7%。•龙岩是福建省水泥、煤、铜等原辅材料和农林产品重要生产基地，亦是闽粤赣地区的物资集散地。•龙岩也是海峡西岸经济区延伸两翼、拓展腹地的交通枢纽与重要通道。•龙岩地区城市规划目标•闽西政治经济文化教育中心，海峡西岸经济区西南翼经济枢纽•冶金、烟草、机械、能源、建材、环保、现代制造业基地•生态型山水园林城市•龙岩地区城市发展战略•南拓、西进、北扩龙岩市概况•未来的城市副中心根据龙岩政府规划，将来所有新建改建的楼堂馆所都

3、要往东肖片区集聚。目前龙岩大道已建广电中心、体育中心、商检大厦、8+1”工程中的市政大厦、博物馆、烟草大厦、会展中心、公安局110指挥中心，交通大厦、国税大厦、法院审判大楼及德兴集团五星级宾馆2年内均要落成投入使用，龙岩高端行政商务居住文化休闲资源齐聚此地。区位分析项目区位简介项目简介•项目地基本情况地块位于龙岩市东肖镇洋潭村，紧邻漳龙高速公路南边，龙腾路以东，省道203线西侧。地块位于龙岩市东肖镇洋潭村，紧邻漳龙高速公路南边，龙腾路以东，地块属于龙岩市经济开发区，距龙岩新市府约3公里路程。地块地理位置优越，交通十分方便，水、电、通

4、讯均有保障。项目现状A-04周边信息：•项目建设用地周边有城市主干道龙岩大道、省道203及城市规划路穿过，另外漳龙高速公路龙岩出入口紧邻基地北侧。漳龙高速公路龙岩大道•地理位置优越，交通便利，可达性好。省道203城市规划路项目规划龙岩象屿国际商贸物流园整体规划项目占地面积14.558万平方米，规划总建筑面积23万平方米，分两期开发运营，一期开发为建筑面积8.3万平方米的家居建材物流板块；二期规划为大型商业商务配套形态，建筑面积约为14.7万平方米，是一个集休闲购物、餐饮娱乐、商务办公等业态为一体的大型SHOPPINGMALL.建筑指标总用地面

5、积145580平方米总建设用地面积145580平方米总建筑面积233000平方米地上建筑面积190000平方米地下建筑面积43000平方米计容建筑面积190000平方米容积率1.31建筑占地面积50763平方米建筑密度34.87%绿地率20%停车数1300个效果图市场分析龙岩专业市场分析龙岩商圈分析——超市类•1、超市类•（1）行业概况和布局•龙岩超市主要以本地企业为主，龙头企业为米兰春天及新华都辉业，目前尚无国际型连锁卖场。连锁卖场及标准超市共16家，其中米兰春天超市8家，新华都辉业超市5家，个体户超市3家，分别分布于曹溪路、九一南路、中山

6、路、小溪路、闽西交易城、凤凰路、登高西路等商圈路段及居住小区。•一站式超市卖场、标准超市、便利店、连锁店、个体户食杂店五种类型，新罗区超市类型以中大型卖场和标准超市为主，尚无便利店、连锁店等模式。超市营业面积普遍较小，建筑形态较为落后，经营品种也较为单一。•（2）选址位置•一站式卖场选址位置一般在二楼及地下室，标准超市均为一层沿街店面式经营，个体户食杂店开设于居民区周边；目前米兰春天此类型超市选址逐渐与新华都辉业超市相似。•（3）赢利模式•1)入场费；2)条形码费，一个条形码费用约50元/个左右；3)陈列费＼堆头端架费；（此费用根据产品的摆

7、放面积、摆放位置而定）；4)厂家直销卖场从中收取差价5)卖场为商家统一服务的周年庆典、促销活动费用、宣传费；•（4）客户群体•一站式卖场和标准超市针对的客户群体为新罗区市民；个体户食杂店满足邻里左右和临时购买者等群体。•（5）配套设施•卖场和标准超市均有一定的停车场，面积小，可满足消费者停车需求；卖场大多配有电梯，但无全部或正常运用；•市调分析：龙岩新罗区商超行业竞争激烈，人流量及地理位置是商超运营的主要因素。超市卖场牌点较紧张，经营良好；个体户超市难以发展，逐渐被大型超市整合；大型卖场拓张速度快，运营较稳定。由此可见，龙岩商贸逐步向规范化市

8、场发展，一站式大型卖场契合龙岩消费需求，目前因城区人口消费受限，整体发展速度较慢。龙岩部分超市外景龙岩商圈分析——百货类•2、百货类•（1）行业概况和布局：•龙岩新