市场调研和项目定位纲要

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1、市场调研和项目定位纲要提纲1…………………………解读城市2…………………………解读项目3…………………………定位项目4…………………………点亮项目5…………………………规划项目6…………………………财务分析第一章、解读城市（1）重点：城市商业规划，集中在单个项目上，此时我们要看的是•项目介绍•项目区位•区域交通•区域位置•区域规划•区域特征•区域资源•项目现状•集团的预期•核心区域界定•区域人口分析•区域人群消费特征分析•区域未来消费潜力测算•周边商业情况及其项目周边潜在竞争项目分析(2)类比案例分析要点：选取相同的物业类型，同类产品的案例进行对比分析，总结优劣点第二章、定位项目要点：定

2、位精准的项目才有希望，不能眉毛胡子一把抓。亮点项目定义：就是最具集群效应的精品时尚旗舰展示中心问题要点：通透的商业空间感受，你的项目区别其他项目的亮点是什么？为什么客户会选择你的？——目前国内同质化项目太多，导致竞争不正常项目规划总体规划就是平面布局，功能区的布局如何体现你先进的人文理念，这要从规划学的角度和地块周边实际环境来看，业态配比要根据市调来分配，切记不能想当然。财务分析第三章、商业地产招商知识分享由于商业地产有一大部分企业要自持，所以招商就要摆在我们面前。一、招商管理的十项基本原则首先浅谈一下招商招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商

3、。因而，对于商业地产商来说，熟练开展商业地产的招商活动决定了商业地产项目的成功运作。二、我们在招商过程中要注意的哪些问题呢？1、维护购物中心的产业经营黄金比例2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象——主题特性——没有主题的购物中心就是大杂铺，所以我们招商时需要招商手册，每一家入住商家都要符合自己的主题。3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补这一点是为了大家的和谐，避免一部分重复招商带来的麻烦。4、按照规划定位决定不同的经营方式5、核心主力店先行招商——主力店的入住会带来羊群效应，为今后的招商树立榜样6、特殊商户实施招商优惠——这一点要根据实际情况来看，为了招满

4、，必要的优惠是要有的7、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务——人人平等，维护好开发商公平对待商家的理念8、要具备完善的信息系统，为商户和顾客提供便利——规范的管理运营，离不开一个完善的管理系统，有的时候初次招商很容易，由于运营不善，然后会带来后期一些不必要的问题。9、招商进程按照市场反应不断变动要点：招商手册仅是一个初步的纲性东西未必是一成不变的，可根据市场变化随时变动。10、采用长线经营的原则——要点：放长线，钓大鱼二、招商管理的十项基本原则详细阐述1、维护购物中心的产业经营黄金比例零售、餐饮、娱乐52：18：30这种比例是购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大

5、型综合性的购物中心（ShoppingMall）。招商要注意维护和管理好这个经营比例，但这个比例当然也不是绝对的。2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。3、招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣列出一个一般意义上的购物中心招商目标分布列表：（1）零售设施

6、：核心主力店：百货、综合超市等；（2）辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店；（3）配套辅助店：不同地区商品特色店；（4）文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等；（5）辅助主力店：儿童乐园等；（6）配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等；（7）餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等；（8）辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；（9）配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。4、按照规划定位决定不同的经营方式购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。5、核心主力店先行招商招商应遵循核心主力店先行、辅助店随后的原则；零售购物项目

7、优先、辅助项目配套的原则。6、特殊商户实施招商优惠特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对他们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。或者是比较牛掰的企业，主要是起一个亮点作用，最糟的情况是招不满，优惠点凑满7、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务8、要具备完善的信息系统，为商户和顾客提供便利这俩点主要提心在运营上体现，企业做得比较好，要么请国外专业运营团队，要么自己组建团