临沂房地产市场调研和曦园产品定位建议报告

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1、临沂房地产市场调研报告&曦园产品定位建议报告立丹行山东公司⊙2008.12我们主要的服务客户目前已完成的工作汇报一、项目发展思路探讨PPT二、项目发展战略思考PPT三、项目战略定位与物业发展建议四、样板房及售楼处装修装饰建议宏观环境城市经济城市房地产潜在客群调研项目SWOT分析与策略市场竞争策略产品开发策略产品组合策略分类产品建议园林景观建议会所建议报告目录宏观经济环境势不容乐观，但前景可期美国次贷危机引发的金融海啸开始向实体经济蔓延；预计2009年出口增长速度将进一步减慢。特别在美国经济出现较大问题并带动世界经济进入衰退过程时，预计出口增长下降的幅度将比较大。企业的收益面临全面的降低

2、，居民的收入水平也面临着全面的缓慢增长甚至是减少。国家大规模启动内需，主要集中在基础设施与民生领域；采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策。国家采取的一系列提振内需的政策与措施，需要一定的时间予以消化才能释放出预期的效果。房地产市场经历了将近一年的观望，目前观望基本达到峰值，在可以期待的下一步信贷政策下，房地产市场将会迎来较为平实的价格，观望者陆续入市导致的市场竞争加剧从而导致更多价格优惠，使得房地产市场交易量增加，引导市场向着上升的趋势发展。城市经济机会依然存在临沂经济发展增速有所下降，但仍然取得较好的发展，截止到2008年上半年，临沂全市GDP已完成944.8亿元，同比增长15.1

3、%。面对激烈的商贸市场竞争，临沂批发商城数十年如一日地保持在全国第三位上。临沂市又是是全国著名的物流之都，正是现代物流对商城商流、信息流、资金流的鼎力支撑起到了无可替代的作用，促使了临沂商贸的繁荣不衰。尽管市场竞争剧烈，但市场的前景还是值得期待的。经济调整之后的发展将会更加健康和平稳，人们对居住条件的改善终将得以释放。通过市场调研，尤其是客户需求的调研，临沂富裕阶层（潜在目标客群）具备改善居住条件的支付能力、区域选择和购买意愿。城市发展战略城市发展：2007年3月临沂提出了今后五年临沂市打造与人口大市相匹配的经济大市、“物流天下”的商贸强市、滨水生态环境优越的宜居城市和古今文化相辉映的

4、文化名市的战略目标。城市房地产竞争空前激烈临沂房地产开发以河为轴，以沂河、涑河、祊河三河交会处为中心，沿河展开形成兰山滨河区、河东滨河区、罗庄滨河区，北城新区(南坊)及兰山老城区五大板块，开发重心由兰山滨河区向北城新区(南坊)、河东滨河区转移。临沂房地产市场竞争激烈：2007年土地供应量500万平米以上，其中住宅用地约占50％；2007年施工面积超过800万平米，与之前的2003－2006年市场供销基本平衡相反，2007年大量的施工面积，势必使得未来市场的供应量大增，从而使得市场供远大于求。2008年市场开发量仍将达到600万平米，加上之前年份的存量400万平米，整个市场供应量在100

5、0万平米以上。由于市场陷入空前的观望心理，2008年除了个别楼盘销售较为出色，绝大多数楼盘销售业绩平平甚至有的项目停滞不前，市场竞争在表面平静的现状下将会迎来剧烈的竞争。潜在客群调研－滨河主要项目客群情况临沂滨河一带的项目客源主要是临沂市辖三区为主，有一定比例的市辖县购买群体。客群里面最大的一部分为商贸物流企业的企业主及其高层管理者；公务员群体也是一个重要的购买群体。一些效益良好的金融单位或者政府部门成为重要的团购对象，值得关注。客群购房多数为改善居住环境而购买，对项目的内外配套和物业管理较为重视。对项目所处的环境普遍赞赏，同时均看好区域的未来前景。潜在客群问卷·访谈情况分析受访客户的

6、区域认同度分析序号所在区域对区域认同度1兰山区太偏，交通不便，生活设施配套匮乏；买房首先考虑与工作地点的距离，居住地与工作地点近了，就可节省来回时间，但靠近沂河区，未来还是有一定的升值潜力。2河东区比较偏，还要跨河，项目所在区域各种相关的配套设施缺乏，和河东区相比不如本区来的方便3罗庄区项目在本区内，距离上不是问题，位置靠近沂河，风景好，未来的升值潜力大，有着独有的优势主要问卷调研问题汇总分析相关问题主要需求说明与建议1您现在的住房面积是多少家庭居住用房面积在90-180平方米之间占90%的比例当大家基本居住条件已满足，下一步就是追求更高水平的居住环境，这将对面积较大环境较好的别墅类产

7、品产生需求2您现在居住的房屋类型临沂市多数居民所住房屋类型为普通平层公寓，占82%居民存在改善居住条件的潜在需求是存在的，而当这些潜在需求逐渐显露时，别墅将成为他们的重要选择。3如果您的居住条件不如意，表现在主要集中在周边环境嘈杂、卫生治安状况较差、没有园林绿化、居住舒适性不够等特别注意周边环境的打造、卫生治安方面的高质管理、园林绿化的设计以及产品舒适性的打造等几方面的问题4您日常使用的交通工具绝大多数人群都拥有自己的私家车，占了78%比例这些