中国房地产是否有泡沫

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1、-中国房地产是否有泡沫 张妍： 各位学员请做好准备，我们下午的课程就要开始了。首先请金字塔商桥首席教授，人大商上学院管理教研室的主任杨老师发言。杨老师毕业于日本神户大学，获经营管理学的博士资格，担任深圳华威等多家企业的管理顾问，有请杨老师： 杨杜： 非常感谢，今天下午非常容幸跟在座的各位公司的老板见面，刚才介绍，我是在人民大学工作，这次有幸跟大家认识，不过今天是一个开场，就给我20分钟多一点的时间，真正见面后面还有六天，是非常长的时间，当然作为一个班三天，今天做一个课程的说明。今天要做的时期是这样，各位老总手上已经拿到了，我们要做

2、一个培训和以往的培训是不一样的，我们是亲身参与，所以把这个课程叫做房地产企业经营管理模式训练，亲身参与一下，在这个里边具体的房地产整个的经营管理到底是什么样的东西。当然从这个叫BEST训练，就是争第一，这个行业里面，在竞争对手里边，这是我们基本方向的一个定位。 我做一个很简单的介绍，这个介绍想让大家了解一下，我们未来三天，到底要做什么样的问题，平时我在各地讲东西，讲的比较多，我们这一次不是讲，我们要训练，要直接参与。这个内容，我们想单独特别地为我们房地产企业做了一个模拟的东西。我们感觉到现在房地产企业应该说处在一个比较大的转型时期，

3、这些内容我不想展开去讲，因为也没有时间，主要讲为什么开发这个课程，以及为什么在新地产五大程序里边，用这种方式来做。以及我们到现在来讲，大家都是非常优秀的企业家，我们为什么要做这个事情。我们想给大家做一个介绍。这个都是大家的专业，不是我的专业，我现在来是班门弄斧，讲一下房地产以前是怎么样的。这个大家都非常清楚。涉及到一二三四级市场，有人可能来讲，这是概念的问题，运作怎么去做都行。我看以前的课程里边，主要是讲在土地批售，新建的商品房，二手的买卖，包括租赁，这是整个市场的问题，这次要讲什么内容，首先我们看，中国尤其是北京，整个房地产改革的

4、大方向，已经基本上定下来，从明天开始，对外资投资房地产也有一个新的规定，要实施，现在来讲，未来我们房地产应该怎么走。这一条，我只是说一个方向，怎么样控制，公开的交易，未来是不是比较规范一点。这个不用讲多了，因为大家非常明晰，以往我们在做房地产的时候，我们画一个图。这个图不知道是不是合适，由原来的用地方和开发方进行各方面的交易谈判协议，然后再把这个东西建好，然后再卖出去，中间非常重要的一点，到现在为止，我们的课程里边，一定和政府官员有很好的关系，包括法律政策，包括上午讲的，都是非常重要的。主要是在三角的关系里边做这些事情。我们想现在这

5、个关系发生什么重大的变化，我把它叫做三次土地革命。第一次我们收为国有，无偿划拨，49年，90年，土地国有，但是有偿使用，主要是采取协议的方式，这一次我们想从2002年7月1日，有偿使用，但是采取的方式公开，这个大家都非常清楚，我也不展开讲，这里面涉及到一个什么非常重要的问题，土地交易，土地批租里边一个很重要的机制，我把它形象地比喻为石头、剪刀、布，这么一个游戏规则。开发商我们要进入，政府官员肯定有，同时我们还有主管部门，我在国外呆了很长时间，政府官员有权利指挥或者干预主管部门，主管部门用一套程序控制开发商，开发商又得找自己的路子，于

6、是要搞定政府官员，这是一个要转的，在任何国家差不多都是如此，用什么方式，就钱色驱动，实际上就是利益，我们想未来这个方式会怎么变化，为什么我们讲经营管理，这个过程当中，三次土地革命。别当个官被别人抓起来。.---再一个，开发商增加效率效益，不要搞那么多前期的很多事情，当然可以，它有他的坏处，再一个国家增加收益。坏处也有，可能谁反对这个东西，有政府背景的开发商和中小开发商，我们不会赞助这种改革和公开的，有些关系没有权利和利益的时候，因为这是一个利益的再调整。第三个，开发公司前期部门的地位可能会下降，因为到时候看看挂牌，挂到什么土地，这种

7、形式可能会有转变，当然这是一个很缓慢的过程。这里边有一个利益再调整，这个过程当中，我们为什么讲经营管理，我们想涉及到这一点。我们真正做房地产的企业，现在是由以前的大批量的企业单位事业单位为主体，再由批发企业转为零售企业。再一个，房子没盖出来就有人买了，现在二手房的销售越来越多，这是国际的一个趋势，包括现在上海走的比较快一点。如果要做好一个企业，关键在土地的批租和建设，将来土地批租和建设的转向市场营销或者是售后服务，我们想企业在做大的过程当中，就涉及到可能由原来的搞关系和开发，转为一个组织的经营和管理。我们是来看大致的趋势。 在这种情

8、况下，我们就想了，房地产企业越做越大，越做越规范的时候，我们应该关注什么样的东西，大概是经营管理。这套东西是什么样的东西，我们的课程就想对房地产和外部环境有很大关系，但是讲的内部这种经营管理到底是什么样的东西，我们感觉有这样，应该说在