2010年长沙长房南屏锦源营销策略执行总纲

《2010年长沙长房南屏锦源营销策略执行总纲》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、长房南屏锦源营销策略执行总纲谨呈：长房（集团）国广置业6/11/2021报告框架5、项目营销策略及营销执行4、项目核心价值分析3、竞争及客户分析2、政策环境分析1、项目及目标回顾6、价值实现及营销费用2项目背景1回顾。项目自身、项目目标回顾3区域分析——项目处于城市核心辐射区&城市生态宜居新区红星大市场天际岭森林公园红星商圈井湾子商圈万家丽路，地铁4号线地铁1号线长株潭城际轨道国际会展中心本项目万家丽路湘府路武广高铁沪昆高铁京珠高速省府武广新城项目至省府片区10分钟车程项目至红星商圈5分钟车程项目至武广新城5分钟车程项目回顾4项目主要经济技术指标占地面积：67752㎡建筑面积：14.37

2、万㎡容积率：2.12住宅中商品房面积：6.38万㎡住宅中商品房总套数：554套商业面积：4233.9㎡学校面积：6218㎡绿化率：42.24%地上停车位：273个地下停车位：304个本体分析——项目为纯住宅小区，项目自建有学校、商业等配套，社区功能较齐全；与长沙广电新址仅一路之隔。学校长沙广电中心新址项目回顾5本体分析——产品附加值大，舒适度高空中花园131㎡3+1房入户花园阳台空中花园143㎡4+1房户型方正、实用，通透性较好带入户花园，景观、生活双阳台宽敞内花园可改房，产品附加值高主卧带书房，独立卫生间、衣帽间、阳台，设计气派舒适89㎡2+1房入户花园阳台空中花园户型方正，紧凑实用2.

3、1m大进深景观阳台，增强舒适度主卧、书房、公卫均赠送凸窗，产品舒适性增加户型方正，通透性较好带入户花园，景观、生活双阳台，内花园，产品附加值高卧房均带飘窗，舒适性佳大尺度南向撗厅设计，主卧带卫生间、步入式衣帽间，舒适度很好阳台项目回顾6地理位置：城市核心辐射区&城市生态宜居新区规模：中等规模产品：舒适户型居多配套：满足基本教育、商业需求，紧邻广电中心新址价格目标：平齐区域价格第一阵营水平速度目标：约6.5万平554套一年内基本实现100%销售形象目标：建立高品质的市场形象与客户认知。我们的核心价值体系是什么？目标目标回顾7政策研究2研究1.宏观调控下的房地产趋势研究2.本项目营销启示8新政

4、从多角度深化、加强历次调控内容:从金融手段向税收手段倾斜，体现长期调控决心；紧缩信贷，首付三成，停止发放三套房贷；地方细则不断跟进，从一线城市不断蔓延开来；……政策背景分析房地产政策——持续收紧，内容逐步细化，力度逐渐加大，辐射范围逐渐扩大，政府调控坚决。9政策背景分析政策影响——在首付、契税提高和加息的重叠作用下，购房者成本增加，消费需求逐渐萎缩。贷款首付提高，增加了购房者的购房成本，不仅打击了投资需求，更限制了一定的改善型和刚性需求契税的提高和加息措施，更增加了客户的观望情绪加上2011年初房产税试行的预期，都将进一步增加客户的观望情绪10市场表现——根据世联统计数据，9.29新政后一

5、线城市开始量价齐跌，但价格仍处于高位；二线城市量价均在波动调整。一线城市新政表现二线城市新政表现政策背景分析11未来趋势——政策持续加码，将加速楼市二次触底的到来。政策背景分析预计本项目推售所处时期12区域市场表现——929新政后，长沙市价格趋于下降，呈现量价齐跌的阶段性调整。政策背景分析13整固期恢复期平稳期快速上涨期客户情况客户购买信心不足，市场观望气氛严重自用型刚性需求市场作主导自用型客户占市场主流，投资市场启动，市场购买信心逐渐增强投资客户比例快速上升，自用型客户也交投活跃，市场购买信心强甚至出现恐慌性购买行为市场表现市场低迷，成交量下降，部分楼盘降价促销高端市场“走价不走量”，一

6、般物业“走量不走价”，个别具有核心竞争力的项目在速度上可形成市场热点量价平衡恢复，价格稳步上扬，个盘表现差异较大，明星项目逐渐增多价格全面上涨，销售速度逐渐加快，豪宅市场上涨速度快于一般物业楼盘应对策略找到刚性需求市场，寻找速度价格平衡点/延迟销售或降价销售找到刚性需求市场，利用项目独特的竞争力，实现速度的突破，形成市场热点凭借竞争力及营销作为，在竞争中突围，在量价上跑赢大势抓住豪宅市场价格上升快于一般物业的快速上升特点，实现楼盘价值最大化预计本项目销售期时,市场处于恢复期阶段营销启示突破市场的关键在于建立项目独特的竞争力。14竞争分析3.1研究1.本项目面临的竞争分析研究2.本项目营销启

7、示15竞争格局——本项目处于天际岭板块，实现量价突破将面对区域内项目干扰，同时须面对区域外中低价楼盘竞争。天际岭板块4600-4900元/㎡红星省府板块5200-8000元/㎡武广新城板块4800-5800元/㎡本项目竞争分析16市场供应——项目周边年初供应量大，竞争相对激烈；预计明年下半年将有大量入市，加剧区域竞争。10.122011.012011.032011.062011.092011.12天晟·海拔东方水岸天际湘