精品文案-湖南长沙某项目营销策略总纲汇报

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1、XX项目B组团营销策略总纲2009.3.20项目属性：非城市主流发展区域，稀缺山景，风情大盘。新地.东长沙玫瑰园双盈.卧龙湾新地.东方明珠卓越.蔚蓝海岸恒大华府金星大道岳麓大道中心板块月湖星沙城东城北城南麓南金星北、市府关键词：板块竞争、区域竞争、有限客户竞争2属性分解及研究思路：扬长避短，差异化竞争争取出路！属性分解：非城市主流发展区域，稀缺山景，风情大盘商业、教育、交通、医疗等配套欠缺实际距离远，心理距离更远远不成熟相对河东，河西为长沙市民重点看好的区域，可预期的内容少发展方向山的心理意向：远、幽静、寂静、荒凉；城市的山：稀缺资源、豪宅、别墅？风情不及

2、华润凤凰城，大盘不及湘江世纪城能否尽量化解项目属性中存在之“硬伤”在竞争中突显个性差异，形成易于感知之价值点迅速有效传播并促进成交，非常关键！301市场分析030402014国内房地产市场5成交表现－全国房价持续下跌，08年成交量相对07年大幅萎缩70个大中城市新建商品房价格指数70个大中城市新建商品房价格指数从08年8月开始连续下跌5月。09年1月70个大中城市新建商品房价格指数同比下降1.4%，同比下降0.3%。下降2.3%历年全国商品房成交情况08年全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降18.64%；成交金额24070亿元，同比下降18.69

3、%。历年成交量不断攀升的趋势终止。全国房地产市场表现6供给状况－中短期房地产市场供给压力巨大，供需失衡仍在加剧全国房地产市场表现a.历年房地产开发与销售走势b.全国商品房投资、销售额月走势c.全国商品房空置面积走势反映房地产市场中期供给的新开工面积仍保持高位。08年1-11月房地产新开工面积仍达到了8.4亿平方米，同比增长5.4%，房地产开发投资更是增加了22.7%。房地产市场供给面临中期压力。一度平衡的供需在08年被再度打破，供需之间逐渐形成较大缺口，房地产市场处于严重失衡状态。全国商品房空置面积在供需失衡下节节攀升。08年11月已经达到了1.36

4、亿平米，占07年销售面积的22%。7行业状况－房地产行业的土地、开发、销售等诸个环节出现衰退全国房地产市场表现国房景气指数资金来源指数投资开发指数土地开发面积指数国房景气指数跌破100，房地产行业整体陷入萧条。其中资金来源指数过冷，土地开发面积指数、房屋销售价格指数偏冷，投资开发指数、房屋销售面积指数、空置面积指数均在100以上，但下滑趋势明显。8政策面－利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象全国房地产市场表现近期利好政策08年9月份以来，央行频繁降息和存款准备金率9月份开始，中国进入了比07年更加密集的降息周期，短短三个多月，1年期存款基准利率下调五次，由

5、去年的的4.14%降至2.25%，接近于02年的最低利率1.98%。存款准备金率由16.5%下调至14.5%。购房契税降至1%，最低首付调为20%（08/10/22)从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点4万亿投资计划(08/11

6、/5)11月5日，国务院出台了扩大内需十项措施，确定了4万亿的投资计划，启动了积极的财政政策。明确房地产行业的支柱地位(08/12/8)08年的中央经济工作会议于12月8－10日召开，会议确定了09年“扩内需、保增长”的经济工作目标，并重提房地产在国民经济中的支柱地位，并将其列为09年五大需求之一，房地产进入政策全力支持阶段。9政策面－利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象全国房地产市场表现改善性住房取消二套房贷限制营业税征收缩短3年(08/12/17)进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民

7、,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。关于促进房地产市场健康发展的若干意见（08/12/23）一、进一步鼓励普通商品住房消费。1、加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。2、对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。二、支持房地产开发企业积极应对市场变化。1、引导房地产开发企业积极应对市场变化。2、支持房地

8、产开发企业合理的融资需求。3、取消城市房地产税。三、强化地方人民政