2012年长沙长房南屏锦源10号楼与12号楼营销执行报告

《2012年长沙长房南屏锦源10号楼与12号楼营销执行报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、2021/6/151®长房南屏锦源10#-12#营销执行报告报告框架：1、项目解析——认知自身&项目目标2、宏观大势——认知市场整体现状3、客户解析——认知客户现状&变化4、竞争解析——认清市场现场&明年态势5、价值梳理——重新梳理价值&营销策略6、价值传递——营销执行体系&关键动作1.项目解析认知项目自身&2012年目标项目盘点——通达性：湘府东路行车条件基本具备湘府东路已完成路基施工，具备通车条件，但具体完工时间不确定。湘府东路项目盘点——通达性：项目周边将设置公交站台，多条公交直达6条公交线路（暂定）将达到本项目附近，并设

2、置广电产业园公交首末站，方便项目业主出行，但开通时间暂未确定。长房南屏锦源长房南屏锦源计划调整线路406路806路其它增加线路：坪塘至广电产业园；星沙至广电产业园；暮云至广电产业园；黄兴至广电产业园以上各线路经过万家丽路、湘府东路，将本项目周边与各个方向的交通打通，未来通达性将有效提升。项目盘点——教育条件改善：枫树山小学落实，业主子女优先入读相关单位将就枫树山小学落子长房南屏锦源于1月（暂定）前定相关协议，业主子女可享受优先入读权利。项目盘点——外环境：大部分单位景观视线较好，护坡影响较大11#尤其是12#部分单位（6层以上）

3、可享受良好的自然山林景观，但6层以下则受护坡影响较大。10#11#12#天际岭公园水景园林护坡护坡天际岭实景131㎡：双花园+双阳台+飘窗+7.1M横厅110㎡：2.2M进深阳台+卧室全飘窗+动静分区89㎡：双阳台+空中花园+飘窗入户花园阳台阳台阳台空中花园2.2M进深阳台2.2M进深阳台空中花园7.1M横厅飘窗飘窗飘窗飘窗270°飘窗飘窗项目盘点——二期产品：户型设计附加值高89㎡为N+1；110㎡、119㎡产品通过飘窗、阳台提升附加值；130-140㎡产品为N+2，赠送面积近20㎡。11#、12#143㎡：双花园+3阳台+动

4、静分区+飘窗阳台飘窗飘窗阳台入户花园空中花园阳台9楼栋户型面积（㎡）产品特点产品套数（套）产品比例1089（南北不通透）双阳台+空中花园+飘窗464648%41.7%110（南北不通透）2.2M进深阳台+卧室全飘窗+动静分区46921216.9M超宽阳台+飘窗+动静分区46131双花园+双阳台+飘窗+7.1M横厅4615052%58.3%11#139双花园+双阳台（7M观景阳台）+飘窗17131（南北不通透）双阳台（2.3M南向阳台）+空中花园+飘窗17143双花园+3阳台+动静分区+飘窗1812#143双花园+3阳台+动静分区

5、+飘窗17141双花园+双阳台+双书房+飘窗18141（南北不通透）双阳台+空中花园+卧室全飘窗（双卧室270°飘窗）17总计288100%项目盘点——二期产品：130-140㎡大户型套数占比52%，面积占比达58.3%10#产品中131㎡产品为46套，11#-12#产品中131-143㎡共计104套，总共占比达52%，面积占比近60%。10二期营销目标1：288套房源，实现3个月内完成90%，5个月内清盘。╬89㎡以下产品销售速度需达到14套/月；╬110-121销售速度将达到28㎡套/月以上；╬130-140㎡销售速度将达到

6、45套/月以上。11目标速度VS周边竞品现状:VS本项目目标：110-121㎡达到23套/月以上；130-140㎡达到37套/月以上项目销售价格三房及四房面积段推售时间推售套数销售套数全年去化速度（套/月）10月后去化速度（套/月）翡翠云天6100121-126㎡、140㎡2011年5月16371102湘府十城6300124-126㎡、165-170㎡2011年6月、11月1603962潇湘名城587854-117㎡2011年12月320144————鑫天御景湾6600125-133㎡、154㎡2011年1月187152130目

7、标下的关键问题:如何实现项目快速销售？12二期营销目标2：在大户型多、市场需求小的条件下，实现整体均价不低于一期水平。二期均价5400元/㎡时，89-110平米中小户型均价达到5900元/㎡，已与区域新开楼盘同类户型价格持平甚至高出。2.宏观大势认知目前的房地产市场现状1、国内市场表现：多个城市住宅库存量逼近或超过市场高位北京、上海等一线城市库存量超过市场高位，各二线城市库存逼近市场高位。1、国内市场表现：调控效果显现，全国房地产市场步入淡市全国100个城市中超一半的城市量价起跌，成交量同比萎缩40%-60%，环比萎缩10%-2

8、0%、价格环比下跌5%-10%当前长沙楼市表现：2011年住宅销售740.9万平米，下滑53.2%2011年7月开始成交量逐步下滑，尤其是11月份下滑明显加剧，当前周成交面积不足8万㎡较去年同期萎缩了近76%，周成交量不到700套成交套数萎缩82%2、当前长沙市