祥福雅居裙楼商业全程策划营销执行报告.doc

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1、..................祥福雅居.裙楼商业全程策划报告之营销执行报告--深圳市福田房地产开发公司周总台鉴：承蒙信任，我司非常荣幸地向贵公司提交“祥福雅居.裙楼商业”商铺营销执行报告，供贵公司决策时鉴！根据市场调查分析工作，我司就“祥福雅居.裙楼商业”商铺进行了专题市场调研，以及项目周边市场及相关业态进行了综合分析，并结合我司专业人员的策划代理经验所完成的。但由于时间和资料的限制，未必能全面周详的对项目所有细节都考虑在内，我司希望在凭借贵公司的强大实力和双方务实求是的基础上，使本案更加完善，以达到使项目商场成功招商（销

2、售）的目的。因为项目包装推广引致的最终关注点仍然会落实到项目产品本身，惟有从前期就引入市场的观点、明确市场的需求来研究项目招商（销售）推广的每个细节，才是招商或销售成功的前提保证。我司诚意希望能与贵司携手，通过双方的共同努力就“祥福雅居.裙楼商业”商业项目操作达致圆满成功。专此送达，顺致商祺！深圳市同致行物业顾问有限公司商业部二○○三年六月五日—————————————————————第43页共44页—————————————————————目录第一章片区概况一、片区概况………………………………………………………………………11

3、、笋岗片区范围2、商圈人口数量二、片区商业分析…………………………………………………………………11、项目商圈情况2、片区商圈业态分布3、片区商圈主要商场4、片区功能定位及划分5、片区商业用地规划6、片区道路定位及改造第二章市场定位一、项目概况……………………………………………………………………6二、项目SWOT分析………………………………………………………………7三、项目定位……………………………………………………………………81、定位原则2、项目定位3、形象定位四、项目价格定位………………………………………………………………

4、101、租赁价格定位2、销售价格定位五、项目目标客户定位……………………………………………………………151、承租方定位2、投资方定位—————————————————————第43页共44页—————————————————————第三章营销战略一、整体战略………………………………………………………………171、价格策略2、包装策略3、推广策略4、宣传策略二、销售模式分析比较………………………………………………………211、整体销售2、分割返租销售3、一楼分割正常销售三楼分割返租销售4、首期送两成半销售三、阶段性营销策略………

5、…………………………………………………291、内部认购阶段2、强销阶段四、招商策略………………………………………………………………..321、卖点整合2、招商模式比较3、招商阶段性策略第四章开盘前期准备工作一、销售准备……………………………………………………………...361、场所准备2、物料准备二、广告计划………………………………………………………………371、报纸广告2、报纸软文3、车体广告4、楼梯条幅5、杂志第五章销售招商预算销售招商预算………………………………………………………………39—————————————————

6、————第43页共44页—————————————————————第一章片区商业概况一、片区概况1、笋岗片区范围北到泥岗路，南到笋岗东路，西到红岭北路，东到洪湖西路。2、该商圈人口数量现总居住人口2.4万人（常住人口/暂住人=1/1.55），随着房地产和区域居住环境的改造，区域人口规模将稳定为2.9万人。二、片区商业分析1、项目所处商圈情况(1)本项目的一级商圈以项目所在地为中心，15分钟步程为范围，划分为笋岗村和田心村，该商圈属于“居住社区级”商圈。(2)笋岗片区的其他区域为辐射的二级商圈，该商圈属于“局部区级”商圈。(3)笋

7、岗片区位于红岭北路西侧，与罗湖区一脉相承，与福田区的八卦岭片区又一衣带水，所以将罗湖区和福田区列为三级商圈，该商圈属于“市级”商圈。2、片区商圈业态分布（见下表）—————————————————————第43页共44页—————————————————————(1)主要业态分布列表街道主要商业业态主要商户租金（元/㎡）公交宝岗路超市、酒店、餐饮、会所、银行、药店、邮局华润超市、友谊商场、民润超市、田心酒店、笋岗酒店、麦当劳、三九会所、万事达会所、工行、农行、中行、深发展、一致药店海王星辰1F：120-200大巴：18、212、

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