深圳天苑商都商业裙楼营销策划报告

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1、天苑商都·商业裙楼营销策划导入报告深圳国贸2005年5月25日第一章市场分析菏泽同山东其他城市一样，整个经济形式处在快速发展阶段，商贸发达。京九线开通，为菏泽经济发展，带来前所未有的良机。为房地产开发，特别是商业房地产开发，提供了较为有利的条件。第一节菏泽商业房地市场现状商业房地产发展现状一、写字楼◆尚无比较规范的写字楼供应，一般的写字楼提供的只是一个办公空间。◆无物业管理可言，内部环境杂乱，缺乏安全保障。◆无完善的配套设施。◆物业陈旧，毫无形象可言。◆仅财富中心等极少数写字楼面向市场出售，销售业绩也

2、比较不错，菏泽规范化的写字楼尚处于起步阶段。二、商业物业1、菏泽的商贸活动以双河路、青年路、丹阳路为传统的老商业区，业态组成品种繁多，经营杂乱；东边为新区，以新的商贸广场，超市为主流。2、从经营业态来看，专业市场和餐饮等主导商服市场3、从营销来看，商铺营销模式变革初现1）注重招商与销售的节奏把握2）商家开始前期介入3）返租成为吸引投资客户的有力手段4）社区商业发展势头良好第二节项目区域市场现状一、消费区域二、项目周边市场主要业态和经营现状三、消费力从调查资料分析显示，项目区域市场物流通畅，供给系统成熟

3、，消费人口稳定，消费资源丰富，消费层次介于中档之间；对有一定实力和经营经验的商服企业来讲，如能有效调整组合该区域商性结构，可有效把握市场机会并享有市场利润空间；同时也带给该区域商服物业的市场营销突破与机会，但必须有效把握上市时机和运用价格策略，合理运用营销策略和加强推广力度，项目实现销售和合理利润的条件才能具备。第二章　项目总体定位第一节项目概况本项目处在菏泽市政务中心区，北面为中华路，东面为和平路，两面临街。项目总建筑面积39239.62m2，，-1F—4F为商业裙楼（负一层部分为设备间及停车场），

4、商业面积18178.63m2；5—22F为写字楼，面积约15806.8m2，主楼地下室建筑面积：1132.15m2，地下室车库建筑面积：*m2。（有待商榷）第二节项目SWOT分析一、优势◆地处菏泽政务中心，商务氛围十分浓烈；◆项目内部布局合理，外立面新颖俊朗，相比其它物业有形象上的优势；◆周边商业与鲁能购物超市、施乐购物中心一路之隔。由于商业物业较为集中，决定了本项目所处区域必将成为菏泽新的商业热点和商务中心；◆项目周边酒店林立，市政府及其政务部门、大公司、银行分布四周，频繁的各类商务活动，为商业后期

5、经营，商贸活动提供了有力的保证；◆项目所在地段有非常优越的区位形象，加上项目良好的设计方案，进一步提升了本项目的物业形象和物业价值；◆贯穿东西的中华路及即将动工的和平路，奠定了项目优越的交通条件；◆周边商务、商业及生活配套齐全，为项目的成功销售和后期运营，提供了强有力的保证；◆从其它商业项目的销售状况看，市民对商业、写字楼物业有一定的投资热情。二、劣势◆菏泽相对低的经济状况制约当地的商贸活动；◆不太发达的经济也限制了企业及个人对商业、写字楼物业的投资力度；◆项目推广期跨过了农历新年，对写字楼的销售不利

6、。在这个阶段推广效果也不佳而且缺乏连贯性；建议新年前以软文和活动推广为主。三、机会◆区域房地产开发联动的居住人口增加对区域市场消费市场的刺激，以及消费层次和供给系统的需求升级带来的机会。四、威胁◆项目周边其他项目如施乐购物中心的开盘销售造成了分流客户的威胁，主要表现在项目原始规划与商业布局的差异；◆外地大型知名商业业态如银座商业广场等进入,给本地商家和项目商业经营上带来影响；◆目前国家政策宏观调控，使一些投资客处于观望状态；◆和平路能否在短时间内全线贯通，直接影响了该项目的区位价值。综合来看，从市场的

7、角度分析，由于项目所处核心商圈，交通便捷，市政配套设施齐全，给本项目的操作带来先天性的便利。另外,部分现有市场格局需要重新调整组合。随着项目区域房地产的开发进程，必将使居住人口迅速增加，同时形成对区域消费市场的供给系统升级。此时,通过准确的项目定位,配合强有力的市场营销,及时推出本项目品牌。根据前期市场调查和客观分析论证，本项目在商业销售之前考虑引进一家知名品牌主题店作为首选模式。第三节　项目整体定位方案目标消费群竞　争　者差　异联　想项目定位项目定位基本模型一、项目定位的目的定位就是将项目的差异化做

8、出来。差异化就是竞争优势。本项目的定位目的是找到消费区间和竞争区间二、项目定位的价值与作用1、制造差异性●产品●形象●方便●舒适●价格●服务●利益2、制造营销策略●招商●业态●推广●定价3、制造竞争优势三、项目定位的基本主张三、项目定位的基本主张主张1：一个据点主张2：集中火力于狭窄目标主张3：第一说法主张4：差异性主张5：先入为主五、本案项目定位项目周边有鲁能超市、施乐购物中心，分别为大型超市和百货商场，它们的体量已经非常大，如果本项目依然走百货＋超市