(高纬国际)沈阳太原街商业项目市场和定位写字楼市场

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1、4.0写字楼市场4.1整体市场4.1.1商圈分布沈阳写字楼分布比较分散，没有完全形成写字楼密集区域；根据写字楼所处区位及客户的类似性，可以将沈阳写字楼分成三个相对集中的区域。沈阳写字楼主要分布在北站商务区、太原街和五里河区域。具体分布如右图：北站商圈：含北站以南至市府广场周边区域；为政府规划的金融商贸开发区。太原街商圈：含中华路两侧的南京街和和平大街区域；聚集有较多国际知名制造类公司以及商贸物流公司。五里河商圈：含彩电塔以南至浑河区域，包含三好街；是沈阳重要的IT和高科技企业聚集区。其他区域：除上述区域写字楼相对集中以外，铁西、皇姑和中街等区域也分布有少量写字楼和商务公寓。但由于这些区域供应量

2、小，分布极分散，档次普遍不高，在此不做详细分析。浑南区域虽然是沈阳未来发展的重点，但由于目前处于发展初期，缺乏商务氛围，配套不成熟，短期难以发展成成熟的商圈。青年大街虽然为规划金廊，但其尚未形成连贯的商务带，目前项目开发基本在北站、太原街和五里河三大商圈内。太原街五里河北站图4.1：沈阳主要商圈分布4.0写字楼市场4.1.2整体供应在以上3个主要商务区中现有各类商务办公物业约174.4万平米。从供应量分布上看，北站区域写字楼供应量最大，其次是太原街。相对而言，五里河区域供应量稍微小一些。各商圈写字楼供应量相差不大，无占绝对优势的商圈。从区域集中度看，北站商务区写字楼相对集中，主要集中在惠工广场

3、及市府广场周边；相对而言，太原街商圈分布分散，集中在和平大街、南京街和中华路两侧区域。从供应时间看，2000以前由于沈阳作为重工业城市，处于企业改制阶段，经济发展速度较慢，对写字楼需求小，到2000年底写字楼存量仅为43.7万平米。作为开发周期较长的写字楼，2000年之前的经济形势影响了2001-2002年的写字楼供应，这两年写字楼新增供应较小。2002年由于整体经济的好转，更多的企业进入沈阳投资，并且沈阳自身的民营经济得到快速发展，2003年后写字楼供应量开始快速增长，尤其是乙级写字楼和商务公寓。图4.2：沈阳主要商圈写字楼比例图4.3：沈阳主要商圈写字楼供应趋势4.0写字楼市场从写字楼供应

4、类型看，三大商圈中甲级写字楼占比为24％，约41万平米，共9个，平均规模为4.6万平米；总体供应量不大，而且项目单体体量小，有较大部分为单栋建筑，缺乏其他物业的有利支持，而且部分建设时间早，设计上具有缺陷。三大商圈中乙级写字楼约77.3万平米，占比约43％。其中，2000年以前的写字楼为33.1万平米，占乙级写字楼的42.8％，这部分写字楼较大部分由于维护差，建设较早，设备设施配置落后且老化，品质不高。在所有办公物业中，商务公寓供应约56.2万平米，占比高达32％，比例较高。其中有较大部分早期设计为居住功能，根据市场的选择，转变成为以办公为主的商务楼，随着市场的发展，很难满足发展壮大公司的需求

5、。4.1.3产品特征图4.4：沈阳主要商圈各类写字楼比例4.0写字楼市场从硬件水平和客户品质综合来看，目前沈阳最好的写字楼是城市广场、华新国际和总统大厦，这些优质写字楼商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相对而言，北站区域目前较好的方圆大厦吸引的主要是国内企业客户，外资比例小。目前这些最优质的写字楼依然存在以下问题：城市广场：电梯位置不明显，大堂不气派，候梯时间长，内部和外部装修档次不高；华新国际大厦：远离市中心区域，停车位配备不足，内部设施陈旧老化，部分单元出售；总统大厦：外立面造型优美、华丽；但电梯数量和停车位少，监控探头数量不足；方圆大厦：过于追求独特的造型，不符合甲级写字楼所要求的庄

6、重感，而且也造成使用率低；由于目前写字楼普遍品质不高，有少数实力雄厚的企业选择在酒店内办公，如喜来登酒店、商贸酒店、辽宁宾馆等星级酒店，租户既可享有酒店高档次的形象，又能享有优良的服务。由于目前最优质的写字楼品质与北京、上海等比存在较大差距，从长远来看，难以满足日益发展的市场需求。吸引开发商推出品质更高的写字楼，如北方传媒大厦，更生态的玻璃幕墙系统、3.5米/秒的快速电梯、大厦内的挑空花园等。相比而言，北京部分乙级写字楼已推出室内挑空花园，甲级写字楼更是在此基础上设置高挑空大堂、更生态的空调系统、更灵活的网络地板等，物业管理均为国际知名公司。一般优质写字楼仅是在平面布局、电梯配置以及公共空间的

7、装修上等区别于住宅，但仍然存在有较多的缺陷；如写字楼层高仅有3.3米、电梯数量不足且梯速慢、空调系统落后、不重视物业管理服务、散卖等。而占近年供应主要部分的商住公寓，由于设计之初较多是以居住公寓的使用功能设计，作为办公物业，存在较多缺陷。例如居住和办公人群的冲突、不利于连通的单元分割、缺乏灵活性的室内布线、不够开放的门禁、较慢的梯速等；整体而言，沈阳的各种档次的写字楼存在较大的缺陷，具有较大的提升