(高纬国际)沈阳太原街商业项目市场和定位宏观与规划

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1、1.0沈阳整体概况及未来规划图1.1：沈阳在中国的地理位置1.1城市概况沈阳位于中国的东北地区，是东北三省中辽宁省的省会，同时也是东北地区经济、文化、交通、金融和商业的中心；早期沈阳作为东北地区的政治军事重镇和区域经济中心成为了清王朝的发源地，遗留下故宫、北陵等历史文化遗迹；沈阳是中国最重要的重工业城市之一，产业结构曾经面临挑战。随着国家振兴东北政策的提出，近年沈阳经济走上高速发展的轨道；沈阳是连接东北地区与华北、华东、西北等其他地区的重要交通枢纽；依托交通的优势，沈阳还是中国与“东北亚经济圈”互动的前沿。“东北亚经济圈

2、”已经成为沈阳经济发展的动力之一，并使沈阳获得了更大的市场发展空间；沈阳行政辖区面积为12,980平方公里，其中市区3,495平方公里，包括皇姑区、大东区、沈河区、和平区和铁西区；河西新区东北地区图1.2：沈阳的行政区划1.0沈阳整体概况及未来规划图1.3：沈阳市户籍人口增长及预测1.2宏观经济1.2.1人口情况自2004年以后沈阳市人口快速增加，到2006年底，沈阳户籍总人口达到703.6万人，比上年末增加约5万人。其中，市区人口499.9万人，占总人口的71%；进入21世纪，沈阳人口自然增长率基本维持在0.7-0.8

3、‰的速度，而常住人口仍在持续增长，说明沈阳人口的增长来源主要是外来人口的迁入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力；从右图1.4可以看出，沈阳人口在五个北方城市中不是很多，目前还是属于一个中等人口规模的城市；但根据沈阳市政协人口资源环境与城乡建设委员会人口规划预测，沈阳总人口将在2010年达到999.8万人，2015年达到1197.8万人，成为一个真正的大都市；未来沈阳人口的大幅增长将为住宅及商业地产的发展带来有力的发展动力；河西新区图1.4：沈阳市人口与其他城市对比（2006年）预测年份总人口数户籍人口流动人口200

4、7881752.31292008920.6768.11532009960.2783.91762010999.8799.720020151197.8878.7319表1.1：沈阳市人口未来总量预测单位：万人资料来源：沈阳市政协人口资源环境与城乡建设委员会1.0沈阳整体概况及未来规划1.2.2GDP情况GDP沈阳GDP持续快速增长，增长率高于北京水平，2006年为16.5%，实现GDP2483亿元；虽然目前沈阳GDP仅相当于北京8年前的水平，但其将持续强劲的增长势头，预计到2011年，其GDP将接近北京2005年的水平（北京

5、GDP在2005年增加了一些第三产业的产值，而沈阳没有增加），真正进入大都市的行列从右图1.6可以看出，2006年沈阳GDP水平在五个北方城市中处在第三位，仅次于大连；GDP增长率与大连一样，增长最快，沈阳在东北三省的发展位置位列前名；河西新区图1.6：沈阳GDP与其他城市对比（2006年）图1.5：沈阳与北京市GDP增长对比及预测1.0沈阳整体概况及未来规划图1.7：沈阳与北京市人均GDP增长对比人均GDP虽然，目前沈阳的GDP与北京相比还很低，但实际其人均GDP2006年已经超过北京2003年的水平；随着“振兴东北”

6、政策对经济发展产生的实质性推动，预计沈阳经济在今后五年中将维持高速发展的势头；预计到2011年，沈阳的人均GDP与北京将进一步缩小差距，基本达到大城市的人均GDP水平河西新区1.0沈阳整体概况及未来规划图1.9：沈阳固定资产投资1.2.3固定资产投资情况沈阳固定资产投资一直呈现稳定增长趋势，主要体现在基本建设投资和房地产开发投资的增长；房地产开发投资持续快速增长，其在固定资产投资总额中所占的比例也较大。从下图1.5可以看出，2006年沈阳房地产开发占固定资产投资的30%，在前十大行业的第二位，仅次于制造业，可见房地产业在

7、沈阳市发展中的地位；另外，住宿餐饮和文化娱乐业也分别进入前十大投资行业从右图1.10可以看出，2006年沈阳固定资产投资仅次与北京，在东北三省的城市中处在首位，充分表明其在东北地区的发展优势；河西新区图1.10：沈阳市固定资产与其他城市对比（2006年）图1.8：沈阳固定资产投资各主要行业比例1.0沈阳整体概况及未来规划图1.12：沈阳与北京实际利用外资增长对比1.2.4外资利用情况在“振兴东北”政策的背景下，从2003年到2006年沈阳实际利用外商直接投资总额维持在20亿美元以上的水平。2006年实际利用外商直接投资更

8、是突破30亿美元，是2001年的3.5倍。其中外商投资的重点行业在制造业和房地产上，分别占利用外资总额的51%和33%；从右图1.13可以看出，2006年沈阳实际利用外商直接投资仅次与北京，而且超过了东北的延海城市大连，在东北三省的城市中处在首位，这又充分显示了其在东北地区的发展潜力和被关注程度；沈阳对外资的强烈吸引