(高纬国际)沈阳太原街商业项目市场和定位需求分析

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1、在商业市场研究中，供应与需求是不可或缺的两个主要研究部分，而且对于任何一个商业项目来说，消费者和零售商都是最直接的使用者，只有满足消费者和零售商的需求，才能保证商业项目立足于市场并获得更进一步的成功，同时，具有良好市场发展前景和商业价值的项目也将吸引更多的投资者;在此章节中我们将研究并总结各种潜在商业需求，包括消费者的消费需求和对本项目的预期、主力零售商对本项目的需求和看法;7.0需求分析–概述07.1零售商访谈7.1.1零售商访谈目的零售商是任何一个商业项目中的核心元素，在项目进展的不同时期，进行零售商访谈的目的也是不

2、同的。根据本项目的地理位置、规模和目前项目的建设进度条件，高纬环球认为现阶段了解各类零售商对本项目商业的前期定位看法是目前进行第一阶段零售商访谈的重点，所以我们即对百货、休闲娱乐、餐饮、服装服饰、运动用品、电子通讯用品、儿童用品、家居产品以及图书音像店等共计9种类型的商家进行电话访谈，目的是为了获得：这些品牌对本项目商业前期定位的看法这些品牌对本项目所在地区商业的看法这些品牌是否有兴趣进驻本项目这些品牌对沈阳市商业的看法技术要求和选址因素下面，我们将对此次零售商访谈的结果进行详细分析;7.0需求分析-零售商访谈1业种业态

3、访谈个数主要品牌所占比例百货公司/名品折扣3太平洋百货、伊都锦、上品折扣7.5%电子通讯用品3迪信通、宏图三胞、中复电讯7.5%休闲娱乐（KTV/溜冰场/健身）4中体倍力、宝力豪、钱柜、尚美溜冰10.0%餐饮（咖啡/中餐/西餐/日餐）8百怡咖啡、吉野家、好伦哥、东来顺、西贝莜面、湖北人家、赛百味、玄生回转寿司20.0%服装服饰(服装/饰品/鞋)14热风、G2000、W&FBIRD、BOGNER、ESCADA、VERSACE、LEO、BURBERRY、PORTS、百丽、奥卡索、威可多、Bestseller、In-base3

4、5.0%图书音像3贝塔斯曼、纸老虎、FAB精彩无限7.5%儿童用品1智乐2.5%家居产品2伊力诺依、澳西奴5.0%运动用品2运动100、跨世5.0%总计40100%7.1.2受访零售商基本情况从上表的统计可以看出服装服饰类，餐饮类和休闲娱乐类商家是高纬第一阶段的零售商访谈重点，其中服装服饰类商家访谈数量比重最大，占总量的35%,被访商家中即有国际一二线品牌,也有知名的国内品牌;在此特别说明此次访谈的主要目的是为了初步获得各种零售商对本项目的进驻意愿。同时，更是为了获得零售商对沈阳商业及本项目未来的看法，因此访谈以已经进驻

5、沈阳的零售商为主,同时考虑到本项目商业未来招商时引进的品牌要和现有的商业避免过多的品牌雷同,因此高纬环球还选择了12家尚未进入沈阳的零售商进行了访谈,占访谈总量的30%;7.0需求分析-零售商访谈27.1.3零售商访谈基本信息的总体统计图7.1:零售商访谈类型比例根据本项目的位置特点，我们选择了服装服饰类，餐饮类和休闲娱乐类商家作为我们的访谈重点，因为这些客户将是商业的主要组成部分。图7.2:零售商进驻意向比例在我们完成的40零售商的访谈中，有37.5%的商家有明确的进驻意向，有40%的商家需要进一步考察本项目，暂时没有

6、明确进驻态度，有22.5%的商家由于在附近已经有店、认为沈阳商业经营不好和未来没有新的开店计划等不同的原因没有进驻意向。在此值得说明的是，这些访谈结果是一个初步的意向，最终的结果还将以招商为准。7.0需求分析-零售商访谈3访谈总数有进驻意向需要进一步考察没有意向百货公司/名品折扣31(33%)1(34%)1(33%)电子通讯用品32(67%)1(33%)-休闲娱乐42(50%)2(50%)-餐饮83(37.5%)2(25%)3(37.5%)服装服饰144(29%)7(50%)3(21%)图书音像31(33%)2(67%)

7、-儿童用品1--1(100%)家居产品21(50%)1(50%)-运动用品21(50%)-1(50%)总数4015169表7.1:零售商访谈的总体统计从表7.1可以看出，电子通讯用品、休闲娱乐、餐饮、家居用品和运动用品考虑进驻本项目的可能性较大、服装服饰和图书音像的零售商大部分暂时没有明确表示进驻态度，但需要项目的进一步资料和实地考察本项目后才能决定。7.0需求分析-零售商访谈4业种业态偏好区域目标客户群目标年龄段百货公司/名品折扣购物中心以中青年白领消费者为主集中在18-45岁电子通讯用品购物中心/百货公司/超市内/街

8、铺对手机和电子产品有需求的消费者不限休闲娱乐（/KTV/溜冰场/健身）购物中心/高档住宅的会所追求时尚的年轻人/中高收入的白领集中在16-35岁餐饮（咖啡/中餐/西餐/日餐/）街铺/百货公司/购物中心/写字楼底商/酒店底商一般是以中高收入的白领为主中青年服装服饰（服装/饰品/鞋）购物中心/百货公司/街铺学生/中高收入