华盛房地产顾问咨询有限公司

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1、归园田居项目策划案华盛房地产咨询顾问有限公司2010年10月11日定位Ⅰ项目定位通常会有2部分组成：市场差异化的产品定位和满足消费需求的情感定位区域竞争力和产品竞争力通过市场分析明确市场差异化的产品定位区域竞争力分析Part1本项目大和路沿线为旧城改造、老陇海公路拓宽改造的重点城区，房地产开放项目非常多，潜力巨大。该楼盘位于某二线城市的东大门的大和路附近，交通便利，背靠多个公园，环境清幽，幼儿园、中小学距离较近，初等教育资源丰富，农贸市场也近，生活方便。大和板块属于新兴的大和板块项目定位由于附近有着丰富的初等教育资源，如幼儿园、牛市口小学、四川师大附中均分布在该楼盘四周，且，中国有“就近

2、入学”的教育政策，相信对着有着适学儿童的三口之家存在着相当大的吸引力。楼盘大体走中低档楼盘，以中小户型为主，主打一层楼一大一小的亲子户型，以吸引老人与成年成婚有子的两代人购买者。楼盘以住宅为主，可在临着大和路的一方楼层的一二楼设为商铺，可出租或出售，但不宜过多，仅作为开设饭店、便利店、医疗卫生服务站等只用。板块前景从规划图上看，未来该片区的住宅用地供应量会比较大，因此未来的片区竞争会出现一个新的高峰。同时，该片区有大量的教育用地作为支撑，会给片区的居住氛围带来很好的保障作用。板块规划特点就规划前景而言，片区的地理位置得天独厚，整个片区属于沿河湿地范围内，向北坐享“生态景观轴”的公园景观与

3、休闲配套，形成一个巨大的“绿肺”。配套服务中心为本片区未来良好居住氛围的形成奠定了良好的基础。片区的居住组团强调“生态的、人文的、环保的”开发方向，为本案打造生态健康住宅提供乐一个良好的外部环境。板块内交通从规划图上可以看到，该片区内住宅中心附近有2个主要的交通起始点和公交总站。为今后消费者的出行带来很大的便利，是该片区一大利好因素。片区内的路况情况基本良好。板块总结“旧城改造”的规划让归园田居实现了从“城郊”向“城市热点居住区”的全面跨越，是“城西高尚居住区”的“地理概念上的进一步延伸”和“档次上的进一步升级”。本片区相比周边的板块，具有区位优势，同时周边规划的主题公园和生态绿地，为本

4、片区提供了良好的生活环境，堪称“闹中取静”。老年活动中心和教育片区的规划将改变周边配套设施不足的现状。竞争板块典型项目分析板块典型项目核心卖点文教板块育人·世家公寓文教区中的艺术家文教板块耀江·文鼎苑文教区的中高端楼盘沿河板块河·风情楼如其名,环境得天独厚，整体品质不错。板块典型项目核心卖点市中心板块坤和·和家园老城板块市中心市区唯一的百万方高尚人文生态大盘檀香园老城的稀有地产紫烟·晓庐有品味的中上产物业，卖城市前景竞争区域优势分析列表本板块老城板块新城板块沿河板块CBD板块市中心板块自然环境人文环境交通便利周边配套销售存量区域成熟发展前景区域竞争力总结通过分析发现各个板块都有自己的特色

5、：新城的发展前景，市中心板块的稀缺性，文教板块的文脉，沿河板块特有的自然环境。而与之相比，本板块兼具多重优势（自然环境、人文环境及发展前景）并且这些优势与消费者的认识有一定的默契，所以在推广上建议投入大量费用进行教育。同时，本板块存在较大的潜在供应量，而且结合本项目的产品特点，必须寻找项目的独特性卖点。产品竞争力分析Part2大和之胜,独在于水：一曲溪流一缕烟自然环境水生芦苇，鱼游其中；陆盛梅、竹，鹭栖其上；百鸟击空，其观蔚然。亦动亦静，置身其中，怡然自乐，忘乎光阴流淌。梅竹山庄大和草堂大和梅墅“云无心以出岫，鸟倦飞而知还”：大和人文，源远流长；大和之幽，隐逸文人雅士相继归来。立面简洁而

6、高贵，欧洲现代主义风格建筑设计市场罕有以复式为主的户型设计拒绝行列式的呆板布局，利用建筑的错落自然形成生态、人性的院落规划理念户户都有南北双花园；少有的挑空的复式空间，别墅设计理念的嫁接；精装修成品房产品认识集自然之菁华和人文之精粹的地段户户都有南北双花园，精装修成品房少有的挑空复式空间的嫁接占据生态的环境，社区内部多处引入生态化的理念立面简洁而高贵，欧洲现代主义风格产品的核心是什么？华盛品牌项目，高层townhouse创新产品……，……让我们再次对项目进行一次全新的认识：townhouse，这与地区几乎所有项目都有所不同，这肯定是一个差异化的产品，或者说是一个稀缺的产品这个项目最显著的

7、特征是什么？寻找到第一个关键词【叠加】让我们对【叠加】进一步的透析：这不是简单形式上的叠加，准确的说是townhouse既然是townhouse，当然具备townhouse的显著特征，所不同的是在中低层中实现townhouse的居住理想，或者是叠加的梦想，前有庭后有院，设有空中步道，室内也如同townhouse一样有挑空的空间，形成一个个空中叠加院落。寻找到进一步的关键词【空中叠加院落】当然，我们不能忽视地段所带给我们的利好：我们常