2013年10月武冈展辉国际·中央新城营销策略提报方案

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1、武冈展辉国际.中央新城营销策略提报方案2013年10月目录第一部分房地产市场回顾第二部分项目产品及客群分析第三部分一期营销策略第四部分营销费用預计第一部分：房地产市场回顾□住宅市场现况回顾□住宅竟品项目分析□住宅竟品项目总结市场回顾武冈房地产处于萌芽阶段，年去化率不高，2012-13年开工量剧增，竞争激烈。备注：部分数据来源于武冈市统计局武冈房地产现况武冈房地产市场刚起步，2013年己有6个10万平以上大楼盘供应量，竞争激激；2012年年备案销售套数约700套，同比增长12.6%，年去化率不高，且主要以销售期房为主；开发企业以本地为

2、主，开发理念较为传统，产品单一，对市场的需求缺乏引导和挖掘，购房者以首次刚需置业为主，住房观念传统，有待引导。新城镇化快速推进，城乡镇居民己成为武冈城区购房置业主力。武冈暂不受限价、限外、限购、限贷影响，出台限政令仅是一种姿态显示，后续政策力度未必严厉，对武冈市场威胁不大。武冈政策环境影响2013“新国五条”细则出来后，湖南区仅湘谭地提出了尝试性“20%个税征收”房产税试点，对于“限购、提高二套房首付比例及利率”均未提及，并未像市场预测会对市场产生较大冲击，相反大多观望者再次踏空，各片区刚需住宅成交率及价格反而不降反升。因武冈房地产

3、市场刚起步，当地房地产政策执行力度较弱，受政策影响不大。竞品楼盘回顾---区域分布晟铭雅居展辉中央新城世贸中心皇冠世纪城和润学府凯德嘉博城恒润都市豪庭城市公馆书香苑竞品楼盘汇总项目名称总建面开发策略物业类型楼层户型梯户总套数（存量）销售情况销售均价去化分析（套）晟铭雅居10万㎡同期开发塔楼高层+裙楼21层90~162㎡两房-四房两梯四约600套一期己售350套，二期推出200套折后2800-3000380~390恒润城市公馆11万㎡二期开发塔楼高层+裙楼28层100~165㎡两房-四房两梯四约600套内部认筹3000-3200---

4、都市豪庭8.6万㎡同期开发塔楼高层+裙楼31层90~150㎡两房-四房两梯四约370套已选定300套折后2900-3000200~250皇冠世纪城45万㎡同期开发板楼高层+裙楼+洋房+酒店90~150㎡二房-四房两梯四约1800套开盘推300套折后2800-2900220~250书香苑10万㎡分期开发塔楼高层+底商17层90~150㎡两房-四房两梯四/两梯六约1100套一期推出300套折后2900-3200200~220和润学府15万㎡分期开发塔楼板楼/高层+商业街17层50~145㎡两房-四房两梯四/两梯六约1058套一期推出20

5、0套折后2900-3200102凯德嘉博城19万㎡分期开发板楼高层+裙楼18层110~160㎡两房-四房两梯四约1450套开盘推出300套折后2800-3000250合计118.6万㎡----8238套1950套约1450套目前项目2012年至2013年10月己近两年武冈市场整体去化量较慢，而供应量较大。恒润都市豪庭（住宅）竞品项目个案分析主力户型130㎡-153㎡三房，四房套数:南北两栋33层，370套宣传卖点1-4层2.6万平米的配套商业,华润万家进驻605个停车位,5千平米空中园林、入户花园三重园林推售方式期房分批销售：201

6、2年11月29日正式启动内部认筹(即开盘)至今,金卡5千抵2万，银卡2千抵1万，开售当天送1年物管。销售价格均价：3100元/㎡，13以上加20元/㎡层差，8-12层15元/㎡，8F以下加10元/㎡层差销售状况己售约250套，少量140-160㎡四房，其余己售完推广渠道楼体、单张、户外、路旗、CALL客、网站、家电抽奖，举办政府大型晚会活动购房客户集资、外出务工人员首置或改善、周边乡镇改善占70%恒润都市豪庭（商铺）出售面积华润万家首层商铺约6000㎡建筑面积主力面积30㎡-70㎡/间，首层5.3米层高套数:总共100间，其中外街铺

7、50间+内铺50间推售方式2013年9月中开始办理钻石卡，10万抵18万，外街铺采取返租形式，由第三方委托管理前四年每年15%，第四年后由业主自主经营，承诺15年内回本。销售价格外街均价：2万元/㎡，内铺均价1.8万元/㎡销售状况預计2013年10月底正式开盘，当天按先后办理钻石卡的次序选铺，现己办理20张会员。竟品项目个案分析恒润城市公馆主力户型136㎡-144㎡三房套数:南北两栋28层，350套宣传卖点百姓广场、华润万家进驻，1-2层配套商业,420个停车位推售方式2012年启动VIP认筹至今，1万抵2万，3万抵5万，按揭99折

8、，一次性97折销售价格均价：约3000元/㎡销售状况目前預计收筹约100个，计划2013年11月份内部认购开盘推广渠道楼体、单张、户外、路旗、CALL客、网站购房客户外出务工人员首置或改善、周边乡镇改善竟品项目个案分析晟铭雅居主力户型