沈阳国际新城营销策划方案

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1、沈阳国际新城整合营销策划报告二零零四年五月目录第一部分沈阳市社会经济背景分析第二部分沈阳市房地产市场分析第三部分沈阳市高端物业市场分析第四部分区域市场分析第五部分项目定位第六部分行销推广策略构想2第一部分沈阳市社会经济背景分析1、沈阳市城市概况1〉城市整体状况沈阳市是辽宁省省会，全省的经济、政治、文化中心，东北地区最大的中心城市，全国重要的工业基地，国家级历史文化名城和旅游城市。沈阳市作为东北地区的政治、经济、文化、交通中心，工业基础实力雄厚，拥有悠久的历史和特殊的战略位置，在东北地区具有极大的

2、影响力。沈阳市由沈河区、和平区、皇姑区、铁西区、大东区、东陵区、于洪区和浑南新区组成。2〉城市人口2003年末，全市户籍人口689.1万人。总人口中，市区人口488.4万人，县（市）人口200.7万人；农业人口248.5万人，非农业人口440.6万人。城市作为区域中心城市以及全国特大规模城市特征明显。2、城市经济发展状况2003年实现地区生产总值1602.0亿元，比2002年增长14.2%。产业结构在不断调整优化，2003年第一产业实现增加值88.1亿元，增长7.2%；第二产业实现增加值758.

3、5亿元，增长21.0%；第三产业实现增加值755.4亿元，增长8.9%。各产业的增加值占地区生产总值的比重为5.5∶47.3∶47.2。振兴东北辽宁先行的战略，推动了城市经济的加速发展，促进了整个产业格局的发展与升级，未来城市呈现良性发展特征。33、居民生活水平2003年，全市城镇单位在岗职工平均工资14965元，比上年增长15.1%。城乡居民人均储蓄存款余额20652元，增长17.2%。城市居民人均可支配收入7961.0元，比上年增长12.9%；人均消费支出6690.3元，增长10.1%；恩格

4、尔系数（即食品消费支出占消费总支出的比重）为36.6%，下降0.7个百分点。农民人均纯收入3818.4元，增长9.1%；人均生活消费支出2109.6元，增长6.6%；恩格尔系数为41.7%，下降3.6个百分点。城乡居民收入的增长，有利于刺激居民消费，推动居民消费升级与产业发展升级。由于沈阳国有企业遗留的下岗问题较为严重，再就业及收入不平衡问题依然非常迫切。4、城市化水平截止2003年底，沈阳城市化水平达到63.6%左右，明显高于全国40%的平均城市化水平。根据目前沈阳城市既定方案，预计到2005

5、年三环路内455平方公里区域将完全实现城区化管理。主城区将由现在的248平方公里增加到370平方公里，将大大促进沈阳经济发展与区域中心地位。沈阳房地产市场规模也随之扩大，进一步加快沈阳都市圈的形成，并体现沈阳作为东北中心城市的强大辐射力。5、城市基础设施建设2003年是沈阳城市建设大投入、高效率、大变化、大发展的一年。以长江街、东陵路、东北大马路、沈南大道等10条标准街路改造为重点，修建以“金廊工程”为标志的横贯南北的标准化道路。42003年共完成城市建设投资78.4亿元，比上年增长40.3%。

6、其中投资17.0亿元，整修改造道路284条，新建和改造道路长度213公里，面积717万平方米。到2003年末，全市市区道路总长度1707公里，总面积3128万平方米。基础设施的建设与完善，加强了城市内部要素流动与城市之间的交流与往来，有利于提高沈阳作为区域中心城市地位。6、城市招商引资情况2003年，全市新签利用外资项目合同743个，比上年增长12.4%；新签合同外资额22.5亿美元，增长9.7%。全年实际利用外资额22.7亿美元，增长37.7%，其中外商直接投资22.4亿美元，增长59.2%。

7、城市对外经济交流的加强，吸引了众多的技术、资金和人力的流入，优化了资源的配置，对沈阳未来经济的发展将起着不可估量的发展潜力。7、沈阳市城市发展规划1〉城市性质与发展目标沈阳市的城市建设与发展将遵循人口、经济、社会、环境和资源相协调的可持续发展战略。调整城市产业结构，加速传统产业的改造，积极发展高新技术产业，进一步完善城市功能，把沈阳市建设成为经济繁荣、社会文明、设施完善、环境优美的现代化城市。2〉未来城市规模52005年：城市人口443万，中心城区建设用地303平方公里；2010年：城市人口47

8、2万，中心城区建设用地350平方公里。3〉城市总体布局中心城区以核心区为核心，周围的4个副城、2个组团既与核心区保持紧密联系，又相互独立，形成中心组团式的布局，为中心城区开辟良好的发展空间，使城市向松散布局过渡。同时为解决城市交通问题、创造良好的生态环境提供条件。4〉城市区域地位随着国家“振兴东北”战略的实施，东北老工业基地将在技术与制度改进的基础上，重点突出沈阳作为区域中心城市的地位。预计在未来几年时间内，沈阳在整个振兴战略的带动下，区域经济、金融、交通等枢纽中心地位将日趋加强，成为继长三角、