徽超_新城国际花园营销策略提报

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1、徽超•新城国际花园营销策略提报合肥正合不动产2011-08叶集一一徽超•新城国际花园营销策略提报第一章地块属性界定第二章市场环境研究第三章目标客群分析第四章项目定位分析第五章项目营销策略建议报告结构思路第一章地块屈性界定Parti区域属性分析Part2地块属性分析Part3地块属性界定区域属性区位交通项目属性生活配套项目位于叶集试验区东北方位，当地工业区内，地段属城镇郊区，距离城镇中心约5分钟车程。地理位置：位于叶集试验区东北方位，传统工业区内，距离城镇中心约5分钟车程；交通情况：区域内交通较为

2、便利，209、310省道，沪陕高速，312国道、铁路叶集站。地块周边：项冃北侧规划有叶集新的行政中心、汽车站，未来这里将是集叶集行政办公、交通枢纽、商务中心为一体的城市门户。中心区门户未来商务核心关键词一：本案目前片区属传统工业区，周边生活配套不够完善，生活便利性较差，周边厂房企业颇多，牛活环境差。因处于传统工业园区，厂房企业多，而生活配套相对缺少，城市生活便利性不够。生活配套不够完善，环境质量较差关键词二：区域屈性区位交通项目属性生活配套项目地块地形狭长，地势平坦，在片区中属于中等规模水平，目

3、前内部地块尚未整合。宗地徽超叶集地块占地面积约53>.114万nf容积率2.19建筑面积约11.1万nf绿化率230%规划用途商住项FI经济技术指标要求中等规模，地块平整，易于规划关键词三：区域属性区位交通项FI属性牛活配套屈性界定描述诠释地段中心区边缘地块屈于城郊盘，传统工业区，生活配套差，环境质量差；资源缺少生活配套资源周边生活配套不够完善，生活资源缺乏对项目视Z为一大弊端;木体中等规模开发中等规模开发，开发周期较长，去化慢的同吋可反弹价格；中心区边缘板块非成熟生活资源边缘地段住宅项目++项

4、目属性界定：边缘区域地段，中等规模、城市普通住宅项目，属去化慢、有升值潜力的项目。地块解析小结项目屈性界定优势分析(Strengths)劣势分析(Weaknesses)机会分析(Opportunities)风险分析(Threat)O项目位居政务区域发展核心主轴线上；O周边未来拥有行政中心、学校、车站支撑；O近310省道，沪陕高速，312国道、铁路；O紧邻新的行政屮心，焦点地段备受瞩目；O目前所在区域相对冷清，无商业氛围；O小范围内交通便利性不够，交通受阻；O处于工业园区，周边生活配套不足；O周边

5、厂房多，环境质量差，市场接受度弱；O规模屮上，开发周期长，价格反弹性大；O地形狭长，有利于打造标杆型社区；O政务区整体规划的宏伟前景对项目支撑；O市场在售房源供不应求，刚性需求量大；O宏观政策变动及市场行情的周期性波动；O政府对政务新区的规划执行是否到位；O当地民众对“老虎滩”地名的抵触；O年底市场供应量大且集中带来的销售压力。地块解析小结SWOT分析第二章市场环境研究Parti宏观环境分析Part2市场现状分析Part3竞争环境分析1.1、新“国八条”调控政策效果显现，各地“限购令”细则悉数出

6、台，“限贷停贷”金融政策愈加严厉，市场观望情绪加剧，改善性客户、投资性客户的购房需求大受打击。1.2、目前国内主要城市楼市成交量明显下降，价格基本保持停滞状态，市场预期看低，限制了较大部分客户的购房决策；1.3、各地相继报道，房企大鳄如万科、恒大率先降价，虽有缓减资金压力的原因，但在全国楼市近期的状况下，对市场的消极影响更大。1.4、存款准备金率的提高，银行放款紧，无疑提高了刚需购房人群的门槛,这部分人群的购房意愿将受到极大的影响。宏观环境分析中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款

7、类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。提高准备金率央行6月时间出处政策名称内容摘要1-20央行提高准备金利率上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1-26国务院新国八条出台第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。“国八条”出台。1-27国务院出台房产税上海、重庆相继宣布从28日起开始征收个人住房房产税，其中上海税率为0.6%,重庆征收税率为0.5-1.2%o1-18国务院提高准备金利率中国人民银行宣布，央行将于

8、24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。2-16发改委商品房销售明码标价规定国家发展和改革委员会日前发布通知，要求房地产开发企业必须按照《商品房销售明码标价规定》，执行“一房一价”政策。3-5央行提高准备金利率自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。4-17央行提高准备