南昌保利国际高尔夫花园营销的案提报ppt课件.ppt

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1、南昌保利国际高尔夫花园2009年营销方案提报保利地产南昌铭雅欧洲城实业有限公司2009年2月目录ContentPart1Part2Part3Part4市场分析推货铺排营销策略销售目标目录ContentPart1市场分析目录ContentPart2推货铺排2009年销售任务分析保利南昌铭雅08年销售回顾：2008年实现认购3.57个亿项目组团法兰西小镇塞纳河畔意大利庄园莱茵长堤半岛别墅瑞士风华半山别墅英格兰堡别墅认购套数1081289361027认购金额6836499828031038346306087合计洋

2、房236套，1.183亿独栋别墅55套，联排双拼别墅27套，2.39亿统计日期：截止2008年12月31日2009年销售任务分析保利南昌铭雅09年新增货量：2009年新增货量9个亿87栋山地别墅（3个亿）384套高层1.2亿48套联排200套联排双拼主要销售节点4月15日：英格兰堡2期48套联排；0.8亿6月30日：瑞士风华山庄全面竣工；3亿6月30日：塞纳河畔7-9#开盘销售；0.6亿10月1日：弗朗明戈庄园1期销售；2亿10月30日：塞纳河畔3-6#开盘销售；0.6亿12月1日：弗朗明戈庄园2期销售。2

3、亿2009年销售任务分析保利南昌铭雅09年销售任务：2009年实现签约5个亿！贯穿全年销售，总价高、产品竞争力尚未塑造，3.06亿强势别墅新品，年底才能入市，2.0亿，108套，销售周期短！英格兰堡别墅，5月入市，0.8亿，48套！高性价比洋房，7、9月份才入市，1.2亿，384套货量巨大虽然，08年应签未签合计1.6亿，截止目前，09年已完成签约5900多万；但由于签约额一般滞后于认购额，且09年认购也将有一部分要到10年才能签约。故此要完成09年5个的签约任务，09年必须保证5个亿新增认购！1亿320套

4、0.8亿48套1亿54套1.8-2.2亿50-65套2009年销售任务分析保利南昌铭雅09年销售难度分析：09年，将是别墅年，实现别墅销售90-100%的提升（162/82），尤其是山地别墅的销售项目推售数销售套数月均销售套数中大青山湖34套16套1.3套香溢花城8套6套0.5套绿湖豪城16套15套1.2套绿地兰宫约250套约200套17套保利国际高尔夫花园103套85套7套09年的任务意味着：本项目每月需要销售12-14套别墅，超越市场水平的8-11倍，超越自身的1.7-2倍目录ContentPart3营

5、销策略如何完成项目09年的5个亿的签约年度任务？如何实现项目08年的品牌重塑到09年的品牌升华？营销观点：观点1：09年房地产形势不比08年好，随着金融危机转向“实体经济危机”，09年房地产面临的不单是信心问题，还有购买力的问题，09年将是房地产深度调整的一年！观点2：在逆势下，单纯营销理念、营销形象、营销概念难以撬动市场。08年的经验已经告诉我们：营销业绩的取得，品牌、产品、形象、营销各个方面合力共同取得的。观点3：2009年营销是公司的全员营销，是组合拳的营销：品牌为根、产品为基、展示为先、客户为本品牌

6、为基产品为本展示为先客户为王逆势下，抓住客户、维护客户关乎项目成败，高端项目要高调立势，线下小众圈层营销，建立圈层影响力！高端项目营销，以艺术的名义、注重未来生活场景的展示，以形象说服客户，以现场促进销售尤为重要！逆势下，产品品质、产品附加值是项目成功的基本保证，优化设计、提升品质，提高溢价，以高性价比产品打动客户，成为逆势下最有效的销售手段。品牌：是竞争之基；保利地产的央企品牌、保利国际高尔夫“江西别墅第一盘”的项目高端品牌，是项目区隔竞争对手的根源，09年，品牌的路线不容丢弃！品牌为基：品牌方向1：继续

7、依托保利地产央企的品牌，项目的品牌建设，不断地深化和加强南昌市民对保利地产品牌的认知和影响力！品牌方向2：结合项目的设计、建设、推售，不断地树立和强化项目“江西别墅第一盘”的高端形象品牌梳理客户群的心理分析爱跟风、面子、攀比、刚过上富裕生活的浮躁、别墅客户自我优越感、人物感昭然纸上！在南昌，厌倦城市、回归自然的客户少之又少！更多的客户需要的是一种身份的标签、一种身份的荣耀如果一个人的成熟以心态的成熟为标准，一个城市的成熟则以市民的成熟为标准，南昌的肯德基开业创世界记录南昌的沃尔玛开业的火爆！……南昌：一座刚

8、刚起步的城市，品牌回顾公司品牌1、保利地产，棋行天下（介绍保利地产的央企背景、全国布局、产品实力）2、保利履新、南昌的文化复兴！（与城市对话，文化兴邦，发掘了南昌的文化内涵）3、100位城市领袖论剑南昌发展！（城市发展的高度，保利地产与城市领袖论剑南昌发展）项目品牌1、中国名贵世界收藏2、世界级CBD半岛湖区高尔夫别墅3、第5代城市别墅4、红谷滩城中心高尔夫别墅小结：（1）公司品牌：经过08年的品牌推广，保利地产