(中原地产)直方玉湖项目定位

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1、南昌首席城市生态复合体，为企业提供全面解决方案直方玉湖项目定位报告1、南昌县房地产市场分析2、小蓝经济开发区产业研究3、玉湖项目市场调研报告4、玉湖项目宏观市场分析5、玉湖项目地块定位思考第一次汇报6、玉湖项目地块定位思考第二次汇报提交本次报告的前期准备工作在经过多次沟通，市场的调研我们对项目也有了更深入的了解的基础上，提出我们最新的定位。同时我们也在建筑设计方案的基础上，结合客户及市场情况对产品、户型本身提出了优化的建议。前期提交的报告项目背景回顾案例借鉴市场剖析项目定位规划建议报告思路整体框架12345营销策略61

2、CHAPTER项目背景回顾关键:项目面临核心问题开发目标：追求现金流，以回笼资金为最大目标（短平快）（1）以销售为主，尽可能销售完毕，最大持有面积不超过总面积的20%；（2）快进快出，实现资金回笼；（3）强调性价比、高附加值；实现利润最大化；（4）计划2012年5月第一批物业开卖，尽可能在2年内销售完毕，最迟3年内结案。企业目标回顾小蓝经济开发区隶属昌南板块，莲塘组团，城市重点规划发展方向之一昌南区域地产开发：南昌县主要分布在象湖新城东片区和莲塘澄碧湖周边区域；区域地产开发属首次项目本体印象一项目区位：远离主城区/小蓝

3、经济开发区/房地产开发刚起步项目区域资源：商业建设规划重点/现阶段在岗人口4.2万/消费能力有限小蓝园区规划“江西车都，昌南引擎”——建设“现代都市工业园”提升“产业集聚”，彰显“低碳生态”为亮点，推进“城市化”。沿富山大道一线集中布局公共设施。生产加工型企业，消费能力有限项目本体印象二项目交通：可达性好/公共交通缺乏/东、南面受物流车影响较大项目3面临路，且为城市主干道，交通可达性较好；其中富山大道的过往车辆“物流大车”占比较高。金沙二路富山大道迎宾大道通往东大堤项目本体印象三公交：218小蓝经开区专线，9月起运行过

4、路公交：526、536周边资源:周边规划为厂房用地或投入使用的厂房，当前环境一般。周边视野无遮挡。地块资源：地势平整，相对较规范平整，内部有14.5万的玉湖水面。项目自然资源：私享14.5万平的湖面/生活配套设施缺乏，项目本体印象四项目指标：中等规模/低容积率/地块不规整的商业用地项目玉湖总面积365.8亩水面面积218.5亩总用地面积147.3亩（9.8万）土地用途商业用地容积率1.3总建筑面积12.7绿化率30%项目本体印象五而，基于目前状况的自我省视区域人口规模有限12.7万的商业体量新兴发展区域价值认知瓶颈区域

5、地产首次开发单盘作战格局现实现实与目标非热点区域，快速去化纯商业与人口规模、消费能力有限销售为主VSVS有些疑问不难发现…………ⅠⅡ项目面临核心问题：远离主城区、区域地产开发刚起步、人口规模/消费能力有限，商业项目如何定位？也许这个时候众多人们心中，闪过的是郑重有力的两个字房地产政策及市场分析片区竞争市场分析城市进程-区域分析2CHAPTER市场剖析关键:调控、竞争、区域分析2.1房地产政策及市场分析时间政策2011.8.26商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，未来6月将冻结8000亿2011.7.20温家宝

6、：房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施2011.7.7央行第五次上调一年期存贷款利率0.25个百分点2011.6.20央行年内第六次上调存款准备金率2011.5.12央行年内第五次上调存款准备金率2011.4.6央行第四次上调一年期存贷款利率0.25个百分点，2011.3.31全国608个城市公布年度房价控制目标2011.3.18央行第九次提高存款准备金率0.5个百分点2011.2.23南昌限购：对拥有2套及以上住房市区南昌市户籍居民家庭、拥有1套及以上非南昌户籍家庭以及不能提供一年纳税证明和社保证明的家庭，停

7、止向其售房2011.2.9央行第三次上调一年期存贷款利率0.25个百分点，其他档期利率相应调整，其中5年以上贷款利率0.2个百分点2011.1.26国八条：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市执行限购，二套首付不低于60%，利率不低于基准利率1.1倍抑制投资投机规范市场、抑制再改提高购房门槛，控制刚需限购、加息2010至今系列调控路径2010年以来，地产调控一直是楼市主旋律，调控政策不断深入，楼市压力逐渐加大中央政府高度重视，调控上升到政治高度，调控严政仍将持续住建部住建部将草拟商品房新一轮限购城市

8、名单时刻准备出台新一轮楼市调控政策央行连续五次加息、十二次上调存款准备金率多次进行房价下降压力测试胡锦涛加快保障性住房建设加强房地产市场调控温家宝房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施全国多地楼市回暖温家宝首次明确提出降房价抑制房价温家宝总理有信心将继续加大力度抑制房地产投机，有信心让房价回到合理的价位在任期内一定要使房价能