货币政策对房地产价格的动态影响研究

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1、货币政策对房地产价格的动态影响研究摘要：货币政策对房地产价格的影响是一个长期动态过程，货币供应量与利率水平的变化冲击会对房地产价格产生长远影响。本文通过建立VAR模型，运用脉冲响应函数与方差分解的方法研究了货币供应量与利率变化冲击对中国房地产价格的动态影响。分析结果表明，货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨；利率变化对房地产价格有负向影响，但在长期其动态影响逐渐减弱，并最终回归到原点；货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率大于利率变化对房地产价格变化的贡献率，且前者呈

2、加速上升趋势，而后者则逐渐减小。　　　　关键词：货币政策；房地产价格；脉冲响应函数　　　　　一、引言　　　　自1998年住房分配体制改革以来，中国城镇居民的住房供给体系从实物分配走向货币化分配，在住房分配体制转变的同时，中国的城市化进程也在加速，大量乡村人口从农村涌向城市，促进了中国房地产市场的飞速发展，而房地产业也逐步演变成为国民经济支柱产业。与房地产市场高速繁荣相伴随的是，中国的房地产价格也在迅速上涨。全国房屋平均售价从1998年的2063元/平方米上涨到2005年的3168元/平方米，7年上涨了53-6%；①

3、而部分大中城市房价出现领涨态势，房价上涨还在加速，2007年上半年全国70个大中城市房屋销售价格平均同比上涨了5-95％，比前年快了0-35个百分点。针对居民购房压力的持续增大，中国出台了一系列促进房地产市场健康发展的措施，从2004年土地转让制度的“招、拍、挂”到2006年征收二手住房转让的各种交易税，以及自2004年以来的央行8次提高金融机构贷款利率，都说明了中央政府控制房价的决心。但与此背离的是，各种宏观调控政策的效果却不明显。以货币政策为例，截止到2007年8月22日，中国人民银行已经四次提高贷款利率，但房

4、地产市场依然火爆如故，二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6-3%，比第一季度上升0-7个百分点，而7月份全国70个大中城市房价同比上涨7-5%。②　　宏观经济政策对房地产市场的动态影响机制是什么？为什么政府宏观调控政策不断而房价却依然上涨？搞清这些问题是政策制定的首要前提，本文正是以货币政策为例，通过分析货币政策对房地产市场的作用机制以及采集中国房地产市场的季度数据，运用向量自回归模型来分析货币供应量变化与利率调整对房地产价格的动态影响，为政策制定提供依据。　　　　二、　　图1是对货币变化冲击引起房地产价

5、格变化的脉冲响应函数图。从图1中我们可以看出，在当期给货币供应量一个正的冲击之后，房地产价格会出现长期稳定增长的趋势，脉冲图形说明这是一条递增但增速减缓的抛物线，随着时间的推移在第20期达到最高点。这样，我们可以认为货币供应量的增加会导致房地产价格上涨，且其影响幅度较大，持续时间长。房地产业是一个资金密集型行业，对其开发、投资和消费都需要量大的资金。国内房地产企业开发资金来源主要为国内贷款、利用外资、自有资金与其他资金来源（其他资金来源主要为商品房预售款，主要来自银行的抵押贷款），而这其中以国内贷款和其他资金来源为

6、主。《2004年中国房地产金融报告》指出，自1997年以来，我国房地产开发资金来源中来自银行资金的占比一直在50%—60%之间。这样，货币供应量的增长会给房地产开发带来充足的资金来源，开发商可以用最低限额的30%的自有资金来撬动一个大型项目的开发建设，使房地产市场上的供应量增加，有利于抑制房价的上涨。但从房地产市场的另一方面，即需求的方面来看，货币供应量的增长也同样使房地产的投资、投机和消费具有充足的资金来源——可支配收入增加，信贷资金增加，促使上述三方面对房地产的需求增加，从而推动房价的上涨。另外，货币供应量增加

7、也会推动了原材料、人工等价格的上升，增加房地产的开发成本，推动房地产价格的上涨。从现实的结果来看，增加货币供应量对需求的影响和对物价上涨的影响所产生的对房价向上的推力要远大于对供应量影响所产生的向下的压力。这样，信贷或货币供应扩张将维持一个高的房价水平。　　图2是实际利率变化冲击引起房地产价格变化的脉冲响应函数图。从图2可以看出，在当期给实际利率一个正的冲击之后，通过各路径逐步反映到房地产市场，房地产价格会出现一个下行趋势，在第4期降到最低，并稳定到第六期，随后再逐步上行，在第20期回到原点。这样的一个脉冲曲线说明

8、在中国市场上实际利率的提高会带来房地产价格的下降，利率与房地产价格负相关，但利率政策在长期内对房地产价格并无影响。显然，上调贷款利率提升了投资房地产的成本，房地产投资者的持有成本上升，同时也会增加居民自住住房抵押贷款的还款额，预期行为会影响公众当期的投资行为，降低居民购房需求，房价有下滑压力。随着时间的推移，利率上升或是信贷约束的上升一方面造成小规模的开发商