2004年长沙申汇基项目整体定位与发展战略报告

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1、长沙申汇基项目整体定位与发展战略报告（终稿）谨呈：深圳市申汇基房地产开发有限公司2项目背景项目概况项目总占地115亩，总建筑面积约20万平米，容积率暂定2.5，用地性质为综合用地，规划功能包括15000平米酒店、15000平米写字楼、30000平米商业和相当规模住宅，具体面积指标可调，但要求各功能物业均不可缺少地价52万/亩，整个项目分两期交清地价，每期地价分三次“30％、30％、40％”交付；一期50亩地价2600万，一期尾款在销售许可证下发前交完，二期地价3380万，最晚在2006年6月30号前交付清偿自有启动资金不超过5000万（包含一期地价2600万）3客

2、户目标与困惑目标以启动资金为约束条件，要求快速回笼资金，在规定时间补齐地价期望项目售价达到3000元/m2通过本项目成功开发，树立楼盘及发展商品牌形象困惑目前地块周围生活配套与人气缺乏，如何吸引人气综合物业各功能比例如何确定，该以怎样的次序进行开发如何将项目盈利与政府期望进行有效结合，促进项目成功开发4项目研究工作阶段划分第一阶段（中期）确定项目市场整体定位与发展战略第一、二阶段（终期）提交终稿至今工作2005/01/062005/02/03第二阶段（中期）启动区策略工作最终成果长沙市宏观经济背景研究长沙市房地产市场调查与分析长沙市消费者市场调研项目的优劣势分析和

3、价值挖掘成功案例研究与借鉴项目经济测算长沙房地产市场调查分析结果项目的市场定位与发展战略（中稿）长沙市房地产市场产品供应总体状况研究长沙市同类项目启动策略分析成功案例启动策略研究启动区经济测算整体启动模式和展示策略启动区物业构成和布局建议房型面积配比、配套设施建议根据客户意见对中期报告进行修改第一、二阶段终稿报告5项目小组市场调研收集了大量数据、进行了30多次访谈并结合案例进行了综合分析工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析综合体案例和经验教训综合体案例介绍世联平台：世联分析世联专家案例研究关键成功要素分析规避风险的关键举措城市与片区宏观背景研究房地产市场研究长沙

4、的城市背景与经济情况河西区在整个城市中的区域地位高新区的产业构成与发展状况高新区的配套设施和交通长沙房地产市场总体格局与片区发展状况河西区现有的住宅、办公楼、商业和酒店供给/需求比较/相互竞争区域的数据5位政府官员（5个机构）10位高新区企业领导层7位房地产销售代表4位房地产开发商基准比较项目不同功能物业适应性的排序预测市场环境机遇与挑战对目标客户群及购买能力、意愿的初步预测消费者市场研究城市中主流购房群体区域消费特征片区房地产市场消费者特征分析不同行业的区域内/外潜在的消费者7位房地产销售代表5位房地产开发商15个代表楼盘调查与分析15位潜在目标客户项目主流客户

5、群预测不同功能物业市场接受度测试对目标消费者消费习惯、购房能力、倾向的研究分析项目主流消费者需求预测假设和量化不同类型综合体物业配比和特征长沙/其它城市类似区位高档物业成功经验整合其他分析的结果2位世联专家综合体的功能组合对各物业类型规模的宏观预测开发次序与各阶段的开发量住宅与其它物业总体定位6房地产市场研究项目研究思路导图成功案例启示项目发展策略物业类型及功能布局经济测算宏观经济背景研究产业园住宅案例研究竞争分析客户分析综合体物业规模建议综合功能物业分析问题的结构性分析项目解析7项目解析8长沙市的城市现状：一江两岸、西文东市长沙1990年后就根据地理、历史与自然

6、环境条件规划了“一江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城”的城市总体格局，并初步形成了河东老城区商贸服务、河西新区政务文化的整体风貌。市委、市政府1997年西迁的带动作用大力促进了河西的发展。河西（岳麓区）是长沙的高校区和旅游风景区，坐享岳麓山的优美景色，岳麓书院承载并延续着湖湘文化传统，汇集了湖南大学、湖南财经学院、湖南师范大学、中南大学、湘雅医学院、湖南公安高专等国/省内知名高校。本项目位于长沙市人文气息浓厚、自然环境优美的湘江西岸主城区高校区新政务区高新区岳麓山风景区湘江9项目所处河西新城是长沙未来5～10年重点发展区域之一，市政府的西迁大力促进了河西的发展长

7、沙市规划沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两翼、四组团”的“多中心、分散组团式”城市空间结构控制中心城区发展规模，有序引导人口和产业向周围组团转移，疏解人口密度，促进城市协调发展。主城区规划功能：城市主体—综合服务河西新城—文教科研区、行政中心和高科技产业基地星马新城—新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲10项目与河西北部、主城区的交通联系均比较便捷，但与河西南部高校区的联系不甚便利，且公共交通不便主要交通干道3条城市快速干道1条环线道路2座湘江道桥2条次级快速干道1个重要公交枢纽由于咸嘉湖和岳麓山地理屏障的阻隔，项目周边区域与河西南

8、部高校区的