中山君华项目发展战略与整体定位

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1、谨呈：广州君华集团中山君华项目整体定位与发展战略本报告是严格保密的。本阶段世联能为君华提供的主要价值1项目属性——项目是什么？2项目核心问题——问题在哪？3市场深入挖掘——我们面临怎样的市场？4区域价值重塑——所属区域是否有吸引力？5新区大盘专题——成功运作KPI何在？6大盘开发模式——开发策略如何？7价值体系构建——核心竞争力及突破点在哪里？8发展战略及整体定位——怎么做？9项目规划建议——如何利用地形条件？本报告是严格保密的。2项目解读核心问题界定竞争方向研判区域价值重塑价值体系构建整体发展

2、战略项目整体定位规划分期及启动期建议本报告是严格保密的。3项目位于火炬高技术产业开发区，区域相对陌生；但区域属性区位、配套毗邻开发区中心，可共享中心区配套项目属性交通项目所在区位区位p项目位于火炬高技术产业开发区博爱路以北；p项目区位较偏，毗邻开发区的中心，但当地居民对该片区火炬区居住氛围缺乏认可主城区配套p项目周围配套少，多为未开发区域；p离火炬中心区距离很近，一定程度上可以享受中心区配套关键词一：陌生区域本报告是严格保密的。区域属性区位、配套科技新城定位为集科技、文化、物流、信息、娱乐、项目

3、属性交通商务、商住于一体的现代化商务区，未来规划利好p火炬开发区位于中山市东部，面积90平方公里，24.9万人口，是第一批国家级高新技术产业开发区；绿地绿地p科技新城是火炬开发区的中心，占地面积约科技软件绿地5平方公里，延伸区面积达20平方公里；孵化中心商业步行街步行街p科技新城位居六大工业园区心脏地带，形成众星捧月的气势会议中心会展金钱豹数码商务招商创业大厦广场中心五星级酒店大厦大厦大厦绿地行政办公区招商大厦、投资大厦展览中心火炬国际会展中心、国际工业品展八会展区绿地群英华庭世纪广场公园英才楼

4、宿舍绿地览馆、国际会议中心大生活服务区国宾大酒店、五星级温泉酒店科技馆国宾酒店绿地投资大厦文化艺术中心人才楼绿地功体育广场、得能湖公园、科技艺术休闲娱乐区能中心、外商活动中心温泉渡假村假日酒店绿地公寓酒店商业中心双语学校区科研区火炬创业园、数码大厦、科技大厦外商活动中心商业区商业中心、商务大厦、商业步行街商住区宇宏花园、世纪花园、香晖园教育区双语学校、火炬一中关键词二：规划利好本报告是严格保密的。地块进入性良好，距离中山主城区约20分钟车程，火炬中区域属性区位、配套心区约5分钟车程；区域周边道路

5、系统较完善，但缺少公共项目属性交通交通配套关键词三：交通便捷中江高速交通p项目目前至火炬区中心城只需5分钟车程，距离中山主城区20分钟车程；京珠高速逸仙路p项目在快速交通环线博爱路以北，科技衔接京珠高速公路，区域间交通便新城利；火距中心区道大山港约5分中钟车程京珠轻轨中高速环茂路山站分孙文东路博爱路约20主钟车程交通十分便捷，东临珠江口，京珠高速、沿海高速、中江高速城公路和即将开通的珠三角轻轨铁路穿城而过；区京珠高速广珠东线公路与区内的逸仙公路、环茂公路、中山港大道、沿江公路等纵横交错，形成区域

6、内发达的道路交通网。本报告是严格保密的。区域属性地块四至项目周边目前无任何生活配套，地块内部存在高差，项目属性规划指标西南侧有工业园，内部无资源，外部资源价值一般环茂路景观323路临公园的山体东侧山体42紧临华佗山康体公园，正在兴建中君华工业园厂房区1博爱路逸仙路14关键词四：资源价值一般本报告是严格保密的。区域属性地块四至项目占地887亩，整体容积率2.0，地块内部有项目属性规划指标一定限制条件，属大规模中等容积率大盘规划指标：u规划总用地面积：887.6亩u规划容积率：≤2.0u建筑密度：≤

7、30%u绿地率：≥36%u建筑高度：≤65米u配套商业面积占总建筑面积比例：≤15%u其中工业园用地要5年后才能转成商用地关键词五：大规模中等容积率本报告是严格保密的。项目属性界定：城市新区、缺乏认可、自然资源一般的大规模中等密度项目p优势p区域属性：Ø在新开发区中紧邻中心火炬高技术产业开发区，未来交通优势突出；开发区科区，未来发展前景良好城市新区技新城是中山市的副中心城区，有一定规划利好Ø交通条件通达目前周边市政配套设施尚未完全成形，市场客户对此地缺乏认可Ø规模较大，易引起市场块认知度相对较低

8、关注p项目属性：p劣势占地887.6亩，建面约118万平方米，在中山市属于大规大规模Ø区域认知相对较低模项目Ø目前地块周边配套尚未背靠山体，紧临正在建设中的华佗山康体公园，有一定的自然资源一般成熟山体及绿地资源Ø地块内部有工业园，需中低密度项目地块整体容积率2.0，为中等密度项目时日才能改变用地性质本报告是严格保密的。项目解读核心问题界定竞争方向研判区域价值重塑价值体系构建整体发展战略项目整体定位规划分期及启动期建议本报告是严格保密的。10开发商目标：无明确现金流要求、形成公司特色产品链、树立企