无锡无锡马山项目整体定位与发展战略研究

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1、无锡马山项目整体定位与发展战略研究致：无锡风水隆（国际）置业有限公司7/17/2021我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。我们的目标通过本项目的一期开发，在一年内回收地价和拆迁费3.5亿元开发商和政府均希望通过本项目成功开发提升马山区域土地价值2项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素项目所在马山镇现阶段除一独栋别墅项目（金色水岸）外，无其他商品房项目推出总占地面积:35.3万平米（约530亩）规划容积率：A、B地

2、块<1.2，C地块<0.8，取地成本：63万/亩风水隆资金实力雄厚，项目开发的启动资金不受限制总的开发完成时间也不限。在第一年内成功收回3.5亿后，项目开发以市场和区域成熟为导向,实现价值最大化所在区域市场供给匮乏地块由三块方正土地构成无启动资金约束总开发周期不限3项目研究工作的阶段划分第一阶段（中期）项目整体定位与发展战略第一阶段（终期）提交终稿2004/08/122004/09/15第二阶段启动区策略第三阶段营销战略工作最终成果区域（无锡及周边区域）宏观经济背景研究无锡市土地市场、房地产市场调研对政府官员、专家及消费者深度访

3、谈目标消费者问卷调查项目的优劣势分析和价值判断项目的经济测算无锡市房地产市场调查分析结果项目的市场定位与发展战略（中稿）提交整体报告（终稿）根据客户建议深化研究，完善报告2004/09/21至今工作4项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化项目周边及地块勘察无锡市宏观经济情况无锡城市发展现状无锡城市总体规划无锡市房地产市场状况5位政府官员具体分属机构：市规划局、国土局、房产交易中心及马山镇国土科、规划科、马山工行地块解析和界定宏观经济背景分析各区域房地产供求情况

4、分析消费者支付能力分析消费者投资趋势分析44份目标消费者问卷调查各区域住宅市场情况地产专业人士5位房产销售主管4位目标消费者深度访谈20位调查各区域重点楼盘30个目标市场的竞争性供给分析终端消费者价值取向和置业倾向的分析项目整体实现的机会点分析案例借鉴地块价值分析的结果经济效益分析最优容积率与物业配比定价的市场支撑条件发展战略与定位5项目界定6项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地理位置和市场环境十分优越无锡，处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内。苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的

5、有机组成部分。发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。南京都市圈苏锡常都市圈杭州都市区宁波都市区上海核心区资料来源：无锡市城市总体规划概要资料来源：无锡国土规划局7苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性苏锡常都市圈的区域发展目标是，在以上海为中心的沪宁杭城市群中，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系，实现苏锡常三市共同发展。南京都市圈徐州都市圈苏锡常都市圈资料来源：无锡国土规划局8本项目位于无锡滨湖区马山镇太湖国家旅游度假区，距

6、离中心城区较远，但交通条件在快速改善马山马山：环太湖自然山水风光带的重要组成部分，是中心城重要的生态走廊本项目通过十八湾公路连接市区，距离无锡城中区约35公里（现时车程40分钟，十八湾公路通车后预计车程会缩短到25分钟）也即将于年底通车的陆马快线公路连接锡宜高速和沪宁高速，将拉近马山与长三角其他城市的联系规划中的太湖大桥、环太湖公路也可直接连接无锡市未来的主城区滨湖区，拉近与市区的距离。太湖资料来源：无锡市城市总体规划概要、马山镇规划科访谈十八湾公路“一带”：指环太湖、蠡湖的自然山水风光带太湖大桥环太湖公路陆马快线资料来源：无锡

7、国土规划局9无锡未来城市发展的主方向是向南开发建设蠡湖新城和滨湖新城滨湖新城：未来城市副中心。以教育、科研、体育、旅游服务等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区蠡湖新城是近年来首先重点建设的区域，基础设施和配套齐全。2004年3月底，万科和顺驰在滨湖新城分别拿到了规划建筑面积均超过100万的土地，并在9月底同时一期开盘。滨湖新城开发提速。马山“一带”：指环太湖、蠡湖的自然山水风光带资料来源：无锡国土规划局10访谈显示，无锡消费者对马山的第一反应均为“无锡自然环境较好的旅游度假区”（尤指灵山大佛），其次才是一个落后

8、郊区无锡太湖国家旅游度假区,是1992年国务院批准的全国12个国家级旅游度假区之一，年接待游客300万人马山未来规划形成旅游度假区、旅游配套及城镇发展区和生态环境保护区三大功能区陆马公路十八湾公路梅梁路灵山大佛旅游度假区生态环境保护区旅游配套及城镇发展区市区锡宜