溯游从之系列之七：海外楼市调控时期比较研究.docx

《溯游从之系列之七：海外楼市调控时期比较研究.docx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、策略研究/深度研究

2、2018年11月07日正文目录海外楼市调控案例研究——日、美、东南亚和西班牙4海外楼市泡沫成因——人口红利+国际资本+信贷宽松4海外楼市泡沫破灭的导火索——刚需减少+融资环境恶化/利率快速上行6海外楼市泡沫破灭过程中金融市场的表现7对标海外：我国楼市风险预计相对可控9财政政策空间与赤字博弈，土地出让收入难言弃11财政收入的两大主力：增值税和土地出让金收入11减税解决盈利下行周期的痛点问题12财政政策空间与赤字率博弈12土地出让收入重要性或提升13一个重要的关系转变：楼市与金融市场收益可能从趋同到背离16M2扩张期，大类资产行情

3、出现的先后顺序为债券>股票>楼市16M2收缩/平稳期，楼市与金融市场大概率此消彼长16风险提示1717谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准策略研究/深度研究

4、2018年11月07日图表目录图表1：1965-1973年日本土地价格上涨受益城市化发展和人口红利4图表2：1995-2008年西班牙大规模移民潮成房价高涨的重要推手4图表3：东南亚各国陆续开启了金融自由化改革5图表4：以泰国为例：1997年前房价处于高速增长阶段5图表5：为解决网络泡沫危机美国至2001年开启宽松的货币政策5图表6：1985-1990年日本人口增速和地价增速剪刀

5、差不断扩大6图表7：日本和美国泡沫期间的货币政策6图表8：日本（1985-1991）金融市场表现8图表9：东南亚—泰国（1991-1997）金融市场表现8图表10：美国（2001-2009）金融市场表现8图表11：西班牙（2000-2014）金融市场表现8图表12：中国城镇化率与发达国家相比仍有较高空间9图表13：各省城镇化率现分化格局示意图9图表14：国内房贷首付比例3成的占比约为78%10图表15：二套房首付比例4成及以下的占比约为45%10图表16：人民币汇率保持基本稳定10图表17：我国外汇储备充裕10图表18：全国财政收入中国内增值税占

6、比最高11图表19：地方政府土地收入成为地方政府财政收入的重要组成部分11图表20：美国联邦政府财政收入中所得税占比较较高12图表21：2017年全国公共财政赤字占GDP比重为3.8%13图表22：土地成交数量和土地成交价格共同影响地方政府土地出让金收入13图表23：土地价格领先楼市成交价，并与住宅价格呈正相关14图表24：2018年以来三线城市房价同比增速高于一二线城市14图表25：房地产待售面积增速处于低位但待售面积仍有下行空间15图表26：商品房库存去化月数与房价有一定程度负相关关系15图表27：M2收缩或平稳期，楼市与金融市场收益往往具有

7、互斥性1617谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准策略研究/深度研究

8、2018年11月07日1955195919631967197119751979198319871991199519992003200720112015199519971999200120032005200720092011201320152017海外楼市调控案例研究——日、美、东南亚和西班牙前言：我们认为在美联储加息的尾声以及美国经济仍保持强劲的现阶段，外围市场给国内宏观经济带来的压力仍是可持续的。如果未来地产政策转松，由于房地产产业链较长，短期对于经济的拉动是明显

9、的，但难以避免走过去需求侧刺激的老路，不利于经济转型升级；如果地产政策维持不变，经济下行的压力较大，财政资金来源受限，企业经营和就业也会有不利的影响。本文我们通过回顾海外楼市调控时期的历史，来研究地产对宏观经济和金融市场的影响，探讨未来楼市可以关注的上/下行风险。海外楼市泡沫成因——人口红利+国际资本+信贷宽松人口红利——城市化发展及人口红利是价格上涨的良性助推剂，居住的刚性需求是楼市商品属性的来源。1956-1973年，在全球新技术革命的背景下，日本经济迎来高速发展的黄金时期并超越西德跃升为世界第二大经济体，城市化水平从56%上升至72%，成为

10、高度发达的城市化国家。此外，二战后的婴儿潮进入适婚年龄，人口红利叠加经济景气，土地价格呈持续上涨态势。与日本类似，20世纪90年代中期西班牙经济处于高速发展阶段，移民政策宽松致大量非法移民进入，1998-2008年累积净移民人数达950万人，占2008年人口总数21%。大量低技能移民源源不断涌入地产建筑行业，劳动力充足叠加购房需求增加，地产行业维持高景气度。6个主要城市地价同比（%）日本城镇化率（%）日本:城市土地价格指数:6个主要城市:住宅（右）903007050301025020015010050-100人口累计同比(%)净移民人数（万）35

11、0房屋价格指数同比(%，右)0.22500.11500.050-0.1-50-0.2图表1：1965-1973年日本土地价格上涨受益城市