周期海外龙头复盘系列之七:黑石,他山之“石”,可以攻玉

周期海外龙头复盘系列之七:黑石,他山之“石”,可以攻玉

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1、目录前言5全球资管规模最大的另类资产管理机构6黑石集团的发展历程6业务板块:私募股权、房地产、信贷、对冲基金四大业务相协同7资产管理规模:2019上半年达5455亿美元,年均复合增速为15.7%8收入与利润结构:房地产基金收入占比达43%,净利润占比逾48%9盈利模式:稳定的管理费+投资收入提成9房地产基金:贡献公司主要利润,投资收益率丰厚13业务布局:办公楼、零售物业、酒店、物流及住宅13主要产品:BREP、BREDS、Core+、BREIT14BREP核心商业模式——Buyit,Fixit,Sellit16黑石地产基金如何

2、穿越周期?17理念形成期:1985—1990年——开启私募股权业务18运输之星收购案例——首次“友好收购”,为长远发展奠定基础18专业拓展期:1990—2000年——开启多元化业务布局,率先切入房地产行业19美景集团案例——“深入了解投资标的+专业团队经营”19规模扩张期:2003—2007年——并购浪潮显身手,奠定行业巨头地位19希尔顿收购案例——“轻资产模式+扩大品牌影响力”,顺势而为,大显身手19EOP收购案例——“审时度势,迅速出售资产”20业务优化期:2008—2013年——伴随经济危机复苏,制定全球投资战略2120

3、13年至今:业务布局持续优化,终成全球地产基金标杆21黑石地产基金的启示22注重企业的经营管理,专注提升公司价值22“顺势而为”,周期底部买入,在景气度相对高点卖出22以专业人才为纽带,建立牢固的合作伙伴关系22通过挖掘细分领域实现产品多样化,将规模做大做强23国内房地产基金或将迎来蓝海市场24中短期看,国内房地产基金或将迎来快速发展期24驱动因素一:当前无风险利率维持低位,为房地产基金的发展提供有利环境24驱动因素二:融资环境持续收紧,房地产基金有望成为房企重要融资渠道来源25驱动因素三:房企开始加大持有型物业投入,盘活资产

4、成为长足发展之道26长期看,国内房地产基金或将迎来蓝海市场27我国房地产行业正由增量市场向存量市场转型27当前国内房地产基金的市场规模正处于快速增长阶段27公募REITs持续推进,国内房地产基金市场有望大幅拓展28建议关注地产基金布局较为超前的万科A和商业龙头大悦城等标的30万科A——提前布局商业地产,表外布局思路超前30大悦城——国内商业龙头标的,潜力可期30图表目录图1:本文逻辑示意图5图2:黑石集团成为全球资管规模最大的另类资产管理机构6图3:2019上半年营业收入为35.12亿美元7图4:2019上半年净利润为7.87

5、亿美元7图5:截至2019上半年黑石集团四大主营业务资产管理规模8图6:截至2019上半年黑石集团资产规模达5455亿美元(单位:亿美元)8图7:管理资产规模中私募股权基金与房地产基金占比分别为31%、28%8图8:2018年公司主营的四大业务收入合计52.08亿美元(单位:亿美元)9图9:2018年房地产业务收入占主营业务收入的比重达43%(单位:亿美元)9图10:2016年房地产基金业务净利润12.02亿美元(单位:亿美元)9图11:2016年房地产业务净利润占比为48.5%(单位:亿美元)9图12:黑石集团主要盈利模式(

6、注:左侧百分比为2019上半年各业务收入占比)10图13:2019上半年收费资产规模达3880亿美元11图14:截至2019上半年,收费资产规模中房地产基金占比为29%11图15:黑石集团管理费收入、业绩表现收入对比发现,与业绩表现相关的收入波动较大(单位:亿美元)12图16:截至2019上半年,黑石房地产基金业务管理的资产规模达1536亿美元13图17:黑石集团的房地产基金业务示意图14图18:黑石房地产基金主要产品15图19:2019上半年,BREP的基金份额占比为83.6%15图20:BREP的核心商业模式——Buyit

7、,Fixit,Sellit16图21:黑石集团发展历程可分为如下五个重要阶段17图22:运输之星收购案对于黑石集团具有里程碑式的意义18图23:黑石收购EOP的结构示意图20图24:2008-2013年黑石集团各业务板块资管规模持续增长(单位:十亿美元)21图25:2008-2013年黑石集团产生管理费用的资产管理规模(Fee-EarningAUM)逐年上涨(单位:十亿美元)21图26:自上市以来,黑石集团在发展过程中逐渐形成了独特的企业文化与精神22图27:黑石房地产的资管规模增长至2007年的5.2倍(截止2018年)23

8、图28:我国房地产投资基金以私募形式为主24图29:我国房地产基金以机会型模式为主24图30:2019年至今,美国国债收益率(10年)处于下行通道25图31:2019年至今我国十年期国债收益率处于相对低位25图32:近20年商品房销售面积增速逐步下滑(5年复合增长率)27图3

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