房地产企业及城市布局思考

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1、房地产企业的城市布局思考[摘要] 随着国内外环境的不断变化以及房地产调控的常态化，房地产市场格局发生很大变化。一些标杆房企业绩逆市增长，实现了行业洗牌过程中的成功占位，其中一个重要原因就是这些标杆房企前瞻性地实施了全国化布局，提早布局于二三线城市甚至是一些有潜力的四线城市。当前房地产企业城市布局的主要表现与特点是：严控一线城市拿地，二三线城市成土地储备的首选；房企类型不同，城市布局和拿地策略迥异：城市布局的区域发展不均衡，有潜力的四线城市蓄势待发。未来房地产企业的城市布局应注意以下几点：一要量力而行，不可盲从；二要契合房企资源和背景；三

2、要战略性考虑业态模式和市场容量。[关键词] 房地产企业；城市布局；标杆房地产企业；表现；建议一、标杆房地产企业业绩逆市增长，城市布局效应显现近年来，随着房地产行业宏观调控的不断深人，房地产市场及竞争格局发生了显著变化，市场方面受限贷、限购政策的影响，需求结构发生了很大变化，投资需求离场，首置及改善型的自住需求成为市场的绝对主力；另外，房企销售业绩分化加剧，市场集中度越来越高，行业洗牌加速。根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2 0 1 2上半年房企销售T O P 5 0》显示，2 0 1 1～2 0 1 2上半年，标杆

3、房企除了万科、恒大业绩稳健，持续领跑销售额、销售面积冠军外，保利、中海、龙湖、世茂、华润置地等房企也稳居房企销售金额前十名。这些房企为什么逆市下依然能跑赢大市，实现行业洗牌过程中的成功占位呢?其中有一个共同的重要原因，就是这些标杆房企前瞻性地实施了全国化布局，提早布局于二三线城市甚至是一些有潜力的四线城市。正如图1所示，除了富力、招商之外，其余房企在二三四线城市布局比重全部超过8 0％。本轮调控限购的对象主要针对一二线城市，尤其是一线城市调控最为严厉，市场反应也最为显著，二线城市政策环境相对一线城市也较为宽松，而三四线城市并未完全传导和

4、覆盖到，政策调控对其直接造成的影响较小。因此，城市布局不同，政策环境有差异，一些房企能保持逆市增长也不足为奇。二、当前房地产企业城市布局的表现  图1部分标杆房企进入城市数量占比图(截至2 0 1 1年底)1．严控一线城市拿地，二三线城市成土地储备的首选。受宏观调控政策影响，2 0 1 1年以来，房企拿地态度愈发谨慎，严控企业土地成本，相比一线城市土地资源稀缺、成本大、拿地门槛高，限购政策严厉，二三线城市土地更受房企青睐，因为这些城市由于城市扩张和经济发展皆处于上升通道，居民住房购买力和消费意愿都较强，土地成本相对较低，同时，限购政策环

5、境较一线更宽松，房企纷纷转向二三线城市拿地。正如图2所示，1 5家标杆房企绝大部分二三线城市土地储备总量占8 0％以上，而中海、龙湖、绿城、碧桂园等房企甚至超过9 0％以上，可以预见，未来几年二三线城市将是国内房地产业的主要市场。2．房企类型不同，城市布局和拿地策略迥异。在本轮宏观调控持续背景下，房企总体上在拿地规模、频率上处于收缩态势，但不同背景、不同类型的房企在城市布局和拿地策略上也呈现明显不同，大致分几类：(1)快周转、持续扩张型。比如，万科、绿地等标杆房企反周期拿地，在土地市场低迷、土地成本有明显下降背景下，逆市抄底拿地，因此拿

6、地频率较高。2 0 1 1年几乎每月都有新增地块，2 0 1 2年上半年，拿地频率虽有所放缓，但同其他房企相比，拿地数量仍处于高位。(2)主动收缩型。比如，受限购政策和市场影响，绿城的土地储备总量相对其销售速度明显处于过剩态势，再加上现金流紧张、资金压力过大，致使其主动控制拿地节奏，缓拿地、少拿地。(3)拿地和销售关联型。比如，龙湖、世茂等房企在拿地速度和销售资金回笼速度方面基本保持一致，整体上要求每个区域公司在完成预期的销售目标和回笼资金后，在确保现金流安全的前提下才考虑新增土地，以满足企业的持续发展需要。3．城市布局的区域发展不均衡

7、，有潜力的四线城市蓄势待发。房地产市场发展空间有很强的区域性，房地产的发展潜力与区域经济、城市规模、城市建设程度、居民收入水平都息息相关。从房地产发展历程来看，城市布局区域并不均衡，长三角、珠三角、环渤海是前些年房企率先重点进驻的区域，但近几年随着国家对中西部和东北区域的政策扶持力度加大，经济发展迅速，吸引了一些标杆房企纷纷进人，尤其是中西部区域最为显著。从表1可以看到，中西部已成为众多标杆房企重点倾斜的区域，恒大集团和招商地产在中西部土地储备的总量分别已达到5 0．9％和7 4％。目前房企土地储备区域布局还有一个明显特征，就是环渤海、

8、珠三角、长三角的一二线城市布局比重在下降，房企更多关注的是这些区域的三四线城市，尤其是南通、昆山、常熟、宜兴、江阴等四线城市已成为房企重点关注的价值洼地。三、对未来房地产企业城市布局的几点建议随着国内外环境