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时间:2018-11-17
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1、房地产企业税务筹划思考[提要]房地产业在国民经济中占有重要地位,涉税较多,税负较重,房地产业进行税收筹划可以减少纳税成本,从而达到增加企业利润的目的。本文采用理论与案例相结合的方法,通过对我国房地产开发企业的特点和发展趋势进行分析,尤其是在“营改增”实行后,房地产企业由缴纳营业税改为缴纳增值税,增值税税款的计算方法和纳税申报方式等都出现了较大变化,比营业税复杂得多,税务筹划的空间也相应扩大。企业要及时根据房地产企业“营改增”后的新变化,研宄税务筹划的新思路、新方法。关键词:税务筹划;房地产;“营改增”;风险中图分类号:F23文献
2、标识码:A原标题:税务筹划在房地产行业的应用收录日期:2016年10月28日一、房地产企业的经营特点及税负情况(一)经营特点。对房地产公司来说,开发的房地产是他们经营的商品,在属性上与其他商品明显不同,它有自己独特的经营特点:1、开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。2、开发建设周期长,投资数额大。开发产品要从规划设计开始,经过可行性研宄、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套
3、工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成。3、经营风险大。开发产品单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境。(二)税负情况。多数房企减负:营业税为价内税,计税基础是企业的含税销售额,而增值税为价外税,以不含税的增值部分为计税基础,企业取得增值税专用发票可以抵税,解决了在生产链条中重复计税的问题。在“营改增”之前,房地产业营业税平均比例为5.5%,“营改增”后土地成本不计入销售额,建安成本及其他服务成本纳入抵税
4、范围,增值税税率均为11%。经测算“营改增”前后的均衡毛利率约为56%,即当毛利率水平低于56%时,“营改增”将改善企业毛利率水平,大部分房企毛利率均在均衡点以下,因此“营改增”对大多数房企而言起到了减负的效果,但也对企业的发票管理提出了更高的要求。此外,按照“营改增”前的方案,房企应将预售营业款按照5%的税率预缴税,“营改增”之后,只需按3%的比例预缴增值税,这一改变也有利于提高房地产企业的现金流通率,对于现金回报率高的企业,利润的上升空间更大。二、税务筹划基本方法(一)利用税收优惠政策。税务优惠政策是国家为了扶持某些特定产业
5、、行业、地区、企业和产品的发展,或者对某些有实际困难的纳税人给予照顾,在税法中做出某些特殊规定,比如免除其应缴的全部或部分税款,或者按照其缴纳税款的一定比例给予返还等,从而减轻其税收负担。(二)纳税期的递延法。利用延期纳税筹划是在合法、合理的情况下,使纳税人延期缴纳税收而节税的税务筹划方法。(三)转让定价筹划法。利用转让定价筹划法,主要是通过关联企业不符合营业常规的交易形式进行的税务筹划。(四)税法漏洞筹划法。其属于避税筹划,利用税法漏洞争取自己并不违法的合理权益。(五)会计处理方法筹划法。三、房地产企业计税方式选择房地产企业在
6、“营改增”后将是一般纳税人身份,一般纳税人有两种计税方式,一种是按照11%税率采用一般计税方式,另一种是对于老项目选择过渡性措施,即实行简易计税方式,征收率是5%,相当于营业税的4.76%。这样,对房企来说,选择过渡性政策保证了老项目税负与营业税持平或略有下降。两种计税方式税率或征收率不同,直觉上看,部分房企会认为,一般计税方式税交多了,选择简易征收率5%更简单明了。“但是问题来了,房企选择简易计税方式的老项目销售开出的发票,对于购房企业客户来讲,作为新增不动产所含增值税或不能抵扣。不能抵扣或抵扣很少,人家肯定就不愿意买房,除非
7、房企价格优惠。因此,简易计税时间长了,并不利于房企销售。”房产财税专家樊剑英指出。案例“营改增”后,甲企业的老项目与乙企业的新项目同时开售,甲企业选择简易计税,乙企业是一般计税。按照樊剑英的说法,甲企业这时会遇到一个问题:大家如果都卖1万元/平方米,老项目按照5%计税也许税负低,新项目按照11%计税表面税负高,但是企业客户都愿意买新项目的房子,因为按照“营改增”政策,只有新增不动产、新项目的房子才可以抵扣11%的进项税额,而老项目的房子不能抵扣或最多只能抵扣4.76%。如果简易计税也可以开出专用发票的话,对于购房企业,购入一套2
8、00万元的房子,一般计税发票可以抵扣19.82万元进项税金,简易计税专用发票可以抵扣9.52万元进项税金,简易计税普通发票没得抵扣,甲企业、乙企业卖同样的价格,时间长了市场上的库存、老项目的房子如果积压得越来越多。怎么办?降价!降到购房企业愿意买的程度。“由于上
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