房地产企业的城市布局思考（精品）.doc

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1、房地产企业的城市布局思考［摘要］随着国内外环境的不断变化以及房地产调控的常态化，房地产市场格局发生很大变化。一些标杆房企业绩逆市增长，实现了行业洗牌过程屮的成功占位，其中一个重要原因就是这些标杆房企前瞻性地实施了全国化布局，提早布局于二三线城市甚至是一些有潜力的四线城市。当前房地产企业城市布局的主要表现与特点是：严控一线城市拿地，二三线城市成十•地储备的首选；房企类型不同，城市布局和拿地策略迥异：城市布局的区域发展不均衡，有潜力的四线城市蓄势待发。未来房地产金业的城市布局应注意以下儿点：一要量力而行，不可盲从；

2、二要契合房企资源和背景；三要战略性考虑业态模式和市场容量。［关键词］房地产企业；城市布局；标杆房地产企业；表现；建议一、标杆房地产企业业绩逆市增长，城市布局效应显现近年来，随着房地产行业宏观调控的不断深人,房地产市场及竞争格局发生了显著变化,市场方面受限贷、限购政策的影响，需求结构发生了很犬变化，投资需求离场，首置及改善型的自住需求成为市场的绝对主力；另外，房企销伟业绩分化加剧，市场集屮度越来越高,行业洗牌加速。根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2012上半年房企销售TOP50》显示，201

3、1〜2012上半年，标杆房企除了力科、恒大业绩稳健，持续领跑销傅额、销倍面积冠军外，保利、屮海、龙湖、批茂、华润置地等房企也稳居房企销售金额前十名。这些房企为什么逆市下依然能跑赢大市，实现行业洗牌过稈屮的成功占位呢?其屮有一个共同的重要原因，就是这些标杆房企前瞻性地实施了全国化布局，提早布局于二三线城市羡至是一些有潜力的四线城市。正如图1所示，除了富力、招商Z外，其余房企在二三四线城市布局比重全部超过80%。本轮调控限购的对彖主要针对一二线城市，尤其是一线城市调控最为严厉，市场反应也最为显著，二线城市政策环境相

4、对一线城市也较为宽松，而三四线城市并未完全传导和覆盖到，政策调控对其育接造成的影响较小。因此，城市布局不同，政策环境有差异，一些房企能保持逆市增长也不足为奇。二、当前房地产企业城市布局的表现100%r■-线城市巳二线城市Q三线城市嚣四线城市87%%%%%oooo(y65432緑城中国龙湖集团华丽置地世茂地产恒大集团保利地产中海地产万科麋团（数据来源:根据图示房企年报公开数据整理而成）图1部分标杆房金进入城市数量占•比图（截至2011年底）1.严控一线城市拿地，二三线城市成土地储备的首选。受宏观调控政策影响，20

5、11年以来，房金拿地态度愈发谨慎，严控企业土地成木，相比一线城市土地资源稀缺、成木大、拿地门槛高，限购政策严丿万，二三线城市土地更受房企青睐，因为这些城市由于城市扩张和经济发展皆处于上升通道，居民住房购买力和消费意愿祁较强，十地成木相对较低，同时,限购政策环境较一线更宽松，房企纷纷转向二三线城市拿地。正如图2所示，15家标杆房企绝大部分二三线城市土地储备总量占飞0%以上，而中海、龙湖、绿城、碧桂园等房企甚至超过90%以上，可以预见，未来儿年二三线城市将是国内房地产业的主要市场。2・房企类型不同，城市布局和拿地策

6、略迥异。在木轮宏观调控持续背景下，房企总体上在拿地规模、频率上处于收缩态势，但不同背景、不同类型的房企在城市布局和拿地策略上也呈现明显不同，大致分几类：（1）快周转、持续扩张型。比如，万科、绿地等标杆房企反周期拿地，在土地市场低迷、土地成本冇明显下降背呆下，逆市抄底拿地，因此拿地频率较高。2011年几乎每月祁有新增地块，2012年上半年，拿地频率虽有所放缓，但同其他房企相比，拿地数量仍处于高位。（2）主动收缩型。比如，受限购政策和市场影响，绿城的土地储备总量相对其销伟速度明显处于过剩态势，再加上现金流紧张、资金

7、压力过大，致使其主动控制拿地节奏，缓拿地、少拿地。（3）拿地和销售关联型。比如，龙湖、世茂等房企在拿地速度和销伟资金冋笼速度方曲基木保持一致，柴体上要求每个区域公司在完成预期的销伟目标和冋笼资金麻，在确保现金流安全的前提下才考虑新增十•地，以满足企业的持续发展需要。3.城市布局的区域发展不均衡，有潜力的四线城市蓄势待发。房地产市场发展空间有很强的区域性，房地产的发展潜力与区域经济、城市规模、城市建设程度、居民收入水平都息息相关。从房地产发展历程来看，城市布局区域并不均衡，长三角、珠三角、环渤海是前些年房企率先重

8、点进驻的区域，但近几年随着国家对中西部和东北区域的政策扶持力度加大，经济发展迅速，吸引了一些标杆房企纷纷进人，尤其是屮西部区域故为显著。从表1可以看到，屮西部已成为众多标杆房企重点倾斜的区域，恒大集团和招商地产在屮西部十•地储备的总量分别已达到50.9%和74%。目前房企十.地储备区域布局还有一个明显特征，就是环渤海、珠三角、长三角的一二线城市布局比重在下降，房企更多关注的是这些区域的