贵阳别墅市场调研报告.ppt

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贵阳别墅市场调研报告 目录贵阳别墅市场概况重点项目调研分析2015别墅市场预测 一、贵阳别墅市场概况 贵阳别墅市场概况【整体市场分析贵阳别墅市场以去库存为主，价格波动较小贵阳市近三年别墅物业供销量价贵阳别墅市场近两年主要以去库存为主，新增别墅较少；贵阳近三年别墅市场整体量价处于相对稳定趋势数据来源于筑房网签约数据，时间截止2015年3月31日 贵阳别墅市场概况【成交面积段分析贵阳市近三年别墅物业成交面积段分析从面积段上看，不论是供货、库存还是销售方面，210-240㎡都是主力面积段；从价格上看，180㎡以下的别墅均价在10000以内，180-300㎡的别墅均价都趋于11000左右，波动较小，而300㎡以上的别墅则根据产品形态的差异，价格变化较大；市场的主力面积段是210-240㎡，均价在11000元/㎡上下浮动数据来源于筑房网签约数据，时间截止2015年3月31日 贵阳别墅市场概况【产品形态分析供应产品比例销售产品比例库存产品比例从供应产品及成交产品比例上看，双拼及联排产品占比最高，其中双拼别墅则以碧桂园为主，联排别墅则以保利公园2010、乐湾国际为主；从库存产品比例上看，双拼产品余货最多，是由于碧桂园以双拼别墅为主，剩余双拼产品几乎全为碧桂园余货；市场双拼及联排产品供应最多，余货以双拼为主数据来源于筑房网签约数据，时间截止2015年3月31日 贵阳别墅市场概况【产品赠送情况分析项目产品类型面积(㎡)赠送（㎡）赠送率花园露台地下室保利公园双拼6652264240%联排3301503656%中铁阅山湖小独栋3385023584%大独栋432266\62%碧桂园双拼167852365%经典天成双拼380281118098%联排3901004517081%独栋5103756792105%中铁生态城小院别墅89030034%贵阳传统别墅赠送率最高在100%左右，赠送率高的别墅面积相对较大；主力竞争对手的碧桂园小双拼及中铁生态城的小院别墅，赠送率最高仅达到65%；传统别墅以产品面积换取居住舒适性，附加值赠送相对较低 贵阳别墅市场概况【重点项目分析中铁阅山湖成交面积段中铁阅山湖自2014年11月份开始签约以来，共推售别墅86套，剩余库存20套，签约66套，签约均价16362；阅山湖推售的别墅主要以200平米以上的联排别墅为主，均价约11000元/㎡左右，总价在280万左右；中铁阅山湖项目以独特的自然景观优势，联排走势最好 中铁逸都成交情况中铁逸都国际别墅产品2012年10月份开始签约，近4年时间共推售别墅256套，剩余50套，销售206套，均价10390元/㎡，去化不太理想；主要推售的别墅以200-280平米的叠拼为主，均价约10000元/㎡左右，去化60%；中铁逸都别墅以叠拼产品为主，叠拼产品客户接受度不高，去化较差贵阳别墅市场概况【重点项目分析 花溪碧桂园成交情况花溪碧桂园自2014年1月份开始签约以来，共推售别墅930套，剩余库存230套，签约700套，均价9459元/㎡；碧桂园别墅面积段主要集中在150-270㎡，其中以230㎡的双拼为主，均价9000元/㎡左右，总价200万以内；碧桂园别墅产品因其低总价，成为市场最受欢迎别墅贵阳别墅市场概况【重点项目分析 区域项目名称产品形态供应量（套）剩余货量（套）价格观山湖区中铁阅山湖联排、独栋862016000中铁逸都国际叠拼、联排256509000花溪区碧桂园双拼9302309400保利溪湖双拼、独栋68211000南明区经典天成双拼、独栋631412000弘宇琉森堡双拼、独栋1305312500乌当区乐湾国际独栋、联排、双拼4204211000保利公园2010联排、双拼、独栋56412014000贵阳别墅市场概况【别墅市场整体概况 市场小结价格较为稳定，均价在11000元/㎡左右，价格受区域影响较小近三年贵阳别墅市场处于较稳定的发展格局，价格波动不大，市场接受别墅均价约11000元/㎡左右；市场主流面积段210-240㎡，缺小面积别墅产品市场在售别墅项目面积都较大，主力面积段以210-240㎡为主，产品形态主要是双拼和联排。多以自然景观为主要卖点，以郊区地段为主。别墅客户更看重别墅项目的景观打造以及天然景观，因此碧桂园及中铁阅山湖的客户接受度最高；200万以内的别墅产品市场接受度高200万以内的别墅产品成为市场新宠，叠拼、双拼产品推售阻力较大；大牌开发商占据贵阳别墅市场目前贵阳市场别墅产品均被大牌开发商占据，客户更看重开发商的品牌与名气。 二、重点项目调研分析 项目名称产品形态面积段供应量（套）剩余货量（套）价格动态花溪碧桂园双拼167-10139302309400余货持销中铁逸都叠拼200-280256509000去化D组团洋房余货，别墅暂无推售计划中铁阅山湖独栋、联排194-426862012000洋房、高层认筹中，别墅暂无推售计划重点项目调研分析【竞品动态重点竞品项目多以去化余货为主，产品库存压力较大；重点竞品项目库存多以洋房、高层为主，别墅产品库存较少；别墅产品以去库存为主，暂无新推别墅计划 花溪碧桂园 重点项目调研分析【花溪碧桂园发展商：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司代理商：自建团队总建筑面积：709000平方米占地面积：3666630平方米绿化率：30%容积率：1.82项目地址：花溪孟溪路花溪碧桂园总户数：2573套（搜房网）当期户数：1100套建筑形态：高层、U型退台洋房；双拼别墅；当期建筑形态：4+1、9+1层U型退台洋房；双拼别墅；物业：广东碧桂园物业服务有限公司贵阳分公司交通图规划图花溪碧桂园位于中国大西南，中国避暑之都爽爽贵阳，生态旅游度假圣地浪漫花溪区东南部，毗邻贵阳国际汽贸城，地块南面有扬眉水库生态区，植被丰富，山林环绕。花溪是贵阳人心目中的最后一片净土，是休闲、度假、养生的好地方。 各组团产品信息现整体在售别墅皆为一期双拼别墅，余货量为160套左右，户型面积区间167—1013㎡，整体均价9300元/㎡；白鹭湾组团已售罄；林湖、钻石墅、水都蓝桥剩下少量余货；下阶段推售组团为翡翠山组团。翡翠山组团为西班牙风格双拼别墅，面积区间167-236㎡，均价8500元/㎡，货量为62套。现阶段优惠信息分期情况：全款可分1年老带新政策：1%提点准签98折，按揭98折，全款96折交房时间钻石郡：2015年4月30号；水都蓝桥：2015年6月30号；翡翠山：2016年9月30号水都蓝桥翡翠山剑桥郡林湖白鹭湾钻石墅英伦商业街重点项目调研分析【产品规划 2014年1月至2015年3月中旬：共计签约总套数1928套，金额为231310万，总面积304893㎡，成交均价7587元/㎡其中洋房（含高层）签约总套数1228套，总金额为55882万，总面积117490㎡，成交均价4756元/㎡其中别墅成交总套数700套，总金额为145428万，总面积157403㎡，成交均价9361元/㎡产品类型面积段（㎡）赠送面积均价花园/庭院（㎡）地下室车位露台（㎡）2014年2015年同比别墅双拼167-1013120-150——250-20094068620-8%洋房平层278-485200-350——————474549174%重点项目调研分析【产品成交情况 碧桂园现场照片展示 碧桂园【户型鉴赏【双拼别墅1F所属组团：翡翠山风格：西班牙风格别墅建筑面积：167㎡户型：3室2厅3卫1厨花园赠送面积：约85㎡露台面积：约23㎡均价：9300元/㎡2F3F户型优点：一层三面花园环绕，独门入户，门口双车位二层整层主卧，奢华享受三层双卧室，有露台，采光较好户型缺点：主卧设置在二层，私密性不够，露台太小三层洗手间正对大门 所属组团：林湖风格：英伦风格别墅建筑面积：238㎡户型：3室2厅3卫1厨花园赠送面积：约127㎡露台面积：约46㎡均价：8340元/㎡户型优点：负一楼阳光入户，且有花园，带有多功能地下室一层三面花园环绕，独门入户，二层整层主卧，奢华享受户型缺点：卧室数量太少，存在空间浪费-1F1F2F碧桂园【户型鉴赏【双拼别墅 -1F1F2F3F4F所属组团：钻石郡风格：法式风格别墅建筑面积：1013㎡户型：6室3厅7卫1厨花园赠送面积：约243㎡露台面积：约49.4㎡均价：13500元/㎡户型优点：多功能地下室，一层超高挑空，三面景观落地窗二层180°采光空间，豪华主卧；预留电梯井，人性化设计户型缺点：厨房到餐厅动线过长；二层卧室狭长，采光性差；露台面积偏小碧桂园【户型鉴赏【钻石墅 小结优势自然景观得天独厚自然景观得天独厚，英伦风情小镇给客户更直观的感受，客户较容易受环境影响，冲动性消费；产品价格低产品设计上较新颖，别墅全部设计成双拼，且面积段宽，总价段更侧重于低价段，更容易让绝大部分客户接受，实现别墅生活的享受；IB国际精英教育学校优质的教育资源已成为客户较关心的问题；劣势距离市区较远、交通不便利属于花孟板块，距离市区30公里左右，连接两城区主要靠贵惠大道，路况拥堵；配套不完善项目紧靠孟关汽配城，无法彰显项目高端品质，且周边无其他生活配套，生活不便利； 中铁生态城 重点项目调研分析【中铁生态城项目简介：中铁国际生态城位于贵州省黔南州龙里县谷脚镇贵龙城市经济带内，距离贵阳市区15公里，距离贵阳龙洞堡国际机场6公里，位于贵阳、龙里空间一体化的发展轴线上，属于大贵阳东部新城区。项目规划用地总面积2038公顷，其中一期规划用地1445公顷，规划建设为休闲度假中心；二期规划用地593公顷。结合贵州省自然优势、资源属性和发展前景，依托贵州丰富的旅游资源及良好的气候条件，以绿色生态、康体休闲、宜居养生、低碳环保作为规划理念，强调对生态环境的保护、道路的通达性、配套的完善性、空间的连续性和地形的适应性，并注重环境整体的可持续发展，力争打造全省城乡统筹创新发展示范区。发展商：龙里县铁五建置业有限责任公司代理商：自建团队总建筑面积：1200万方占地面积：30000亩绿化率：45%容积率：1.2项目地址：贵阳龙洞堡空港经济区（贵新高速生态城出口）建筑风格：西班牙、托斯卡纳、现代等建筑形态：合院、公寓、类独栋、叠拼、双拼、商业、办公等物业：兴隆物业管理公司 白晶谷太阳谷悦龙国际城云栖谷A区D区C区M区L区销售大厅总规划及启动区四大主题区域白晶谷旅游休闲运动商务区太阳谷温泉康体养生区云栖谷峡谷公园区悦龙国际城中铁生态城主要划分为三谷一城，其白晶谷为主要核心区域；白晶谷核心启动区：A、B、C、D、M、L区；在售区域：A&B区 产品规划【白晶谷A区D区C区M区L区销售大厅白晶谷作为中铁国际生态城最核心区域，主要物业形态包含叠拼、公寓式合院、独栋、联排及楼王；白晶九号作为白晶谷外包出去小项目，占地10万方，其物业形态主要包含庄园别墅、叠拼及小院别墅； 白晶谷现场照片展示 白晶谷【户型鉴赏【四联排端户建筑面积：280-380㎡，赠送面积：380-480㎡，花园面积：50-400㎡单套价格区间：180万-280万负1层1层2层3层 白晶谷【户型鉴赏【叠拼八合院建筑面积：99-218㎡，花园面积：50-300㎡；单套价格：70-140万A1户型负二层A2户型-一层B1户型一层A1户型负一层B1户型二层B2户型二层B2户型三层 白晶谷【户型鉴赏【公寓式合院建筑面积：54-89㎡，花园面积：60-300㎡；单套价格：35-50万 白晶谷【户型鉴赏【公寓式合院建筑面积：54-89㎡，花园面积：60-300㎡；单套价格：35-50万 白晶九号现场照片展示 白晶九号【户型鉴赏【小院别墅小院别墅作为白晶九号的主力产品，产权面积仅89㎡，单套总价50万左右，客户较容易接受；产品设计全部为10联排，无花园赠送，层高约7米左右，可拓展空间较小，无法享有别墅级感受，仅适合作为旅游度假临时居所，户型设计较狭长，功能分区不合理，卧室采光较差；小院别墅建筑面积：89㎡，改建后面积：约150㎡，花园面积：12㎡ 小结优势大生态环境天然的生态环境可塑造项目的高端形象；产品价格低产品总价较低，产品设计多样化，可满足大部分度假临时居住型客户的投资需求，亦可满足高端客户的纯享受型居住需求；中铁品牌影响力客户大多以贵阳城区客户为主，加上中铁系统内部客户基数，迅速加快了本项目的业界口碑宣传；劣势距离市区较远、交通不便利隶属龙里板块，距离贵阳市区50公里左右，脱离贵阳商圈 中铁阅山湖 重点项目调研分析【中铁阅山湖中铁阅山湖位于观山湖区城中心，东临云潭北路，西接宾阳大道，南靠观山西路，北至林城西路，坐享成熟的市政配套。总占地约5000亩，建筑面积约260万平米，开发物业类型涵盖高层、洋房、别墅、滨湖商业群等，分别由樾园、悦岛、阅山、乐府、越麓五个组团组成；悦岛组团悦岛组团樾园组团悦岛组团樾园组团悦岛组团阅山组团乐府组团越麓组团高尔夫球场规划图发展商：中铁置业代理商：易居总建筑面积：261万方占地面积：333万方绿化率：45%容积率：2.23项目地址：观山湖区云潭北路与林城西路交界处建筑形态：高层、洋房、别墅物业：兴隆物业管理公司 在售情况：项目于5月9日开始认筹，主要认筹樾园组团的高层及少量洋房，货值约13亿元，目前认筹约200个，预计6月20日开盘；优惠政策：高层交八千抵三万，洋房交一万五抵五万；均价：顶复：11000元/㎡；底跃：13000元/㎡标准层：6500元/㎡；高层均价5300元/㎡；近期动态：5月16日悦湖湿地公园开放→5月30冠名汪峰演唱会→6月初搬迁至新售楼部→6月20日A组团开盘；重点项目调研分析【产品规划别墅高层高层高层洋房洋房别墅在售区域 2014年11月至2015年3月中旬，成交总套数510套，金额为67685万，总面积83180.57㎡，成交均价8137元/㎡其中洋房签约总套数82套，总金额为37524万，总面积57866.77㎡，成交均价6468元/㎡其中别墅成交总套数65套，总金额为125313.8万，总面积30161㎡，成交均价元11915/㎡产品类型面积段（㎡）赠送面积（㎡）车位均价（元/㎡）同比花园/庭院地下室露台报价2014年2015年别墅联排约194-349约100-120约60-70约30约2万起2119151790033%独栋约426约150约100-120约502重点项目调研分析【产品成交情况阅山湖各产品签约情况 独栋432㎡户型优势：下沉式庭院设计，地下室多面采光，高附加值客厅大开间大进深，品质感强；挑空部分有可改造面积。重点项目调研分析【户型鉴赏【独栋 重点项目调研分析【户型鉴赏【联排一层二层三层负一层四联排238㎡户型优势：超大庭院、露台赠送，奢华享受客厅大开间大进深，品质感强； 小结优势自然环境依靠十二滩水库以及规划中的高尔夫球场，使得中铁阅山湖项目在观山湖区高端项目中脱颖而出；开发商品牌中铁已是贵阳老牌开发商，其地位仅次于中天，在贵阳本土品牌效应较好，客户基数较大；劣势区位较偏项目靠近白云区，距离市区或者观山湖区繁华区域较远；配套不齐全，生活不便利项目自身生活配套较少，周边无大型生活配套，商业配套，生活极其不便利； 中铁逸都 发展商：中国中铁置业集团R26、贵阳中铁置业有限公司代理商：贵州正行合智地产顾问有限公司总建筑面积：2600000平方米占地面积：1350000平方米绿化率：40%容积率：1.80项目地址：观山湖区金阳大道北段1号建筑形态：三期B组团：高层30层、二期B组团：高层28层、一期B组团：双拼、4联、叠拼别墅、C组团：5-30层规划图重点项目调研分析【中铁逸都国际中铁逸都国际项目是世界双五百强中国中铁旗下中铁置业集团直接投资建设的大规模复合型房地产项目，力求打造集居住物业、消费商业、文化教育、餐饮购物、休闲娱乐等多元业态为一体的国际化复合社区。中铁逸都国际位于金阳新区南部门户位置，总用地近1800亩，总建筑面积约为260万㎡，总居住户数达16000户，居住人口近60000人。是当前贵阳规模最大的综合性大盘之一。中铁·逸都国际北临石林路，对面是建设中的奥体中心和石林公园；东临城市形象中轴线——“金阳大道”，与金源世纪城一路相望；南接城市快速干线—北京西路，距离主城区仅5分钟车程，交通十分便利。 诺德中心D组团洋房E组团洋房F组团别墅B1组团别墅A组团洋房（售罄）C组团平墅（售罄）B2组团高层（售罄）B3组团高层项目学校重点项目调研分析【产品规划在售情况：目前在售B3组团高层、D组团7+1,11+1洋房及B1组团剩余50余套叠拼别墅优惠政策：一次性98折，按揭99折老带新：老业主享1万元奖励，新业主享98折；现行均价：高层：5400元/㎡；洋房：底复：7900元/㎡；顶跃：7500元/㎡；标准层：5400元/㎡；叠拼别墅：9000元/㎡联排别墅：12000元/㎡近期动态：定制私宴、真人CS、冠名汪峰演唱会中铁逸都别墅余货量详情期数1地块B产品类型叠拼面积区间（㎡）200-280均价（元/㎡）9000总价段（万元）165--255花园赠送面积（㎡）80-200露台赠送面积（㎡）20-100余货量（套）50交房时间2015-7-30 重点项目调研分析【户型鉴赏【叠拼创意休闲层建筑剖面图公共礼仪层天伦亲子层叠拼别墅：建面212㎡户型优点：超大赠送率，赠送80平米创意层，生活更舒适双重入户，超大前后庭院、，奢华享受 重点项目调研分析【户型鉴赏【联排创意休闲层建筑剖面图公共礼仪层天伦亲子层主人套房层户型优点：赠送双车位及120㎡创意层赠送，可随意变换享受空间超大花园赠送，特设老人房，布局更合理联排别墅：建面265㎡ 小结优势相对成熟社区紧靠奥体套圈、世纪城商圈、金阳医院，生活出行非常便利，且与二铺汽配城相距较远，不受周边脏乱差形象的影响；中铁品牌影响力中铁已是贵阳老牌开发商，其地位仅次于中天，在贵阳本土品牌效应较好，客户基数较大，且一期产品口碑较好；劣势产品价格不稳定洋房产品调价随意，降价幅度较大，低于高层价格，客户心理落差较大；业主维权事件频发因产品质量、交房时间等原因，后期产品频发业主维权事件，客户口碑宣传不如一期产品理想。 三、2015年贵阳别墅市场预测 2015年别墅市场预测产品同质化严重，小面积迷你别墅为市场空白点。2015年贵阳别墅市场主力面积段依然以210-240㎡为主，且余货较多，产品同质化严重，因此面积较小的迷你型别墅为市场空白点，可避开与其他产品的同质竞争。价格将继续延续较为稳定态势，波动范围小2015贵阳别墅市场成交均价仍然会维持11000至12000左右，价格不会出现太大波动，低总价、小面积的别墅将会冲击整个别墅市场；市场以去库存为主，少量楼盘以加推的形式推出贵阳别墅近两年供应量减少，主要以去化余货为主，2015年别墅新增供应较少，看准市场进行补货，与其他产品错位竞争；观山湖板块暂无新推别墅计划 51THEEND水吧台礼仪4人客服2人王海鹏礼仪2人客服2人廖军、管伟娟礼仪2人王海鹏客服3人姜双双销售人员陈明龙、王治国销售人员中航安保6人赵亮销售人员舞台布置、音响、灯光姜双双表演节目-管伟娟袁总致辞-边蕊业主表演、自备节目-张利现场拍摄刘经理酒水监控边蕊、张欣物料、人员运输边蕊