武汉市住宅市场的研究(二)

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1、武汉市住宅市场的研究(二)第二部分武汉市住宅市场的现状及存在的问题一、武汉市住宅建设的历史回顾武汉市解放后，其住宅建设经历了一个曲折的变化过程，大体上有如下三个阶段:第一阶段:清理整顿阶段。(1949-1955年)武汉解放不久，住宅市场不仅存在，而且比较活跃。但旧社会遗留下来的房地产投机相当严重，为了规范秩序，引导房地产市场正常发展，武汉市人民政府从1949年底开始对房地产进行清理整顿工作，使之逐步纳入政府有序管理轨道。第二阶段:私房改造、房地产市场萎缩阶段。(1956-1978年)1956年以后，土地由政府划拨

2、，土地市场基本消失。1956年和1958年，武汉市对出租私房分别进行两次改造，私房比重由解放初期的84%下降到1958年的27%和1975年的8%，私房出租很少，而公房出租又采取计划经济办法，未按价值规律办事，人们住公有房屋只象征性的交纳一点房租，以租不能养房，更不能建房，房地产市场急剧缩小。第三阶段:改革起步阶段(1979-1995年)1979年底召开的十一届三中全会吹响了改革开放的号角，从1979年房地产市场开始逐渐解冻。一方面，从1979年开始，私人建房又重新抬头，另一方面，推进住宅商品化，公有住宅出售开始

3、打破禁区。尤其是小平同志南巡推动了房地产市场的形成与发展。第四阶段:改革加大力度阶段(1995—至今)1995年8月武汉市出台《武汉市深化城镇住宅制度改革方案》，对已经实行的房改措施进一步完善和深化，1996年市委、市政府制定了《关于进一步加快出售旧公房促进已售公房上市的通知》，并于1998年底颁布了《关于停止住宅实物分配的通知》。目前，武汉市房改正处于全面推进，建立新体制的阶段。建国以来，武汉市城镇住宅建设取得了很大成就。如下表:通过上表可以看出城镇居民的居住水平有了很大提高，从1949年的人均4.06平方米到

4、1985年的5.39平方米到1997年的7.8平方米。1949年，武汉市住宅建设只有662万平方米，到1988年城市住宅建设达3911万平方米，比1949年增长4.9倍。同时也可看出武汉市对住宅建设的投资逐年增长，尤其1991年以后，住宅建设投资飞速增长而且投资主体呈现多元化发展态势。二、武汉市住宅制度改革(一)从住宅商品化理论入手拉开了住宅制度改革序幕对私房改革以后，住宅己基本退出商品领域，而实行计划经济下的实物分配办法。长期以来，职工拿低工资，住宅依靠单位进行分配，交纳微不足道的、象征性的房租。过去是把低房租

5、作为社会主义优越性的表现之一来看待的。但是，事实证明，低房租和无偿分配住宅有很多弊端，一是以租不能养房，房屋不能正常维修，难以进行简单再生产，更不能进行扩大再生产；二是国家财政负担越来越重，投入大量资金建造住宅，却不能收回，住宅资金有去无回，不能形成良性循环，随着人口的增加，城市的发展，这一矛盾越来越突出；三是住宅建设因无资金保障而相对迟缓，住宅供给增长赶不上住宅需求的增长，住宅困难户越来越多；四是广大职工群众由于实行低工资制，低租金并未使职工增收。改革需要理论的指导，1978年邓小平同志对住宅制度改革提出了一系

6、列指导性的意见:“解决住宅问题能不能路子宽一些。譬如允许私人建房或私建公助、分期付款，把个人手里的钱动员出来，国家解决材料，这方面的潜力不小。”1980年他又指出:“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购房，也可以自己盖，不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付清，也可以分期付款，10年、15年付清。”邓小平同志的讲话为住宅制度改革的理论探讨提供了依据，并最终达成了共识:1、住宅是消费品，在社会主义存在商品关系的条件下，消费品应该作为商品进入市场流通。2、住宅投资大，价值高，使用寿命

7、较长，因此，住宅商品化既包括出售，也包括出租。3、住宅建设是解决住宅问题的根本，应多渠道解决住宅建设资金。4、住宅商品化必然要求开放房地产市场实现住宅买卖、租赁的市场化。5、住宅商品化是一个逐步实现的过程，不可能一步到位，应通过试点逐步推开，层层推进。住宅商品化不是一个孤立的问题，它必须与其它改革密切配合尤其是金融制度改革，工资制度改革，投资体制改革等密切配合。这次共识为住宅制度改革扫清了思想障碍，拉开了住宅制度改革的序幕。(二)武汉市住宅制度改革的重大成就武汉市住宅制度改革从80年代起步，到90年代中期，经历了

8、逐步发展过程，现仍处于继续深化改革的过程之中。1、房租改革取得了零的突破住宅租金改革牵涉到各方面的利益，影响面大。在80年代全国若干城市进行租金改革试点时，武汉市基本上处于议而未行的状态，直到1992年6月才推行《武汉市住宅制度改革实施方案》，对住宅租金改革起到了促进作用。方案规定，在武汉市区范围内的党政机关、群众团体，全民和集体所有制企业事业单位，己经出租的公有住宅，均