武汉市城区住宅市场专题研究报告

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1、武汉瑞安天地房地产发展有限公司/武汉市城区住宅市场专题研究报告（简本）第一部分（宏观分析）：武汉市住宅产业发展现状与趋势一、住宅产业发展宏观环境分析（一）武汉市社会经济运行情况1、GDP发展情况：自1998年起，武汉市国民经济持续保持两位数的稳定增长态势。图：近年武汉国内生产总值情况2、人口增长情况：截至2004年末，武汉市总人口达到785.9万人，人口增长呈现出重心由自然增长向机械增长的趋势。1998至2004年间，武汉市人口数量年增长平均值为9万人/年。人口增长来自主要的两个方面：自然增长及机械增长。自然增长方面，2004年武汉市

2、7年来首次出现负增长，7年来年自然增长人口平均值为13416人，不是武汉市人口增长的主要面。机械增长方面，随着城市化进程的加快及武汉市吸纳力的增强，武汉市人口的净迁移人口逐年上升，2004年净迁移人口为14.34万人，净迁移率达18.30%，反映了武汉市作为省会城市的聚敛作用增强。57武汉开元地产信息开发有限公司科学面对地产：武汉瑞安天地房地产发展有限公司/武汉市城区住宅市场专题研究报告（简本）其中，人口净迁移率远高于自然增长率，增长率差距2003年接近8倍。另外，净迁移率的增长幅度非常大，2000—2004年均以2年接近翻番的高速度

3、增长。图：武汉市人口自然增长率与净迁移率的比较3、居民收入增长情况：伴随国民经济的快速增长，武汉居民生活水平持续提高，市场购买力进一步增强。图：武汉市居民收入水平增长率与国民经济发展增幅的比较4、对外经济发展情况：从总体来看，武汉市的进出口总量较小，且出口额小于进口额。2003年、2004年武汉市的净出口额为-1.74亿美元、-4.36亿美元，由此可见，武汉市经济的外贸依存度较低。57武汉开元地产信息开发有限公司科学面对地产：武汉瑞安天地房地产发展有限公司/武汉市城区住宅市场专题研究报告（简本）图：武汉市近年进出口总额变化情况（二）武

4、汉市城市竞争力与中部城市的比较1、优势分析：■综合实力强，经济总量较大■城市面积广，自然资源丰富，市场容量大■交通便利，区位优势明显■经济发展较为活跃，第三产业较为发达■对外投资吸引力较强。2、劣势分析■财政收入占GDP的比重低，影响地方经济建设速度的提高。■城镇居民可支配收入水平低，影响社会消费能力的提升。■支柱产业发展不突出，产业规划尚待完善3、小节57武汉开元地产信息开发有限公司科学面对地产：武汉瑞安天地房地产发展有限公司/武汉市城区住宅市场专题研究报告（简本）由上述优劣势分析可见，武汉市在中部六省省会城市中具有经济总量、综合实

5、力、自然资源、区位条件等方面的优势，同时，存在产业规划无明显特色、地方财政不足及居民可支配收入不高的劣势。整体而言，武汉市在中部六省中的优势较为明显，各类主要指标均靠前，在中部城市中具有较大的影响力及竞争力，同时，随着各城市发展速度的加快、市场经济意识的增强，武汉市原有的比较优势逐渐弱化。（三）武汉市发展滞缓因素分析制约武汉市快速发展的主要原因在于：■在国家宏观政策中的地位被“边缘化”。■武汉市作为中部城市之一，在中国的整体发展、原始积累等方面付出了较大的成本。主要表现在几个方面：■产业聚集度不高。■中小企业发展不足。二、中国发展战略

6、与武汉城市发展战略1、十一五规划区域经济发展《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议（讨论稿）》中明确指出：“继续推进西部大开发，振兴东北地区等老工业基地，促进中部地区崛起，鼓励东部地区率先发展。中国在面对区域经济发展问题时，使用了四个不同的字眼。“推动”西部、“振兴”东北、“促进”中部、“鼓励”东部。全国人大常委会副委员长许嘉璐对这四个不同程度的字眼进行了明确解释。“注意环境，注意土地，注意社会的均衡等等，这“十一五”计划里面都有，向西部倾斜指我们国家的政策和财力，中部是支持和引导，中央给钱也不会像西部给的那么多，

7、因为中部地区条件比西部条件好得多，无论是地域条件、资源条件、人力条件、科学技术教育都比西部好得多，扶持它有自我发展的能力。”2、中部地区与武汉的发展预期■十一五期间，西部开发比中部崛起更为重要，所以中部崛起更多应依靠“自我发展的能力”。57武汉开元地产信息开发有限公司科学面对地产：武汉瑞安天地房地产发展有限公司/武汉市城区住宅市场专题研究报告（简本）■“经济重心在沿海，社会重心在中部”，全面实现小康社会必须解决中部7亿人的三农问题，所以中部崛起十分重要，被列为“促进发展”的行列。■按照中国一贯的做法，2000年启动西部开发，2003年

8、实施振兴东北，先做到后说到，所以在中国财力许可的情况下，中部崛起极有可能在十二五期间被列入“推进发展”行列，而且必须是十二五，一个五年规划解决不了7亿人的问题。2020年不解决中部问题，就不能算“全面实现小康社会”。■中