老年住宅市场研究

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1、老年住宅市场研究（2005年）一、客户研究K一般客户研究深圳虽然是中国“最年轻的城市”，第五次人口普查资料显示，15至64岁的人口占了90.39%,65岁以上的人口为7.8万人，但有专家估计，随着经济的发展，一方面深圳的平均年龄将会增大；另一方面，还会有更多的内地老年人“回流”深圳，“老年住宅”也日益受到关注。由于深圳是移民城市，年轻一代通常要经历这样一个历程，即“买房，生孩子，接父母”。与中国其它大城市和比，住在深圳意味着拥有较好的城市化生活以及较高的居住水平，但同时也意味着更加紧张的生活节奏和更加有限的闲暇时间用于子女教育、照顾长辈

2、。这一切使得居住在深圳的年轻父母有必要也有条件邀请他们的父母或者岳父母迁来深圳以共享天伦。显然，这样的“新三代同堂”与传统的了女从未离家的同堂家庭是不太一样的。现在深圳市的许多楼盘都会在三房以上的人户型里划出一间人房，有些还提供了专用的卫生间。如果父母不只是小住，那就远远不够了。由于新老两代人Z间的生活习惯往往大相径庭，过于简化的设计往往带來使用上的不便以至产生矛盾。因此，更多的家庭对真正适合老年人居住的住宅提出了更高的要求，而在深圳还没有真正意义上的老年住宅或老年社区。2、老客户动态跟踪研究可以针对老年人特点，制定了与众不同的老年公寓

3、促销策略和老客户跟踪策略：1、大力宣扬中华民族“尊老爱幼”的传统美德，倡导“孝心”消费，引导了女为老人集资买房，同时向子女推荐本社区内的其他住房，给予优惠，鼓励与父母同住一个大社区;2、调杳有关“尊老敬老”、为老年人排扰解难办实事的正反两方面新闻素材，通过新闻热线向媒体提供。巧妙联系社会对“亲情社区”、“老年社区”的舆论期盼呼吁，利用新闻扩人楼盘的知名度和美誉度，既提高效率，又降低成木；3、制定和对较低的价格，釆用分期付款，银行按揭等灵活的收费方式；4、从下岗职工中招聘一批中年妇女担任售楼代表，既能提高与老年人的亲和力，乂相对降低了用工

4、成木；5、创造“拉家常”售楼方式，让中年妇女售楼代表充分“倾听”老人们的“唠叨”，与老人们推心置腹，陪老人们货比三家。6、制造良好的口碑，利用老客户屮发展新客户，对家族式购买给予优惠。二、产品建议设计老年人住宅，首先要一切从老年人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。总体来说，应当按下列观点来选择和确定我们的思路。(1)要有功用性要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地而所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要

5、配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴索和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。(2)要有安全性住宅内总会存在一些不安全的因素，需耍加以注意。特别是地而材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的悄况卜，在老年人判别力、行动力减退的情况厂安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。(1)要有健康性耍保持老人的居室、厕所

6、、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用T生设备和丿则所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。(2)要能确保隐私性老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往Z外，还应充分注意老年人生活的隐私。当老年人和儿子夫妻同住时，既要创造一个未被疏远的感觉，同时又要充分注意老年人生活的隐私。通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又加强了联系和年轻一代对老人的关怀和照顾。这类住宅中不仅保留了一些家庭共

7、用的部分，也还有老人独立使用的部分。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。(3)要便于改造老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老,住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供I办助，延缓老人的衰老过程。【设计要求】具体来说，结合老年住宅设计规范，在老年人居住的住宅小或小区的公共场所设计上应考虑如下问题：1、在人

8、口处应设置取代台阶的坡道，坡度不大于1：12,即不超过45度;2、电梯的入口净宽最低应在800mm以上，梯口处与建筑物的地面处于同一水平线上;3、地面、楼梯，倾斜路面要使用防滑的建筑材料；4、老年人往往因不