探路老年住宅市场的开发策略

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1、探路老年住宅市场的开发策略赵艳丰•2012-12-1109:29:16来源：《中国房地产业》2012年第10期早在90年代，中国的房地产开发就己进入了山场细分时代，到目前各个市场的竞争局而都已近乎白热化，甚至有大批开发商涌入了一些前景难料的市场。在此种状态下，谁都不可能对老年住宅产品这块人蛋糕视而不见。传统的家庭养老观念已经不能再适应当下日益增长的老年人对晚年居所消费的需求，当前我国很多犬城市老年住宅的有效需求每年至少数十万平方米。去年及今年房展中，上海、北京、广州等地的老年住宅的地产项口引起了很多老年人和普通投资者的关注，在老

2、年公寓的展区里，许多老年人和投资者纷纷询问，场面异常火爆。因此,可以肯定老年地产项冃将会在未来一段时间里成为新的热点开发项冃。融资方式当前，我国还没有制定出专门针对养老住宅的融资政策举措，但作为一个极具发展潜力的产业，养老住宅巨大的市场引起了房地产商、各种战略投资者、保险公司及其他金融机构的关注，由于这些机构的参与，养老住宅的融资模式除了传统的房地产融资模式以外，还可以通过引入保险资金等方式融资。尽管政府没有具体的支持养老住宅的金融政策，但是许多项目在具体的运作过程中通过和地方政府进行协商，可以取得部分资金支持，如广州的颐年园就

3、得到了广州市财政的资金支持。房地产企业述可以通过和养老领域的一些机构进行合作，通过引入战略合作者从而达到融资的目的，如上海的亲和源就请了国外的一些专业服务机构作为战略合作伙伴加入，譬如专业经营老人社区的美国艾玛客公司、提供餐饮服务的法国索迪斯公司。最近媒体讨论较多的“以房养老”，经过引入相关的机构也是一个不错的融资渠道。如通过和保险、房屋中介等机构进行合作，将老人的房屋的产权或者使用权让渡给屮介机构，屮介机构提前预付老人养老住宅的费用以及按时付给老人日常生活开销等费用。早在2007年，北京市石景山区就出现了北京市首家“养老房屋银

4、行”，开始了这方面有意义的探索。老人通过委托房屋中介将原住房对外出租，租金用于抵扣老人在养老中心产生的和关费用。与一些地区试行的“倒按揭”方式不同，该项目不涉及老年人的房屋产权，消除了老人对家庭财产流失的顾虑。房产商还可以跟银行合作采取老年住宅投资反木融资的模式，这种模式主要是指老年人一次性支付100%的房款，自老年人入住的第二个刀起，房产商（社会养老机构）每个月向住户平均返还入住木金，所反金额按照老人所住房屋的全部房款和一定期限为基数计算。若老人在预定的年数内去世，开发商将于房主去世时，一次性偿付还未付的剩余房款。如果老人健康

5、长寿，老人超出预定年限的住房免费。在这种模式下，房屋的产权属于房地产开发企业。商业模式选择当下，老年住宅的商业模式主要有三种：长期持有、出售及出售和持有相结合。由于老年住宅需要一系列配套的医疗、酒店、购物中心、康体娱乐等配套设施，后续物业服务方面的盈利能力显著，所以，养老型地产的开发，需要建立综合性的盈利模式，如“屈家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，从而形成一个完整的产业体系。冃前东方太阳城、北京太阳城、上海亲和源等老年住宅采取了“销售+持有相结合”的商业运作模式。东方太阳城整体是个综合老年社区项目，包括银

6、龄老年公寓、购物中心、娱乐康体中心、酒店、农庄、医院和住宅区。他们将老人退休后的生活分为4个阶段，分别是健康阶段、生活半自理阶段、完全失去自理能力、弥留之际。根据这些阶段的特点，制定了养老全程化方案。在养老方式上，制定了居住养老，租住养老，度假养老模式。其中，居住养老是岀售产权的房屋,销售仅面对老人群体；租住形式的银发老年公寓釆取会员制，会费从2万到30万不等，会费在老人退宿时返还，会费越高每月房租也就越低，是一种以“销售+持有运营方式”结合的运作模式。亲和源更多的在服务上下功夫，通过提供休闲、娱乐、文化、物业管理、医疗保健等服

7、务，长期实现稳定收入，房地产只是整个养老地产基础。这种模式既可以通过老年养老住宅本身的运作盈利，乂可以通过商业化运作医疗、商业、娱怎、旅游等项目实现盈利。颐和地产推出的老年养老地产项1=1采取出售的模式，该种模式通过将建成的老年住在出售，能够快速收回投资，风险较小。北京暮馨国际敬老园、各式经营性老年公寓等把养老地产视做商业地产项冃长期经营，这种模式回收周期长，回报较慢，但能够长期具有稳定的收益在老年住宅的实际开发过程中，开发商往往以上述三种模式为基础，根据老年养老住宅的形式和项冃所处区域的具体特征，创造各种各样的商业模式。如广州

8、肇庆超凡养老度假基地考虑到所在区域风景优美、又背靠生态农业区，形成了一种“生态农业+养老住宅”的养老旅游的商业模式。产品定位上的选择——老年住宅设计要更注重细节针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此对老年住宅的设计因地制宜，