江西九江民生集团淮南项目整体定位及发展战略

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1、江西九江民生集团淮南项目整体定位及发展战略谨呈：江西九江民生集团[2006]-GW－16江西九江民生集团淮南项目整体定位及发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目研究的工作阶段划分2006/03/052006/03/122006/04/152006/05/15第三阶段市场调研第一阶段第二阶段整体定位及发展战略物业发展建议营销战略与策略项目地块查勘项目界定及研判区域宏观经济背景研究问题结构化

2、分析房地产市场调研市场机会点的挖掘和分析专业人士访谈案例借鉴和分析一线销售人员访谈项目整体发展战略消费者访谈项目定位深化物业发展建议启动区策略规划设计任务书经济测算本报告是严格保密的。2项目属性界定地块解析属性界定客户目标及限制条件市场环境分析项目问题界定城市发展前景展望市场机会与突破点分析整体发展战略项目整体定位项目整体发展构思本报告是严格保密的。3项目属性界定地块解析属性界定本报告是严格保密的。4城市概况淮南地处安徽省中北部，淮河之滨，以煤炭和电力驰名中国，被誉为“中国能源之都”淮南地处中国中部地区，辖于安徽省淮南市面积u距合肥机场1小时高速

3、车程，距2600平方公里，总人口南京机场3小时高速车程230万u淮河航运直通江海05年全市GDP为263亿元，比上年增长16.5%，人均GDP约1386美元淮南是中国大型的能源基地和重工业城市，以煤炭和电力驰名中国淮南地区矿产资源丰富，淮南市区煤田远景储量444亿吨，探明储量180亿吨，占全省的淮南南京70%，占华东地区的32%，占全国储煤量的19%合肥u淮南市区辖田家庵区、谢家集区、淮南市的支柱产业为煤、八公山区、大通区、凤台县、潘集区电、化工u其中田家庵区、八公山区、谢家现有发电装机容量319万千区、大通区相邻较近，共同组成了淮瓦南的市区u主

4、城区人口约45万本报告是严格保密的。5项目区位本项目地块位于淮南的主城区（田家庵区）西北角，临近淮河整个淮南市区沿矿而建，整个市区大的划分基本呈两大块，田家庵和大庵区通通一块，谢家集和八公山区一块田家区田家庵区是淮南市政府所在地，是淮南市的政治、经济、文化和商贸中心项目地块位于田家庵区淮河的西北角堤外滩涂河堤公路地块紧临河堤公路，距项目地块离市政府约为国庆路3公里淮南市商地块距离淮南市的商贸贸中心中心于约为2公里广场北路现有的广场北路将延伸至河堤公路市政府本报告是严格保密的。6谢八区项目周边资源盘点地块北侧有较好的生态景观；项目周边有不少农民房，

5、环境差，但外围市政配套成熟，淮南市民交通方式以自行安徽理工大学车和步行为多淮河河滩文龙湖本地块在部分消费者心理公园当中认为“有点偏”项目地块离消费者的教育资源——金茂酒店淮南二中、一中距离较远（四星）周边农民房项目地块的北部有淮河在建的体育中心商贸中心（200米）以及河滩等自然生态景观文文淮南二中淮南一中市政府本报告是严格保密的。7地块经济指标超大建设规模的住宅用地；替政府建设相应的市政设施来置换建设用地的使用权u占地面积：共2700亩，其中规划公园1000亩；市政道路约200亩；农民自留地64亩；15万平米还建房河堤路u可用建设用地1200亩u

6、容积率：不大于1.4规划中的淮u限制条件：河公园建设用地回迁房15万平方米，农民自留地64亩建设用地被内部道路分割约8小块（地块中道路规划）u用地成本：规划中湖滨路建设用地代政府修建1000亩淮河公园规划中的代政府修建地块内部以及内部的广场北路市政道路替政府代建回迁方15万平米，拆迁完18个月内交用2.4亿人民币的拆迁补偿费用综合成本约为：55万元/亩国庆路本报告是严格保密的。8地块四至地块东侧为东苑小区和安徽理工大学，南侧制药二厂，西、北侧分别为农田和河堤淮河及河滩河堤公路东北角的农庄西侧农田和水塘东苑小区和安徽理工大学学生宿室制药厂房与广场北

7、路对应的小路南侧农庄本报告是严格保密的。9地块现状扫描地势相对平坦，高程低于河堤，地上为待拆农庄、农田、水渠和大面积水塘地块整体高差低于河堤，高差有2米左右，有内涝的隐患地块上为待拆迁的农庄、农田、被制药厂污染的水渠和大面积水塘地块有较多原生的大柳树和补种的杨树地块的西边部分为大面积的水塘（淮河公园用地）空气被污染，本地块在风季能闻到淮南化工厂的轻微的刺激味道本报告是严格保密的。10项目属性界定地块解析属性界定本报告是严格保密的。11项目属性界定能源型三线城市的主城区边缘超大规模的住宅开发对于三线城市大盘而言，区域属性的重要程度远大于项目属性的重

8、要程度p区域属性：项目位于三线的能源城市淮南是中国的能源之都；煤、电、化工是城市支柱产业地块位于田家庵区的边缘田家庵区是淮南的主城区，相