杭州金都房产24号地块项目公寓前期定位研究方案

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1、金都房产24号地块项目公寓前期定位研究方案盛道品牌营销机构项目前期定位研究产品特色和差异什么价位工作目的项目整体定位能做什么卖给谁工作出发点基于本项目用地条件和周边环境的限制，本公司认为本项目在功能和业态定位上只能选择高端公寓住宅，因此，项目前期定位研究就围绕高端公寓住宅的定位展开，对杭州房产市场的高端公寓、本项目的主要竞争楼盘（在售和潜在的）进行实地调查和走访，同时进行目标客户需求及产品偏好调查、先进的开发概念消费者测试等等，然后在市场研究的基础上确定项目的整体定位，并根据项目的整体定位进行产品概念策划，提出符合市场需求的、准确的产品

2、规划、社区特色配套和户型设计建议。供应调查需求研究产品策划整体定位项目成功工作思路本次研究需要解决的关键问题问题一：杭州目前高端公寓产品有什么特点？发展趋势及如何借鉴？问题二：在售的主要高端竞争楼盘详细调查？俏销及滞销产品分析，如何准确把握板块内真实的高端公寓市场需求？问题三：项目将来真正的对手是谁？实力如何？产品优劣势调查？问题四：未来2-4年板块内还会有多少对手出现？问题五：目标客户是谁？他们心目中的高端公寓标准是什么？他们准确的住房需求是什么？他们愿意并能够承担多少的价格？问题六：国内其他先进地区的高端公寓发展最新动态，有什么可以

3、借鉴？问题一：杭州市高端公寓调查调查目的了解杭州目前的高端公寓项目特点及产品供应结构，分析高端公寓开发过程的得与失，准确把握高端公寓的发展趋势，产品及配套升级状况，购买人群特征及动态变化等等杭州市高端公寓选择标准杭州市在售或在建的拟定销售均价在13000元/平米左右及以上的公寓项目部分楼盘金色海岸、通和之江湾项目、金都华府、春江花月、丁香公寓、深蓝广场、广厦·绿洲花园、瑞丰格林苑、野风现代名苑、新紫云·水岸帝景等问题一：杭州市高端公寓调查研究内容杭州市主要高端公寓、主要卖点、产品及户型特点、供应配比结构高端公寓的项目概念定位、客户定位、

4、价格定位及市场接受度等高端公寓销售状况、不同面积段户型销售状况对比及原因分析特色户型设计及特色配套的调查研究，以及市场认同和接受度调查高端公寓的现有购买群体特点、购买目的、价格承受、购买行为调查分析等调查方法盛道—东方楼市楼盘资料库数据调用在通用的实地走访调查和模拟顾客踩盘的基础上，盛道还经常联合长期的战略合作伙伴《东方楼市》的记者进行楼盘专访和调查，另外在长期的合作中，盛道还在许多楼盘或公司中设置了相关线人——调查信息员，有时为了保证信息的全面和真实，盛道还会花钱购买有价值的信息，从而保证向客户提供准确的项目信息。问题二：在售的主要竞

5、争楼盘调查调查目的了解板块内目前在售竞争楼盘整体供应和竞争状况，熟悉市场竞争格局，寻找市场差异机会，同时准确掌握城西高端公寓目前真实的市场需求状况，预测将来的供应及需求变化趋势，从而为项目定位及产品设计提供准确的依据。在售的主要竞争楼盘选择标准位于如下区域：东至中河高架、南至凤起路北山路曙光路、西至紫荆花路、北至余杭塘河且均价10000元/平米以上的在售公寓项目部分楼盘中豪·晴园、枫华府第、世贸丽晶城、野风·现代领地、润和·紫庭花园、丁香公寓等研究内容区域范围内竞争楼盘整体供应和竞争状况竞争楼盘的项目概念定位、客户定位、价格定位及市场接

6、受度等竞争楼盘的产品特色、供应配比及结构、俏销产品、滞销产品特点及原因分析产品优劣势分析，特色户型设计及特色配套的调查研究，以及市场认知和接受度调查在售主要竞争楼盘的现有购买客户特点、购买目的、价格承受、购买行为调查分析等调查方法盛道—东方楼市楼盘资料库数据调用在通用的实地走访调查和模拟顾客踩盘的基础上，盛道还经常联合长期的战略合作伙伴《东方楼市》的记者进行楼盘专访和调查，另外在长期的合作中，盛道还在许多楼盘或公司中设置了相关线人——调查信息员，有时为了保证信息的全面和真实，盛道还会花钱购买有价值的信息，从而保证向客户提供准确的项目信息

7、。问题二：在售的主要竞争楼盘调查问题三：在建及潜在的竞争楼盘调查调查目的这些项目最有可能成为与本项目直接竞争的楼盘，所以它们也是本次调查最重要的部分之一，掌握它们的整体定位、客户定位、规划及设计特色，做到知己知彼，心中有数，从而使本项目在前期的项目的定位、产品规划与设计阶段就能够超越竞争对手，赢在起跑线上，在将来的竞争中始终处于主动地位。潜在竞争楼盘选择标准在建或土地位于以下区域的住宅项目：东至湖墅路、南至天目山路、西至古墩路、北至余杭塘河，或楼面地价达到6000元/平米以上的住宅用地项目例如：银马公寓、兰庭国际、钱塘翠苑、发展房产的2

8、号地块、富岳控股的10号地块、即将出让的杭医高专地块、省供销学校地块问题三：在建及潜在的竞争楼盘调查研究内容范围内在建项目情况及04、05年已获得土地状况、主要用地经济指标开发团队分析（开发商、设计公司、景