嘉兴地块定位及其前期策划方案

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1、嘉兴地块定位及前期策划思路目录一、市场环境分析二、项目产品定位三、营销推广思路四、经济效益分析市场环境分析1长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带嘉兴是距离上海最近的浙江地级市。随着“沪嘉1小时生活圈”逐步形成，推动和促进城市经济及房地产业发展。嘉兴城市印象嘉兴市区每年实际的住宅需求量在140万方左右；至2020年未来每年新增城镇人口的住宅需求达158万方左右；2005年末-2007年末累计未开发约有344万平方米的建筑面积量；从06年第四季度起至以后一至两年住宅在建的存量约有200万平米左右。由此判断：07年及未来1-2年嘉兴房地产市场将消

2、化调整前两年过量供给部分，由供需基本平衡转为供略大于求的格局供需基本平衡。但房地产开发建设投资减少、成交量呈下降趋势，销售价格增幅回落。嘉兴市房地产发展现状分析城市发展战略：“北控南移，东进西拓，中间完善”城市规划及板块发展现状分析城市中心区:是城市商务、行政、文化、休闲设施集中区域。东南片区：以南湖新区为重点，主要布置居住和城市副中心商业服务设施。西南片区：以秀洲新区和运河新区为重点，秀洲新区主要布置居住、教育、城市副中心商业服务设施和工业区。北片区：以居住、工业和物流业为主。旅游房地产开发区：以平湖九龙山风景区、海盐南北湖景区、

3、西塘、乌镇古镇旅游区、嘉兴湘家荡旅游区、嘉兴南湖名胜区等为主要区域。项目所在位置城市规划及板块发展现状分析南湖区发展方向：以中环南路为轴线，建设公用事业、新型商贸物流重点项目，打造极富现代特色的新型商贸区;以凌公塘为轴线，突出生态理念，做好“水”、“绿”两篇文章，构筑极具江南水乡风韵的办公、休闲、生活居住区。南湖区经济产业支柱：中国金三角·嘉兴工业区”；南湖新区，具有科教、商贸、住宅区等几大功能区，并成为嘉兴市东南片区城市副中心和南湖区政治、经济、文化中心的格局；国家农业科技园区；嘉兴市的中心商务区，即老城区；联排别墅面积200-2

4、80平米,销售情况十分良好多层产品面积80-100平米之间,4-6套/天的去化成绩小高层、高层。销售一般在1套或1套不到特别是面积在150平米以上的户型存在滞销严重现象新嘉兴人；邻近嘉兴市周边城市以及附近郊县（如海宁、桐乡、海盐等）；杭州、上海自住或投资的人群。联排8000元多层4900元小高层及高层4500元（以新开楼盘价格为参照）畅销产品滞销产品客户来源销售价格区域市场分析项目未出让土地已出让土地商业用地潜在地块竞争分析继续A1地块总建筑面积9万平米容积率1.8商住用地性质产品形态(预测)联体别墅多层小高层B1地块总建

5、筑面积20万平米容积率1.8住宅用地产品形态(预测)联体别墅多层小高层高层返回中港城（住宅二期地块）总建筑面积60万平米容积率3.5住宅性质产品形态34栋高层返回C5地块（格兰云天）总建筑面积13.7万平米容积率1.6商住用地性质产品形态高层多层联排双拼返回地块名称总建筑面积容积率用地性质产品形态（预估）C1地块22万平米1.8商住用地联排、多层、小高层高层C2地块14万平米1.6商住用地联排、叠加、多层、小高层、高层C3地块8万平米1.2商住用地联排、叠加、多层C4地块21万平米1.6住宅用地联体

6、、叠加、多层小高层、高层C6地块6.7万平米1.8住宅用地联排、多层、小高层高层合计72万平米注：以上土地可能在明年出让返回212万平方区域在售楼盘剩余案量和07年底推出案量未来1-2年楼盘和土地将推出的体量36万平方+176万平方南湖区年住宅销售面积97万平米，比较而言，本项目推出时市场竞争格局激烈。纵观任何一个城市的开发进化过程，小高层、高层都将是不可逆转的发展主方向本案所在区域为开发密集区，供应量巨大，目前及未来市场竞争将非常激烈与其他项目相比,本项目规模不占优势,容积率相对最高.这对塑造区域内易于接受的”常规产品”带来很

7、大的难度市场思考启示城市“沪嘉1小时生活圈”效应，提升房地产业发展市场格局将转变成供略大于求的态势区域联排多层产品热销，小高层高层产品抗性大区域剩余案量和潜在楼盘体量过大，未来面临严峻的市场竞争格局房地产大市良好，但区域市场销售速度过慢，竞争态势激烈。如何做出符合城市发展与客户需求的产品，是项目成败的关键。区域楼盘整体销售速度过慢现象项目理解优势：项目属南湖区范围，具有潜在区位优势；项目东面的天然水道（高桥港）、南面正对凌公塘文化主题公园绿化带，易于提升社区环境品质；地块表面较为平整，利于进行整体规划；近临沪杭高速及规划中的沪杭线磁

8、悬浮，城际交往更趋便捷，利于区外省市人口的导入劣势：目前地块周边相关交通、商业生活配套缺乏；地块北面集中不少动迁房（但入住人口少），其余周边大部分为在建的新楼盘和待开发中的土地，区域缺乏必备的人气；地块容积率偏高，对产品设计有一定程度