苏州万辉商业地块前期策划方案

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1、平江新城2010-B-36地块初步方案目录通过对以下四个部分的基本论述，我们希望从合理性、可操作性、效益最大化的层面找到本项目商业操作的突破口。1苏州商业环境分析2项目整体市场定位项目商业功能定位34项目可行性方案比较1苏州商业市场分析苏州商业发展规划“一个板块二新二轴四带”即以中心城区的观前商圈、石路商圈、南门商圈为中心，形成一个功能完善的核心商业板块；工业园区、高新区(狮山区域)形成两个新的现代市级商业功能区；加强石路、观前商圈之间的联系并向东拓展至园区，形成市区东西向的商业发展轴线，以人民路为轴线

2、，连接相城区、中心城区、吴中区，形成市区商业发展纵轴；“四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。苏州商业区域分布苏州商业市场遍布各个区,主要集中在平江新城、中心城区，为核心商圈。工业园区环金鸡湖主要以邻里中心及购物中心为主，配套其全。横干将路，纵人民路商圈集中路段。苏州主要商圈分布园区商圈核心商圈次级商圈项目位置项目地及苏州主要零售场所分布苏州主要商业街区特点观前街除美罗商城、航天大厦、新华书店、久泰商城及上海豫园商城等部分商城以外，该街区

3、的主体建筑均为二至三层结构。观前街以服装、鞋类、黄金、眼镜、手机数码、苏州特产（如苏州食品大楼、采芝斋）以及苏州特色小吃（如黄天源、苏州民间小吃、沪江小吃、陆搞荐等）为主，另有婚纱摄影、药店（三万昌、叶受和等）、茶庄、饰品礼品、丝绸、宾馆、娱乐、书店（新华书店）以及部分国外餐饮连锁企业（肯德基、麦当劳、毕胜客等）等业态。观前街金融设施完善，周边有建设银行、工商银行、农业银行、交通银行、邮政储蓄、光大银行、招商银行、苏州商业银行等各大金融机构，并且有多处是24小时自助银行。石路商业区石路商圈位于苏州老市区

4、，继观前街后第二条商业步行街，为苏州城市副中心。石路东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街，交通十分便捷。石路步行街集购物、旅游、观光、文化、娱乐、商住于一体。石路与观前街依靠景德路相连，与观前形成了一个哑铃状的商业区域分布。石路商业区内高楼大厦鳞次栉比，大中型综合性、专业性商场有八面风、亚细亚、威尼斯、太平洋、汇丰、精品、文化用品、空调城等十余家，上百家银行、邮局、旅社、酒店、饭馆、浴室、舞厅、保龄球场、联合售票处等更是一家挨一家，形成一个人气旺盛、功能齐全、成交活跃，极具商业开发价值的区域。

5、南门商业区南门商业区位于苏州古城南端人民桥以北地段。著名的“天堂水上航线”苏州至杭州客轮码头就坐落在这里；而这里的长途客车南站每天发送近200趟车次。从这里进出苏州的人流每天近15,000人次，南门地区已成为苏州的南大门。南门地区商业十分兴旺，有大型综合商场泰华商城，超市等近10家；各类专业商场，商店上百家；这里还有苏州较大的水产市场，蔬菜水果批发市场、茶叶市场和电子市场，同时文化娱乐场所，各类风味菜馆近20家。这里交通便捷，商场众多，人气兴旺，是苏州市城南最繁华的闹市区。南浩街苏州南浩街东沿大运河、南

6、邻金门路、北靠老阊门、西连石路商贸中心亚细亚广场，地理位置得天独厚，商业街为明清风格，二三层连排式店面，参差错落，古色古香，有千年历史的“神仙庙”在原址重建。一年一度的“轧神仙”在南浩街举行，把南浩街推向繁华的巅峰。环金鸡湖——邻里中心主要有邻里中心新城大厦、邻里中心师惠大厦、邻里中心湖东大厦设施其全。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的“居住区商业中心”，围绕12项必备功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，企业效益和社会效应协同提高，充分满足市民物质文化生活需求。主题卖场综合商业街购物

7、中心专业市场邻里中心传统百货公司沿街店铺苏州主要商业类型本项目状况分析针对本项目情况，并通过市场调研得出园区邻里中心商业业态分布及规划，具有很强可比性。本项目周边为生活聚集区，核心商圈3公里商业配套其全，主要有万达广场、平江新城管委会、银行、家乐福、网吧、酒店、银都商务广场、专卖店、平江区实验小学及大量新建住宅，比邻轨道交通2号线和4号线。项目本身具有极强的区域优势。2项目整体市场定位定位原则主题性项目一旦赋予了主题，就赋予了灵魂，主题商业的形成树立了区域性标杆。差异性摒弃区域商业同质化现象，在经营上形

8、成差异化，才能寻找到成功的突破口整体性项目集公寓、商业、soho办公于一体，定位时应综合考虑，使得个元素形成相互支撑和实质上的全面提升规模性使通过对项目在某一点上产生差异化经营，并形成经营规模，且兼顾综合性。核心原则创建性使原有传统商业地产向向创意产业方向拉动，把商业生活与地区性文化结合作为推动项目成功的核心价值.途径给予区域中所有经营和消费客群均有机会参与及融入到项目的商业文化当中效益确保项目从他成功的商业运营中获得既得的效益以及最大的附