天河区瑜翠园地块前期定位策划案

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1、瑜翠园地块项目分析项目地块城市规划市场供求状况地块的自然条件地块周边的社会条件地块的环境条件地块周边的经济条件政策限制人口因素心理分析市场分析SWOT分析瑜翠园位于天河区龙洞山麓旁、广州市“绿肺”——天河北龙洞森林公园板块内，为华南植物园、龙眼洞森林公园、广州市树木公园、火炉山森林公园四大森林公园环抱，拥有广州市难以寻获的绿色生态静地。地块交通状况28、84A、535、534、39、84辅、637、28；地铁3号线地铁六号线也即将开通；处于广汕路、内环路、华南快速干线、京珠高速公路，以及在建的广源高速等主要交通路线组成的辐射网中

2、社会环境1高校林立2市场完善3购物方便4娱乐多样5各类公园心理因素积极：环境优美，给人宜居享受；高校林立，文化气息重；消极：政策影响、观望态度政策限制中央经济工作会议保障性住房普通商品房供应自住和改善性购房保障性住房建设国四条加快保障性住房，市场监管，稳定市场，遏制房价过快国11条土地出让价款50%二套房40%新国十条付款不低于30%；二套房首付不低于50%，第三套房不放贷；项目所在地块的城市规划发展目标战略定位城区规划分析发展前景天河区发展定位现状：产业高端发展战略让天河经济向好发展领跑广州，经济总量继续保持全市首位定位：着力建

3、设广州科学发展实力主力区、建设广州现代服务业集群发展核心区、建设广州宜业宜居示范区、争当改革创新先行区广州城市整体发展战略引领城市发展空间布局的优化，引领产业布局的调整优化，引领环境保护和生态文明的整体提升，引领城镇体系的科学构建，引领与珠三角一体化发展相适应的现代化基础设施体系建设，引领中心城市文化软实力的提升新社区空间分布规划图广州规划七大片区中心片区（主城区）：广东省行政管理中心，珠三角世界级城镇群的高端生产性服务业中心。东部片区：由东部副城区，包括黄埔及萝岗两部分。定位区域港口，珠江三角洲现代物流中心，先进制造业基地和技术

4、创新中心。番禺片区：由番禺副城区，汉溪-长隆-万博组团及19个居住单元构成。定位铁路客运交通枢纽，商贸、旅游综合服务中心，高等教育基地，承接主城区人口疏解的居住城区。南沙片区：国际枢纽港口，临港工业聚集区宜居滨海新城。增城片区：特色生态农业示范区/现代制造业基地，区域生态旅游基地。北部片区：区域航空枢纽、临空型先进制造业基地、国际物流服务中心等。从化片区：特色生态农业示范区、区域生态旅游基地、水源涵养地。市场分析目录宏观因素分析供给分析市场供求分析需求分析竞争分析市场占有率分析SWOT分析宏观因素分析从总体来看，经济持续向好，经济

5、总量迈上新台阶2009年，广州市地区生产总值突破9000亿元大关，达到9112.76亿元，同比增长11.5％，其中，一、二、三产业分别完成增加值172.55亿元、3394.65亿元和5545.56亿元，分别增长3.9％、8.8％和13.6％。广州经济运行良好。1—2月累计，全市完成全社会固定资产投资295.55亿元，同比增长32.6%，增幅比上年同期提高17.6个百分点。其中，房地产开发投资90.47亿元，同比增长13.6%（上年同期为下降2.2%）。天河区2009年的城市发展和建设情况全年地区生产总值（GDP）1608.00亿元

6、，比上年（下同）增长12.5%，总量位列全市首位，占全市GDP比重为17.6%。对全区经济增长的贡献率达到90.1%。三次产业结构为0.2：16.5：83.3，2006年至2009年，四年全社会固定资产投资额达801.54亿元，其中，基本建设投资298.03亿元、更新改造投资158.25亿元、房地产开发投资322.57亿元，其他投资22.69亿元。高强度的投入，拉动我区投资强劲增长，为我区经济腾飞注入强大的动力。全社会固定资产投资快速增长。在新广州站及相关工程、亚运城及亚运场馆、地铁工程等重点项目的带动下，全社会固定资产投资保持快

7、速增长。天河区重点开发区域天河区的经济、产业的形成与现状具有其有别广州其他各区的特点。包括在天河区域的劳动分工上，形成了环天河体育中心中央零售区、石牌西IT产品零售区、体育中心——珠江新城中央商务区、天河科技园/天河软件园区、东部新商圈等五个区域；而在区域发展的优势中，又拥有作为广州中心区规划地位、区位条件优越、信息软件产业发展迅速、科研及人力资源丰富、商业商务基础雄厚等五大优势与其他楼盘的比较两图一论结论：由上面两个图表，可以得出未来一段时间内，房地产的供应量会逐渐平缓下来，出现低幅度的增长。这对于我们开发楼盘的时间是非常恰当的

8、。而天河区的均价定位大约在1400~1500元/平方米左右。市场供需分析施工面积比竣工面积高出很多，可以看到在未来竣工面积将呈直线上升之势，房地产市场竞争也将进而激烈。供给分析2010年广州全市十区新增住宅供应约4.9万套。中心六区商品住宅预计供应