定远某地块项目前期定位研究

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1、营销思考1一座拥有两千年历史的泱泱古城——定远一座欣欣向荣发展无限的新城——城东新区安盐5#地块，这一次将带给我们怎样的变局？营销思考2从三项工程，到安盐·曲阳国际，定远的城市发展已然镌刻了安徽盐业的足迹作为安徽盐业在定远的又一力作，5#地块的战略意义是什么？营销设问：设问一：格局——在飞跃发展的定远市场，安盐5#地块有着怎样的竞争优势与如何设置更多的优势？设问二：竞争——放眼市场，在大格局下我们面临什么样的竞争环境？处于什么样的市场地位？设问三：规划——面对竞争和环境，我们如何进行项目的定位、规划，建立项目地位，实

2、现利益最大化？领导定远行业标杆成为当地定价主导实现利润最大化升级安盐地产品牌影响定远房产市场Target项目目标企业目标营销目标：第一部分市场研究1.研究目的2.研究执行第二部分项目定位1.项目基本情况2.项目定位第三部分客群定位1.客群地域分析2.客户分析3.客户素描第四部分形象定位诠释：国际A+生活第五部分规划建议第六部分推案策略目录CONTENTS第一部分市场研究研究目的知己知彼，百战不殆。在本项目的规划初始阶段，很好地了解市场，分析自身，掌握竞品情况及客群心理，对于项目自身定位格调的分析，项目主力产品的研发，

3、都具有指导性。使得项目开发的风格及整体产品符合市场的需求，并最终引领市场导向。市场分析——宏观环境分析机遇：定远正积极加入合肥经济圈，融入长江三角洲经济区。政府提出白色盐化之都、红色旅游胜地、绿色生态家园“三色定远”的口号，推动农业大县的现代化发展。定远县定城镇被列为“全国重点镇”，是当地县域经济的中心，承担着加快城镇化进程和带动周围农村地区发展的任务。区位：定远区位优越，交通便捷。东接滁州，西邻淮南，南依合肥，北连蚌埠。古有“境连八邑，衢通九省”之誉。又是南京都市圈成员，与经济最发达的长江三角洲紧密相连，具有明显的

4、区位、交通、资源、成本和市场优势，是投资兴业的理想之地。交通：地理位置优越，交通十分方便，京沪速铁、淮南铁路、合蚌公路贯穿境内，津沪铁路紧邻而过，京台高速公路横跨境内。县城所在地定城距合肥和南京两机场仅不足两小时路程，距南京、合肥等周边大中城市仅1小时左右车程，到上海高铁仅2个小时。城市环境市场分析——宏观环境分析市场分析——宏观环境分析城市发展市场分析——宏观环境分析定远县所辖22个乡镇分别为：定城镇、炉桥镇、张桥镇、池河镇、蒋集镇、朱湾镇、七里塘乡、能仁乡、二龙乡、连江镇、仓镇、界牌集镇、拂晓乡、西卅店镇、范岗乡

5、、严桥乡、永康镇、桑涧镇、三和集镇、藕塘镇、大桥镇、吴圩镇。至2011年底，县城建成区面积已扩展到20平方公里，城镇化率达41%。部分目标提前完成.人口规模县域总人口：近期至2015年，县域总人口为96万人中期至2020年，县域总人口为100万人远期至2030年，县域总人口为105万人定远县县城人口：近期至2015年，县城人口19～21万人中期至2020年，县城人口24～26万人远期至2030年，县城人口35～40万人县域城镇化水平近期至2015年，城镇化水平为45%中期至2020年，城镇化水平为53%远期至2030

6、年，城镇化水平为60%县城城市建设用地规模近期至2015年，20平方公里，人均按100m2/人控制中期至2020年，27.5平方公里，人均按110m2/人控制远期至2030年，40平方公里，人均按100m2/人控制城市人口市场分析——宏观环境分析户籍人口每户人口常住人口男性人口女性人口2010年普查数据（人）9815543.367791744052783738962000年普查数据（人）8864313.73801966418250383715相比增幅10.7%—-2.8%3.2%2.6%年均增幅1.02%—-0.29

7、%——城市人口市场分析——宏观环境分析2011年定远县第一产业完成增加值38.8亿元，增长4.5%；第二产业完成增加值31.19亿元，增长13.4%；第三产业完成增加值30.38亿元，增长14.5%。三类产业结构比例逐渐由2005年的45.0：21.1：33.9发展为2010年的38.8：31.0：30.2。“十二五”期间三次产业比重调整目标为20：45：35，实现先进制造业和现代服务业的良性互动。定远县产业结构经济结构市场分析——宏观环境分析定远县2011年全年全社会固定资产投资完成75亿元，前5年年均增长42.4

8、%，是2006年的5.9倍。2011年定远县房地产开发投资额约16亿元，开发商品房110万平方米，其中新开工建设商品房43万平方米、销售商品房35万平方米，房价持续上升。2011年定远财政收入达到8.04亿，较上年增加57.7％，5年年均增长34.5%，呈现“总量大、增幅高、质量好”三个特点，增幅位居全市第三位，财政收入总量位居全市第五位，税收