地块市场分析及项目前期定位方案_部分

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1、项目定位对策思考地块特征对策物业类型组合可走“高层+多层洋房”和“纯高层路线”。考虑到：1）高层能更好利用外部景地块有上下限高，只能做观；2）多层洋房并不能带来显著的售价提升，纯公寓产品反而会对高层组团的楼间尺度、舒适性造成影响；3）多层洋房的设置将给项目高层户型的“偷面积”余地造成挤压。综上，建议项目走纯高层路线。参考案例：绍兴峰泽景园项目，地块同样有上下限高，可操作高层和多层产品。但项目为：1）提高高层组团的楼间尺度，为景观留下更多空间；2）大量操作“偷面积”，为项目户型带来显著加分，最终走的是纯高层公寓路线。对本案有较大参考价值。项目定位对策思考地块特征对策对策

2、一：通过户型拼合规避90/70限制，将实际主力户型定位在120方以上，迎合改善型需求；但户型拼合存在较多隐患：1）户型格局难免有不合理之处；2）验收流程麻烦；3）对客地块有90/70限制户贷款有影响，制约销售。对策二：通过对“偷面积”的充分运用，赋予户型可生长空间，让90方实现120方的居住面积。既实惠又能满足空间需求。•建议采用对策二，一方面可规避拼合户型的不利影响，一方面可变空间做到极致后，将是项目一大价值卖点，对销售实现溢价将起到重要的推动作用。项目定位对策思考地块特征对策通过品质升级实现客群升级，将目标客户锁定为有车地块位置偏，公共交通出一族（城市新贵或城市精

3、英），即可大大弱化公共交行不便通出行不便带来的影响。项目定位对策思考地块特征对策通过会所及基本商业配套设置解决业主基本生活问地块位置偏，生活配套匮题，同时在推广上强化本案区位的江南新城二期概乏念，使客户对板块的未来前景有明确的预期。项目定位建筑风格金华公寓产品过去及当前主流的建筑风格地中海—保集蓝郡新古典多层—当代华府、青城雅居、满庭芳、格林恬园外墙材料：以涂料和面砖为绝对主流现代风格—三江国际新古典高层—新都会点评：建筑风格较为单一，以新古典主义建筑最多，在一线城市已泛滥的地中海风格在金华竟然成为了高端楼盘的象征。可见，金华公寓产品的建筑风格及品质亟待提升。项目定位

4、建筑风格绿城系建筑风格的演变蓝庭、翡翠城桂花城绿园2002-2008年——绿园、翡翠城系列：新古典主义高2005年以前——桂花城系列：层与地中海风格并进，其中，新古典主义高层影响力新古典主义多层建筑，起源于更大，绿城在杭当前多数楼盘都是绿园系风格的演变。1998年，05年之前在全国各地绿园系的成功，同样引发业内疯狂抄袭，对近10年高复制，并引发其他开发商疯狂层公寓的建筑风格影响极大。抄袭，对近10年的多层建筑风格影响深远。项目定位建筑风格绿城系建筑风格的演变08年至今——三代新绿园西溪诚园高层公寓系列：从新绿园和蔚蓝公寓开始，绿城迈开了探索新一代高层公寓作品的步伐。0

5、9年西溪诚园和蓝色钱江的亮相，标志着绿城三代高层公寓作品的正式定型。蔚蓝公寓蓝色钱江项目定位建筑风格绿城系建筑风格的演变西溪诚园桂花城从桂花城到蓝色钱江，10余年间，绿城的公寓建筑风格发生了显著变化：•变化一：完成了从多层公寓向高层公寓的转变，而这恰好契合了城市化、都市化居住生活方式的转变；•变化二：完成了从古典主义到纯现代风格的转变，同样契合都市化的发展轨迹（越来越有现代感）；•变化三：建筑用材标准越来越高，早期以涂料和面砖为主，三代高层公寓采用全干挂石材或全玻璃蔚蓝公寓幕墙，现代简约中流淌奢华；蓝色钱江•变化四：完成了从毛坯房向精装修房交付的变化，08年以来，绿城

6、在杭公寓楼盘已基本实现全精装修交付策略（个别远郊楼盘除外）；•变化五：越来越注重对户型内部空间的优化设计。早期绿城系作品过于强调外立面造型，对内部空间考虑不足，而三代高层公寓作品在户型上可谓颇费心思，非常强调居住空间的舒适性。项目定位建筑风格杭州、上海等地近2年经典高层公寓作品代表项目蓝色钱江滨江金色蓝庭•建筑年代：2010年（交房）；•建筑风格：现代主义；•外墙材质：干挂石材+玻璃幕墙•开盘时售价：均价15000元/平米项目定位建筑风格滨江金色蓝庭•建筑年代：2010年（交房）；蓝色钱江•建筑风格：现代主义；•外墙材质：干挂石材+玻璃幕墙•开盘时售价：均价15000

7、元/平米项目定位建筑风格杭州、上海等地近2年经典高层公寓作品代表项目中海雅戈尔篁外蓝色钱江•建筑年代：2011年（交房）；•建筑风格：英伦风格；•外墙材质：面砖+涂料•当前售价：均价16000元/平米项目定位建筑风格中海雅戈尔篁外蓝色钱江英伦皇家都铎风格，古典主义韵味较浓，是近年英伦风格中较具创新性的作品项目定位建筑风格杭州、上海等地近2年经典高层公寓作品代表项目绿城新绿园蓝色钱江•建筑年代：2009年（交房）；•建筑风格：ARTDECO；•外墙材质：全干挂石材；项目定位建筑风格杭州、上海等地近2年经典高层公寓作品代表项目上海翠湖天地蓝色钱江•建筑年