贵州遵义瑞华龙坑378亩地块项目前期定位报告

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1、龙坑378亩地块项目前期定位报告城市化与房地产开发的终极目标，就是为了满足人类的两个根本需求：方向感与归属感。——USA.约翰.奈斯比特项目定位项目地块分析开发策略物业篇项目地块SWOT分析优势(Strength)临遵南大道，交通便捷、畅达南北，离市区、南白驱车时间较短；开发商的创新意识和城市责任感；乌江区行政机构的成立，使得马家湾成为行政中心区域；自然环境优势突出，周边无大型污染型厂矿企业，南邻共青湖生态区，空气质量较好，适合人居；项目周近有中小学，教育配套齐全；片区形象随着城镇建设，以及城市副中心商业与生活功能的成熟，龙坑板块已渐成为住宅物业发展的热点，项目周边涌现出的多个住宅物业正是这一

2、趋势的证明。项目地块SWOT分析劣势（Weakness）区域商业氛围不足，周边除龙马外没有其他较大超市卖场，业态单一；片区周围没有著名的人文历史文化资源，因此无法从此点上进行深度挖掘；项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力；现周边环境欠佳，由于区域内多个项目在建，造成了周边尘土飞扬、喧嚣嘈杂的现象，并且周边的建筑多为居民自建用房，缺乏整体规划，错乱无序。尽管目前有众多住宅项目正在开发，住宅开发正成为项目区域的热点，但此区域在环境上的缺陷短时间内无法改变。周边配套设施欠全，由于位置、历史沿革等因素，此处在各种商务、休闲、酒店等设施上均较缺乏；项目地块SWOT分析机会（Opportunity）遵义

3、市房地产市场的稳健发展，随着城市的扩大以及置业观念的转变，城市边缘的房产需求日增；区域内市政配套的逐步完善；目前在项目周边的在建、销楼盘除南湖秋韵、盛事豪庭、侨欣世家外，其他多处楼盘的销售多处于收尾阶段，且这些楼盘在整体定位、规模、推广理念上均不雷同于前3个项目，这给本项目提供了一定的机会，有利于今后整体版块的炒作和区域形象的拉伸；区域内的小高层销售情况较好，这说明了本区域小高层的需求较为旺盛。而本项目也有较大体量的高层，符合时下消费的趋向；紧靠未来行政中心区域地理位置，可以以城市中心、南城标志性建筑、示范性人居社区为主题，迎合了大众对居住地段的要求。项目地块SWOT分析威胁（Threaten

4、）区域内早于本项目或同期入市楼盘的竞争威胁：周边项目针对本项目展开的营销阻击。由于本项目的出现势必导致本区域房产竞争的加剧，从而引起其它楼盘的压制；房地产政策调控的不确定性；片区影响力不够，接受度低。供给过于集中，中、高档楼盘的推出量巨大，对本项目产生较大威胁，短期内可能缺乏足够的市场需求做支撑；遵义县其它地方可能推出相关项目亦会对项目产生威胁。由于龙坑镇面积并不大，房产的竞争体现在周边范围（南白、市区、周边县、乡、镇）内；项目SWOT策略1、针对区域内商业业态较单一的现实，结合本项目较大的商业体量，在业态规划及定位招商上，可选择以服务性社区商业为主、盈利性专业商业为辅的规划，根据物业形态的不

5、同，选择相应的业态分区；2、突出小区内景观，以丰富、多样的生物结构，绚烂的视觉感官效果，区隔外界环境的影响；3、如何改变因项目所在区域而在客户心理上产生的阴影：规避区域的负面信息，强化区域未来的优势，于整合推广中着重体现；4、于执行中强化、强调销售业绩，加强项目于周县、乡、镇的推广；5、利用住宅作为产品线组合中核心部分的高成功机会，利用产品创新填补区域空白，发挥商务办公市场优势；6、以服务赢得客户、深挖掘产品价值、弱化区域概念、创新营销手段、利用产品的差异化；7、抢占市场先机，逐步建立市场的第一关注度。项目SWOT策略中心策略：建立区域第一关注度和兼顾企业资源优势；商务和居住功能的综合考虑，顺

6、应地块及区域发展特征；创新制胜和差异化产品和营销策略；弱化区域的负面信息和区域概念。项目定位项目地块分析开发策略物业篇以市场为导向的前瞻性规划；将居住文化注入项目的开发理念；高性价比的升级换代产品；结合项目周边各个潜在竞争物业情况；遵义地产市场未来发展趋势；结合政府对于本项目周边道路、商业的规划构想；结合地块紧邻行政中心所具备的展示性和商务属性；结合本次消费者需求访谈结果。找准主调，不要失去自己的方向!定位战略原则项目定位我们拒绝雷同！项目价值判断北向市区东向开发区域西向林地南向马家湾西为缓坡地山林，环境安静，体现全生态居家理念自然景观普通西——静北——较闹北向为海尔大道药品工业园区、客车站及

7、居民生活区龙坑镇中心区域多个楼盘开发的热点区域，配套集中，未来乌江区行政、商业中心东——较闹南——闹地块东面为主干道遵南大道，交通便利，项目的开发使环境相对嘈杂目前为少量待拆迁的自建房，拆迁进度未定地块成长条形，规划难度不大地块东西向存在高差地块内部项目价值判断繁闹较静繁闹地块价值判断：地块东向临主干道，南向临马家湾中心区，北面为药品工业园区，单面临街，内部环境相对清幽，适合居家与服务性商务功能。