宏观专题报告：美国房地产继续看涨

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1、目录1.美国房地产热度高3www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明1.1房价再创新高31.2销售量回暖库存一直维持低位42.金融危机后供给不足需求旺盛52.1金融危机后供给不足52.2但需求旺盛63.房价未来仍会继续上涨71.4风险提示9若出现排版错误，可凭借下载记录，加微信535600147，获取PDF版本1.美国房地产热度高1.1房价再创新高www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明美国房价已经超越2008年金融危机前的最高水平。在金融危机后美联储史无前

2、例的量化宽松政策刺激下，随着美国房地产行业自身的市场出清，2012年开始，美国房地产市场迎来复苏的拐点，至今已经实现连续六年的繁荣。总体上，当前美国房价从2012年底部已回升了50左右，新屋成屋中间价均已超过历史最高点。在去年4月份，美国新屋房价连创新高后，今年以来，5月、6月份的美国成屋房价也再创历史新高。据全美地产经纪商协会公布的数据，美国5月成屋售价再创历史新高，中位数价格同比增长4.9至26.48万美元，为连续第75个月同比上涨。而最新公布的6月房价中值较上年同期加速上涨5.2，至27.69万美元的历史高位，为连续第76个月同比上涨。本轮美国房价上涨缘于供给短缺和需求

3、上升。一方面,就房地产总需求来说，自2008年金融危机后至今的10年间，美国总人口不断增加，购房时宜群体(25-44岁人群)人数上升；同时，经济增长加速、就业人口增加失业率处于历史低位附近、居民收入不断增长，叠加较低的住房自有率和家庭资产负债务率下降,拉动了对房地产的需求不断上升。而同时，房地产供给方面，金融危机后的10年间，美国的新增住宅供应有限，新屋开工与营建许可平均数量，仅相当于战后70年的7成左右；加上建筑工人短缺,与核心区土地供给有限，美国新建住宅供给严重不足,房屋库存因此大幅下降、去化周期持续低企。供给不足明显。在需求上升而供给不足的情况下，美联储维持低利率、资本市

4、场连创新高等因素，也在紧张的供需关系后，更进一步推动了房价上涨。美国政府官方——联邦住宅供给机构监察办公室（OFHEO）发布的房屋价格指数显示，2018年一季度，OFHEO房屋价格指数升至413.88，同比上涨6.62，比2008年金融危机之前的巅峰378.25高出9.42，比2012年2季度阶段低点306.79跃升34.91。分地区看，美国房地产热门地区的房价涨幅更大。2018年上半年，加利福尼亚一套房屋平均价格达到60万美元，美国市场房价创纪录高点。旧金山房价平均已上涨了20.5万美元，同比攀升20，创历史同期最大涨幅。美国房产信息网站Zillow的数据显示，美国房价中值在

5、过去一年上涨了8.1。他们预计未来12个月房价将上涨6.5。这一预测发布于2018年7月，因此一直延续到2019年夏季。美国6月NAHB房产市场指数68，预期70，前值70。这是全美住房建筑商协会/富国银行全美住房建筑商协会与富国银行，根据对建筑商的调查，通过衡量建筑商对未来房产市场的看法来预测未来房产市场走势。有时会影响市场走势，因为它是房屋销售以及整体支出的一个甚佳的领先指标，而且新屋开工资料也可用来预测国内生产毛额中的住宅投资成份。指数高于50，表明房产市场在扩张，利好美元，低于50表明在萎缩。美国4月S&P/CS20座大城市房价指数同比增6.56，预期增6.8，前值由6

6、.79修正为6.73；环比增0.2，预期增0.4，前值由0.53修正为0.4。标普/CS20个大都会地区综合房价指数4月按年增长6.6，略低于3月的6.7。标普表示，房屋供应严重短缺，加之需求强劲，使房价一直居高不下。虽然美国房价创出历史新高，但从美国经济基本面、居民收入、未来供给等情况分析，美国房价上涨的浪潮仍会持续。若出现排版错误，可凭借下载记录，加微信535600147，获取PDF版本www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明图1：美新屋成屋中间价、标普/CS房价指数资料来源：Wind，中国银河证券研究院1.2销

7、售量回暖库存一直维持低位随着经济回升，自2012年开始，美国房地产市场走出低谷后，成交量稳步回升，而库存维持低位，新屋成屋库存基本上维持在4-5个月销量，远低于正常水平的6个月以上。最新数据看，美国5月新屋销售68.9万户，为2017年11月以来最高水平。新屋销售占楼市整体销量的11。5月新屋销售环比增6.7。美国5月新屋销售增幅超过预期，因南部销售急升至近11年来最高。5月新屋房价中位数同比下跌3.3至31.3万美元。但新屋价格下跌可能仅是暂时的。美国5月新屋销售增速超预期，得益于南部地区