远洋巴南国际高尔夫项目市场调研及初步定位报告

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1、远洋巴南国际高尔夫项目市场调研及初步定位报告远洋巴南国际高尔夫项目市场调研及初步定位报告2010年11月呈：远洋地产报告索引第一部分：房地产市场调研宏观市场…………………………………………………12P低密度物业市场…………………………………………29P高尔夫物业市场…………………………………………80P区域市场……………………………………………………105P第二部分：客户调研重庆高端客户调研…………………………………………119P国际高尔夫客户调研………………………………………135P顶级客户定向调研…………………………………………14<7P中端及外

2、地客户补充调研…………………………………160P第三部分:初步定位建议项目定位………………………………………………………169P物业发展建议…………………………………………………180P报告合计…………………………………………………20<7P为保证项目的定位和策划能够顺利进行，基于对项目的理解和工作内容的看法，我们确定主要目标如下：项目的第一目标：打造重庆的顶级住宅。了解重庆市高端客群中不同层级客户的购房特征、购房动机、心理特征等。论证项目打造符合最高端客群需求的可行性。阶段工作重点：确立项目最终的细分客户群，挖掘出其客户特征与需求特征，结合项目特征

3、，提出实施思路和方案。围绕着这个目标，克而瑞的工作主要分为：重庆市房地产，特别是高端物业的发展趋势、竞争态势。了解重庆市范围内顶级购房客的特征、购房特征及动机等。找出项目地理区域第一圈层的客户群，了解此类高端购房群体的自身特征、购房特征以及动机。前言1、研究目的2010.11.15—11.2511.25—11.28项目客户定位及初步物业发展建议工作内容项目发展背景研究宏观背景重庆房地产市场区域房地产市场重庆低密度物业研究问卷调查客户深访主要工作最终成果高端项目客户地图地块分析区域竞争分析高端客户定向研究问卷调查、客户深访项目客户定位初步产品定位2、进

4、度安排前言重庆高端客户调研国际高尔夫客户调研顶级客户定向调研中端及外地客户补充调研宏观市场低密度物业高尔夫物业区域市场项目界定第一部分房地产市场调研第二部分：客户调研客户定位物业发展建议第三部分D<7-1/01日月公司用地D9-3/01D<7-3/01D4-3/02D<7-1/01D<7-2/01D6-4/02D6-5/02住宅：用地面积123亩建筑面积4259<7㎡容积率0.52半山住宅用地占地213亩建筑面积<74013㎡容积率0.52临溪住宅：用地面积29.6亩建筑面积15<785㎡容积率0.8商业：用地面积50亩；建筑面积26119㎡；容积率

5、0.8球场中央住宅用地：用地面积14.<7亩；建筑面积5098㎡；容积率0.52临街看球场住宅用地用地面积254.9亩；建筑面积241299㎡；容积率1.42高尔夫项目，包含建设用地和高尔夫球场两部分。建设用地561亩，建筑面积36万方。球场1142亩，18洞，标准<72杆。注：球场南边蓝色虚线框为即将上市的459亩居住用地，容积率（0.5/0.5/1），建筑面积20万方。项目概况地段价值★位于巴南区，是未来重庆市发展的重心。重庆二环时代使巴南区新增主城面积占总新增面积的1/4.同内环高速、轻轨三号线相邻，占据交通便利优势。到CBD约25分钟；到机场

6、约30分钟；南山、南泉是重庆市中高端人群休闲度假的重要目的地。项目位于重庆主城南部，内环以内。十里蓝山：24万方，包含洋房、别墅，销售周期：2008-2011年项目周边不乏品牌开发商打造的高端住宅，有助于提升区域影响力。竞争楼盘特点：保利小泉别墅——片区高档生态纯别墅华宇小泉山庄——小体量北美风情别墅东海项目——以洋房为主的品质生活社区申烨太阳城——区域内大型综合项目十里蓝山——山地别墅、洋房景观生态项目保利小泉别墅：8.3万方，纯独栋别墅，销售周期2009-2011年华宇小泉山庄：9万方，纯别墅，销售周期2011-2013年东海项目：30万方，洋房

7、，销售周期2011-2013年本案申烨太阳城：100万方，包含洋房、高层，销售周期：2006-2013年地块资源地块资源半山高尔夫项目优势资源：高尔夫、半山、温泉温泉项目属性总结项目自身优势区域项目共享优势高尔夫：近1142亩的高尔夫球场，经过改造后，将成为项目核心的竞争优势之一。配套：温泉、酒店以及配套商业，形成差异化。规模：561亩建设用地，共36万方的高端住宅。地段：位于巴南区，属主城范围交通：轻轨三号线、内环高速半山：建设用地依山就势，可挖掘景观面第一部分房地产市场调研重庆高端客户调研国际高尔夫客户调研顶级客户定向调研总结宏观市场低密度物业高

8、尔夫物业区域市场第一部分房地产市场调研第二部分：客户调研项目界定客户定位物业发展建议第三部分重庆地处长江上游