某项目市场调研及项目初步定位.ppt

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1、微观市场研究篇（2）……旅游景区价值分析石林房地产总体特征重点项目分布情况县城中心价值分析重点开发项目研究区域市场产品对比分析会议旅游市场分析酒店市场研究分析酒店市场就会点分析石林地产总体：地段主导，板块形成、客户逐步细分化，投资客比例逐渐增多石林房地产总体特征分析石林重点项目分布情况分析县城中心平均租金区间(元/天/m2）2.2-2.51.2-1.6均价在1万-1.5万之间商业市场相对成熟，人流量及商业氛围较好；旅游风景区商业住宅均价在0.6万-0.8万之间受旅游客的影响较大，商业氛围较差；未来商

2、业价值很大程度受旅游产业发展产品集中以高层为主产品以中低端产品为主客户主要以县城、周边乡镇自主、改善性客户为主；市场供应量逐步被旅游风景区楼盘所取代均价在3800元/平米产品别墅、类别墅产品为主产品以高档产品为主客户主要以县城、外省昆明等区域的投资客为主；产品供应量较大，社区及周边环境良好；均价在4000元/平米县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显；未来城市中心逐步向旅游风景区转移竞争格局形成，县城中心存在挑战市场竞争格局分析鹿阜镇中心城区—石林高价位商铺最为集中的商圈，对本案形成竞争优势；住宅价格

3、存在上涨空间；行政导向，依托县机关配套成完善，商业氛围浓核心驱动力未来发展趋势租金：2.2-2.5元/m2/天，售价：1万-1.5万元/m2租金/售价区域：多集中于石林县行政区域内；石林县城经商、改善性居住以及周边乡镇客户；客户：住宅客户以事业单位，国有大中型企业事业单位的客户为主；商铺客户以个体私营业主（石材加工、经商、投资）为主；关注地段，对价格敏感度较高：客户特征未来中心逐步转移旅游景区新城；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况物业招租良好，出租率在85％以上销售客户以自用客户为主；外来客户

4、投资比例较大龙泉路县城中心价值分析旅游风景区——昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心，代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典范；对住宅构成威胁政府导向，旅游业带动高档住宅区核心驱动力未来发展趋势商铺租金：1.2-1.6元/m2/天住宅售价：4000元/m2物业管理费：1.2-2元/m2/月租金/售价区域：石林县外围客户数量明显增加；昆明客户比例也明显增加；客户：别墅产品投资型客户比较明显，比例也相对较高；选择本板块的原因主要看重因旅游而带来的潜在商业价值；以及区域内的环境因素；客户特征未来5年内将继

5、续保持领先地位；土地供应量大，后续供应量充足；租售状况交通不便，商业配套不成熟，出租率在50％左右；销售状况较好，以投资客户为主；悠然居恒联新天地桃园水乡林墅阿诗玛小镇石林彝族村旅游风景区价值分析重点开发项目分析鉴于石林旅游地产的开发潜力及政府的大规划，多家知名开发商先后进驻石林，打造石林高端旅游地产通过对各大项目的开发内容解读，项目开发商模式趋同性很强，多为综合性大型旅游地产项目，通过结合自身资源条件的旅游度假物业与房地产开发相结合，打造中高端旅游度假市场区域市场产品对比分析（1）目前老城区项目以

6、旧城改造项目为主，商业占比大，产品多样化，以中低端项目为主，住宅类售价差距不大，均价在3800左右。但由于拆迁问题，多个项目推盘进度后延。老城区产品情况分析市场供应：目前在售的楼盘主要有龙园、凯旋城和天奇花园，其中龙园为近期推出，开发完成体量较大。其他待售楼盘如石林东门坊，水石坊，鹿城广场，石林商业步行街，巴江明珠等楼盘，总盘量估计约为60万平米左右。新盘较为集中，但受拆迁影响，推盘速度不确定。物业类型：老城区楼盘物业多以高层、小高层、多层等相结，产品类型多样化，涉及商业、住宅、投资型公寓、酒店、写

7、字楼等。社区配套:由于楼盘规模限制，大多楼盘缺乏社区景观、运动设施、休闲娱乐设施，如果推广中不加以引导，就不能对购房者产生影响。新城区及景区项目品质层次不齐，但中高端项目居多，受楼盘品质影响，售价差距较大；商业根据地段和商业运营的影响，价格也各有高低。区域市场产品对比分析（2）新城区及景区产品情况分析市场供应：目前在售的楼盘主要有大商家、中央金座、桃源水乡、上海恒联新天地、世纪阳光等。其他待售楼盘主要有颐林尚都和彩云天地等楼盘，总盘量估计约为52万平米左右，都会在近期陆续推盘。物业类型：新城区及景区

8、楼盘物业多以高层、小高层、多层等相结，多层产品占比较大。产品类型涉及商业、住宅、别墅、投资型公寓、酒店等。产品品质差异较大，商业和别墅是该区域的开发亮点。社区配套:该区社区景观、运动设施、休闲娱乐设施等配套相对齐全。近10~20年来，随着世界经济在向中国转移，会议会展业也在向中国转移，“原来放在欧洲和美国的一些展览、论坛，都放在中国来了”，这是大趋势，如何迎合这个趋势。调查显示，超过75%的机构选择在著名风景区、度假区举办会议活动商务会议市场分析海南千和会务有限公司总