国际项目市场调研及定位分析报告(.ppt

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1、2011/01谨呈石景山盛景国际项目市场调研及定位分析报告（终稿）顺天通房地产开发集团报告提纲宏观环境分析1项目宗地分析2石景山整体商业发展趋势3主力商圈商业市场分析4专题调研分析5项目总体定位7借鉴案例分析6物业管理体系建议9万达租金调查8租赁标准测算11概念规划方案10第一部分宏观环境分析1项目宗地分析2石景山整体商业发展趋势3主力商圈商业市场分析4专题调研分析5项目总体定位7借鉴案例分析6物业管理体系建议9万达租金调查8租赁标准测算11概念规划方案101.1前言1.2区域发展方向1.3GDP与人均GDP分析1.4三次产业分析

2、1.5社会消费品零售总额分析1.6区域人口分析1.7城填居民收支情况分析宏观环境分析11.1前言从建区以来，石景山区就是北京的传统工业区，一直服务于以首钢为首的京西八大企业。首钢是石景山区的支柱企业和创税大户，其每年上交税收占到财政收入的60%以上，GDP占石景山GDP50%以上。足以证明首钢对于石景山区的重要性，但其对环境的严重污染、阻碍长安街的延伸，制约了区域的发展。如今伴随着CRD规划的形成，石景山区大力推进第三产业发展，给区域发展提供了更多的机遇石景山区作为海淀、丰台、门头沟三区的重要连接点，是京西板块空间关键的支撑点，距

3、市中心仅14公里，地理位置优越；其次拥有长安街延长线、阜石路两条贯通东西的大动脉，联通京原、京石、京昆高速公路的五环路等，外部交通便利给CRD规划的发展提供良好的基础。万达广场、银河商务大厦、融科等商务楼宇的进驻，石景山区距离未来京西CBD的形成更近一步。本案此时出现，作为CRD规划发展中的有机组合，可以借助这种发展趋势，对于区域商业有效补充及提升但在给予发展机遇的同时首钢的搬迁也会对区域经济发展带来一定挑战，接下来从宏观经济方面来分析区域近几年的发展情况，探讨首钢的搬迁对区域经济的影响程度究竟如何1.2区域发展方向CRD规划“三

4、步走”战略：连续推广两年的“首都休闲娱乐中心区——CRD”是一个长期的过程，要实施”三步走“战略第一步到2010年，结构调整迈出新步伐，重大项目和功能区建设取得突破，首都文化娱乐休闲区建设初见成效；万达广场的进驻及成功，可以肯定CRD已彰显一定效应第二步到2015年，现代服务业和高新技术产业初具规模，产业转型成效显现，城市服务功能显著提升，首都文化娱乐休闲区的地位基本确立第三步到2020年，区域功能全面转型，新型主导产业形成规模，产业体系更加完善，首都文化娱乐休闲区基本形成CRD的形成及带动促使区域全面转型，总体发展环境良好；在“

5、三步走”战略中，本项目处于第二阶段，在彰显一定效应的基础下继续发展，发展前景良好数据来源：城市规划局1.2区域发展方向数据来源：城市规划局一个科技园区：中关村科技园区石景山园两个休闲旅游区：东部现代娱乐旅游区、西部生态休闲旅游区三个产业基地：北京数字娱乐产业示范基地、首钢新兴产业基地产业培育基地六个商务功能区：北京国际雕塑园地下商务区、银河商务区、京燕商务区、京西会展商务区、TSM时代购物花园商务区、苹果园交通枢纽商务区CRD“一二三六”产业发展格局：本项目位处规划的京燕商务区，未来商务人群多1.3GDP与人均GDP分析2009年

6、，石景山区实现地区生产总值248.6亿元，同比下降3.2%；由于产业结构的调整，首钢的搬迁在一定程度上影响了生产总值的增长，但影响不大；随着区域发展，第三产业渐渐占主导位置，区域经济将会有一定提升与其他区域相比，石景山GDP排名较靠后，但高于崇文、门头沟区石景山人均GDP2009年达到3.56万元，高于丰台、门头沟区与北京城区相比，石景山属欠发达地区，但与河北省各城市相比，其实力不俗，人均GDP仅次于唐山，位居第二总体经济水平与部分城区相比有一定差距，但区域发展稳定，未来经济上涨空间大数据来源：统计年鉴1.4三次产业分析石景山区三

7、次产业发展走势良好2009年，区域第二产业增加值实现112.3亿元，同比下降20.6%；第三产业增加值实现136.3亿元，同比增长18%；三次产业结构由2008年的55:45调整为45:55，三产比重提高10个百分点，产业结构调整变化明显，第三产业占据主导位置第三产业将作为石景山的支柱产业，预示着石景山的商业发展将更加迅速数据来源：统计年鉴1.5消费品零售总额分析消费品市场持续升温，石景山区社会消费品零售总额屡创新高，超过崇文、宣武等区2009年石景山社会消费品零售总额达175.9亿元（约等于地区生产总值的71％），比上年增长15

8、.5%，高于2008年8.5个百分点，增长迅速分行业看，批发和零售业占96.1%，达169.1亿元，居首位零售商业消费将是带动石景山区经济增长的主要动力数据来源：统计年鉴1.6人口分析类别数量常住人口38.2万常住流动人口22.3万外来人口21.5