地产企业“轻资产”相关资料整理

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1、目录一、轻资产的内涵1（一）轻资产的概念1（二）轻资产模式2（三）轻资产模式的杠杆2（四）轻资产模式的模型框架3（五）轻资产与重资产模式的优劣势4二、轻资产模型的财务行为5（一）轻资产模式下的投资行为5（二）轻资产模式下的筹资行为5（三）轻资产模式下的运营行为5三、“轻资产”相关论文与文章6（一）房企如何玩转轻资产运营6（二）企业轻资产化战略运用分析8（三）轻资产类公司的运营模式与财务管理10（四）那些转型的地产商13四、地产企业“轻资产”资讯15（一）地产“轻资产”化是何逻辑15（二）王健林深交所演讲：“万达的轻资产模式”16（三）国内房

2、地产企业向“轻资产”模式转型22（四）解密万科商业地产“轻资产”24（五）“轻资产”模式转型已成商业地产企业的共识？25（六）“轻资产化”转型或成地产发展新模式29（七）商业地产“轻资产化”的四种途径31五、地产企业“轻资产”运营介绍及案例35（一）万科：小股操盘3557/581、模式介绍352、模式海外实践363、相关案例374、运营启示39（二）沿海集团房地产运营服务模式40（三）绿城三类代建模式40（四）凯德模式41（五）铁狮门模式44（五）万达模式45（六）小结46互联网等轻资产公司，试图通过“互联网+”的概念，实现“重资产”运营；

3、以房企为代表的传统产业则希望通过资产证券化，实现“轻资产”运营。无论是何种方式运营，都是一个产业价值链定位的过程。谁有能力占据价值链上的高附加值环节，谁就能有效操控整条供应链，从而有效实现以小博大。一、轻资产的内涵（一）轻资产的概念企业经营活动与财务管理的目标是企业价值最大化，合理评价企业过去的业绩表现及把握未来的发展潜力，运用关键能力整合有限资源，进行业务平台构建与价值网络中相关利益者的关系管理，控制自由现金流的结构与现金流风险，实现企业价值创造。其中，有限的资源不仅包括有形资产与已列报的无形资产，还包括企业所有长期经营积累但无法清晰辨识

4、其形态甚至价值的其他资产，如企业运营经验、规范的流程管理、治理结构制度、组织学习能力、社会关系资本、品牌文化建设等等57/58。这些资产运营水平的高低，决定了企业价值创造的能力，于财务报表上表现为其资产管理效率及企业获利能力。目前只有专利技术、知识产权等无形资产，列示于资产负债表左方的资产项目，而作业程序、治理制度、品牌以外其他营销资源、供应链网络等企业营运的基础，往往只是因并购重组溢价以商誉得以笼统表示，企业所有的无形资产未能完全反映于财务报表上。但是在新经济时代下，非实体无形资产的价值创造功能越发重要，其创造的财富甚至远超过有形资产，这

5、些表外资产愈多，其为列报的资产所带来的额外收益则愈高。企业盈利增长及价值创造越来越倚重于企业积累的无形资产，及其运用资产杠杆整合其他资源的能力。企业可以在短期内通过规模投资或批量外购等方式取得存货、设备、厂房等资产，但是在资产运营企业经营过程中，这些有形资产占据大量现金，影响自由现金流结构。因此，通常把传统列示于财务报表上之有形资产称为“重资产”，从而将未列示于财务报表上但同样可为企业创造价值的资产，连同已列示于财务报表上的商誉及无形资产并称为“轻资产”。虽然轻资产只是一个相对概念，但是其价值创造之效应使其成为企业不可或缺的战略性资产，与之

6、相对应的，轻资产需要企业长期的资源投入与经验积累而得。重资产可以短时间内通过大规模投资和购买的方式取得固定资产、生产线等，强调企业的厂房、设备、生产线等固定资产，而轻资产强调企业的无形资产、品牌、技术、人力资源等，需要企业长期的投入与积累。（二）轻资产模式轻资产商业模式是一种“低”财务收入、“小”资产规模、“轻”资产形态、“重”知识运用、“高”投资效益的企业发展模式，是充分利用企业长期积累的轻资产作为关键资源，及其运用轻资产杠杆效应整合企业其他有限资源的关键能力的一个企业价值创造系统。一般而言，轻资产模式有两种主流的观点，一种是降低企业固定

7、资产和存货的比例，增大流动资产特别是现金及现金等价物等的比例；另一种是企业主要关注产品的设计、品牌的构建、营销的渠道、人才的培养、客户的管理等不在财务报表中反映的企业软实力的资产，并将自己不擅长的、不具备优势的、或者不易管理的生产经营活动外包给合作伙伴，从而降低自身的管理成本和投资。57/58（三）轻资产模式的杠杆一是资产杠杆，整合轻资产关键资源能力，轻资产业务系统高效运行，自身有形资本投资较少，资产周转较快而占用资金较少，业务外包品牌经营型企业例如阿迪达斯、耐克等，知识产权为主型企业例如微软、可口可乐等，互联网络型公司例如Facebook

8、、Google等。二是负债杠杆，一方面企业主要采用内源融资而有息负债较少，定期偿付债务风险低，另一方面价值网络控制力高，应收账款快速回流而应付账款可适当延期，加上运营效率高库存量