轻资产模式下房地产企业财务战略的研究

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1、轻资产模式下房地产企业财务战略的研究——以Y公司为例中文摘要目前传统房地产开发企业重资产模式中，如何获得土地和资金是两个最大瓶颈，重资产模式的系统性风险日益累积，房地产企业迫切需要思考自身商业模式转型升级问题。房地产企业由重资产模式向轻资产模式转型成为未来发展方向。轻资产模式的成功实施离不开相应财务战略匹配。本文以Y房地产公司为案例研宄对象，探索新兴轻资产模式下房地产企业财务战略问题，拓展财务战略研究范围，为财务战略的研究做有益的补充，同时，摸索出一些适用于我国的轻资产模式房地产企业发展所需的财务战略决策的一般规律，奠定轻资产战

2、略实施的基础。在研宄过程中，本文运用了财务战略研究的基本思路，提出问题、运用SWOT进行环境分析、案例研究得出建议和实施保障措施。首先对了房地产企业战略、财务战略、房地产重资产模式及轻资产模式做出解释。其次，以Y公司为研究对象，分析重资产模式下财务战略现状。介绍了房地产公司的基本情况、财务情况以及运用SWOT分析企业内外部面临的各种环境，指出目前重资产模式下财务战略的局限。再者，从融资战略、投资战略及利润分配战略三个角度详细探讨轻资产模式下Y房地产企业的财务战略的制定。最后，本文通过以上研究，分析了轻资产房地产公司财务战略实施过

3、程中可能存在的儿个问题，并有针对性的对上述问题提出了一些措施安排。关键词：财务战略，轻资产房地产企业，实施策略（二）融资战略调整（1）逐步降低银行贷款比例。一方面，通常企业从银行等金融机构融资的最主要方式是抵押贷款，而轻资产公司的重要特征之一是设备等固定资产在资产中所占比例少，可抵押资产往往无法满足所需贷款的耍求，很难向银行取得借款。Y公司转型成为轻资产模式的房地产企业后，银行贷款的取得也将客观的减少。男一方而，Y企业若融资渠道占有大比例的银行贷款，则会容易受到金融政策的影响，造成被动的局面。（2）引入房地产投资基金，替换相对高

4、成本的融资资源，拓宽融资途径。根据历史数据统计，轻资产模式比较发达美国房地产企业通常自身只投入约15%左右的资金，另外有15%左右的资金来源于银行资金，其他70%是社会大众的资金，主要有房地产开发基金、产业信托基金、物业投资基金等方式，这种以基金为核心的轻资产模式融资。房地产投资基金是房地产融资的新生力量，其运作模式灵活多元。我国虽处于起步状态，近年来却发展迅猛。引入房地产投资基金替换原有成本过高的融资资源能够通过改变Y公司目前融资高成本、价值低的不合理局面。股权型房地产基金与股权融资同样有长期稳定的特征，有改善Y公司资本结构，

5、降低资金成本的优势。债权型房地产基金能够提供一定的较为稳定的资金供给，减轻短期偿债压力，促进企业健康发展。（3）实行再融资，优化资本结构。首先，Y公司的再融资成功实行将带来资产负债率的下降，改善公司高负债现状。其次，与债务资本不同，通过再融资渠道获得的资金无需偿还本金，不必支付固定的股利，再者，股权性融资的资金形成资本公积和盈余公积等净资产，形成公司权益性资木。所有者权益的增加有利于公司的进一步融资。其中，Y公司最近三年以现金方式累计分配的利润占最近三年实现的年均可分配利润的比例为30%以上及最近三个会计年度连续盈利符合再融资条

6、件基本条件。（二）融资规模“轻资产”是一个相对的概念，相对于占用大量资金的重资产（设备、厂房、原材料）而言，企业的经验、规范的流程管理、品牌、客户关系、人力资源等无形资产占用资金较少，轻便灵活，所以此类资产被称为轻资产。轻资产公司盈利主要靠技术设计、策划、品牌等以智力资本、知识资本及管理为核心的价值创造系统，是一种“低”财务投入、“小”资产规模、“轻”资产形态、“重”知识运用、“高”投资效益的企业商业模式，可以理解为是在资源有限的条件下，以杠杆原理充分整合外界资源，以最低的投入，实现价值最大化的战略管理。Y公司转型为轻资产房地产

7、公司后，融资所需规模大大减小，资金周转更为流畅。（2）投资领域公司未来投资方向及策略安排：1、为保持Y公司在中国西南部沿海城市市场的优势，进一步巩固和逐步扩大丙南沿海市场占有率，公司继续在丙南沿海城市开展经营活动。2、目前，商业代建业务主要来自二三线城市，部分拥有资金或土地资源的企业并没有房地产开发或高端物业营造的经验，需要更具影响力的房地产品牌和产品来确保项0的议价能力与盈利水平，Y公司在进行充分市场调查分析后将西南沿海城市周边省份城市，如江西、安徽、湖南等作为H标市场，选择适当时机进入投资，在目标市场会优先考虑寻找拥有土地资

8、源但又缺乏开发能力和资金的企业作为合作伙伴。(3)投资决策Y公司在提供专业服务前应与委托方初步沟通合作具体模式、取费标准、付款节点等后，应对委托开发管理收益预测、现金流量测算及成本预算，包括总收益、年度收益等。若需Y公司建设部分出资并参与项目利润分配，则应结合项