物业管理基本制度与政策重点)

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1、第一章　物业管理概述第一节　物业管理的概念　　一、物业管理的概念　　《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。　　(一)　对《条例》所称物业管理定义的理解　　1．物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动从实际情况来看，主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业

2、管理企业所进行的物业管理服务活动。必须说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。　　2．物业管理活动依据是物业服务合同　　3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护　　物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生

3、、安全防范、装饰装修等服务。　　(二)《条例》调整的范围1．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。2．《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。　　(三)　物业管理的市场化特征　　1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变　　2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应　　在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务，因此单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。　　3．物业管理活动应当遵循市场原则将市场原则

4、作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：　　一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。　　二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。　　4．非市场性的房屋管理不属于物业管理　　二、物业管理的特征　　物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出

5、现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会第56页　共56页产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。　　社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。　　(一)社会化　　物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。　　物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。　　(二)专业化　　要求物业管理企业必须具备一

6、定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。　　(三)市场化　　市场化是物业管理最主要的特点。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。第二节　我国物业管理的产生与发展　　一、物业管理的起源与发展　　物业管理起源于19世纪60年代的英国。奥克维娅•希尔的女士为实施物业管理第一人，随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会。二、城镇住房及住房制度改革(一)我国城镇住房的发展情况　　1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。一方面，大量城市房屋经过私房社会主义改造转化为国有，另一方面，政府和国营

7、企业又建造大量的住房提供给居民和职工租用，形成了具有中国特色的公有住宅体系。建国后的五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，即解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。　(二)改革开放前的城镇住房制度　　我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：　　一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋

8、的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住